CONTENTS
- 1. Expropriation foncière/indemnisation | Définition et caractéristiques
- - Régime d’expropriation foncière
- - Caractéristiques
- 2. Expropriation foncière/indemnisation | Procédures de décision d’expropriation et de décision sur opposition
- - Dépôt et enregistrement de la demande de décision d’expropriation
- - Publication et recueil des observations
- - Enquête factuelle et examen des observations
- - Évaluation et calcul du montant de l’indemnisation
- - Décision d’expropriation et signification
- - Opposition à la décision et contentieux
- 3. Expropriation foncière/indemnisation | Types d’indemnisation et critères de calcul
- - Indemnisation des terrains
- - Indemnisation des bâtiments et autres biens faisant obstacle
- - Indemnisation des pertes d’exploitation
- - Indemnisation de la perte affectant le terrain restant et acquisition de celui-ci
- - Indemnisation des droits et autres indemnisations
- - Indemnisation hors de la zone du projet
- - Indemnisation des pertes d’exploitation agricole
- 4. Expropriation foncière/indemnisation | Litiges connexes et modes de résolution
- - Principales causes de litige
- - Demande de décision et expropriation foncière
- - Opposition et procédure de décision sur opposition
- 5. Expropriation foncière/indemnisation | Liste de contrôle
- - Dispositif d’assistance par des avocats spécialisés en droit immobilier
1. Expropriation foncière/indemnisation | Définition et caractéristiques
Le régime d’expropriation foncière et d’indemnisation permet l’acquisition forcée des terrains et autres biens nécessaires à la réalisation de projets d’utilité publique, tels que des logements publics, des routes, des voies ferrées ou des zones industrielles.
Régime d’expropriation foncière
L’État ou les organismes publics réalisent divers projets d’utilité publique, tels que la construction de logements publics, le développement d’infrastructures de transport, notamment routières et ferroviaires, ou l’aménagement de zones industrielles.
Ces projets nécessitant l’acquisition de terrains et de biens, un contrat de vente est d’abord conclu à l’issue de négociations avec les propriétaires fonciers.
Toutefois, lorsque ces négociations n’aboutissent pas, le dispositif juridique permettant l’acquisition forcée des terrains nécessaires à un projet d’utilité publique, moyennant une juste indemnisation et dans le respect des droits patrimoniaux des citoyens constitue le « régime d’expropriation foncière ».
Caractéristiques
① Caractère contraignant
L’expropriation foncière est une mesure contraignante permettant à l’État ou à un organisme public d’acquérir un terrain pour un projet d’utilité publique sans le consentement du particulier.
② Principe de juste indemnisation
En contrepartie de cette acquisition forcée, la personne expropriée doit recevoir une juste indemnisation correspondant à la valeur du marché.
④ Garantie de la régularité procédurale
L’expropriation foncière doit être fondée sur la loi et suivre une procédure transparente et équitable. La personne expropriée bénéficie du droit de former une opposition et de saisir une juridiction.
⑤ Principe de priorité de l’intérêt public
L’expropriation foncière doit impérativement poursuivre un objectif d’intérêt public et ne peut être autorisée dans un intérêt privé.
⑥ Rapidité et efficacité
Afin d’assurer le bon déroulement des projets d’utilité publique, la procédure doit conserver une certaine célérité et comporte des mécanismes destinés à prévenir les retards inutiles.
2. Expropriation foncière/indemnisation | Procédures de décision d’expropriation et de décision sur opposition
La procédure d’expropriation foncière et d’indemnisation consiste à mettre systématiquement en œuvre, étape par étape, les formalités légalement garanties afin d’obtenir les terrains nécessaires à un projet d’utilité publique.
La procédure de décision d’expropriation vise notamment à protéger de manière équilibrée les droits du porteur du projet et ceux du propriétaire foncier, tout en garantissant la régularité procédurale par une prise en compte suffisante des observations du propriétaire.
Dépôt et enregistrement de la demande de décision d’expropriation
Lorsque l’acquisition amiable d’un terrain n’a pas abouti, le porteur du projet saisit la Commission d’expropriation foncière de la République de Corée d’une demande de décision d’expropriation.
La demande enregistrée est ensuite transmise à la ville, au comté ou à l’arrondissement compétent pour le lieu où se situe le terrain, afin qu’elle soit publiée et mise à la disposition du public pour consultation.
Publication et recueil des observations
La ville, le comté ou l’arrondissement publie les informations concernées sur son panneau d’affichage pendant 14 jours et adresse une notification individuelle aux propriétaires fonciers et autres personnes concernées afin qu’ils puissent consulter le contenu de la demande d’expropriation.
Pendant la période de publication, le propriétaire peut consulter les pièces de la demande d’expropriation et présenter des observations écrites.
Ces observations doivent exposer précisément les souhaits ou demandes concernant l’expropriation, notamment les éléments suivants.
∙ Demande d’expropriation du terrain restant
∙ Éventuelle omission de droits
Enquête factuelle et examen des observations
La Commission d’expropriation foncière examine les observations présentées par le propriétaire et le porteur du projet, puis vérifie les faits au moyen d’une enquête sur place.
Elle procède à un examen approfondi afin que les droits invoqués par le propriétaire soient suffisamment pris en compte.
Évaluation et calcul du montant de l’indemnisation
Deux organismes d’évaluation indépendants sont chargés d’estimer le montant approprié de l’indemnisation du terrain.
Les résultats de ces évaluations servent de fondement au versement d’une indemnité équitable.
Décision d’expropriation et signification
La Commission d’expropriation foncière établit la décision d’expropriation sur le fondement des résultats de l’évaluation et de l’enquête factuelle, puis l’adopte après délibération.
La décision est signifiée au propriétaire selon le mode de signification spéciale. Si cette signification est impossible, elle est publiée pendant 14 jours par affichage dans la ville, le comté ou l’arrondissement compétent pour le lieu où se situe le terrain.
Opposition à la décision et contentieux
Opposition
Le propriétaire peut former une opposition dans les 30 jours suivant la réception de la décision. La procédure d’opposition donne lieu à une nouvelle évaluation et à un nouvel examen.
∙Introduction d’un contentieux administratif
Après la signification de la décision, il est possible, par la voie du contentieux administratif, de contester devant une juridiction la légalité de la décision et le caractère approprié du montant de l’indemnisation dans les 90 jours (dans les 60 jours lorsqu’une opposition a été formée).
3. Expropriation foncière/indemnisation | Types d’indemnisation et critères de calcul
Le régime d’expropriation foncière et d’indemnisation prévoit l’indemnisation des terrains et autres biens nécessaires à des projets d’utilité publique selon des critères raisonnables et équitables.
L’indemnisation couvre différentes catégories, notamment les terrains, les bâtiments et autres biens faisant obstacle, ainsi que les pertes d’exploitation, chacune étant soumise à des critères de calcul précis.
Indemnisation des terrains
L’indemnisation d’un terrain est principalement fondée sur le prix foncier officiellement publié au 1er janvier de chaque année.
L’évaluateur tient compte de manière globale du taux de variation du prix des terrains, du taux de hausse des prix à la production et des caractéristiques propres au terrain exproprié.
Toutefois, les hausses artificielles du prix foncier résultant du projet d’utilité publique, c’est-à-dire les gains liés à l’aménagement, ainsi que les prix spéculatifs ne sont pas pris en compte dans l’évaluation.
En outre, l’indemnité est en principe versée en numéraire, mais elle peut être versée sous forme d’obligations à la demande du propriétaire ou lorsque certaines conditions sont remplies.
Catégorie | Contenu | |
Cas concernés | - Lorsque l’intéressé le souhaite | |
- Pour un terrain appartenant à un propriétaire foncier non résident, indemnisation sous forme d’obligations de la fraction dépassant 100 millions de wons sud-coréens | ||
Durée de remboursement | Dans un délai de 5 ans | |
Taux d’intérêt des obligations | Propriétaire d’un bien immobilier non résident | - Obligations dont la durée de remboursement est inférieure ou égale à 3 ans : taux d’intérêt des dépôts à terme à 3 ans |
- Obligations dont la durée de remboursement est supérieure à 3 ans et inférieure ou égale à 5 ans : taux des obligations du Trésor à 5 ans | ||
Personne qui n’est pas propriétaire d’un bien immobilier non résident | - Obligations dont la durée de remboursement est inférieure ou égale à 3 ans : dépôt à terme à 3 ans | |
- Obligations dont la durée de remboursement est supérieure à 3 ans et inférieure ou égale à 5 ans : taux des obligations du Trésor à 5 ans
| ||
Indemnisation des bâtiments et autres biens faisant obstacle
Pour les bâtiments et les autres biens faisant obstacle, les frais de déplacement, comprenant le démontage, le transport et la réinstallation, sont indemnisés en priorité.
Si les frais de déplacement dépassent le prix d’acquisition ou si le déplacement est impossible, l’indemnisation est calculée sur la base du prix d’acquisition du bâtiment ou du bien concerné.
Indemnisation des pertes d’exploitation
L’indemnisation en cas de suspension d’activité est versée sur la base du bénéfice d’exploitation correspondant à une période de suspension maximale de 4 mois.
L’indemnisation en cas de cessation d’activité couvre 2 années de bénéfice d’exploitation. Pour en bénéficier, l’une des conditions suivantes doit être remplie.
Conditions d’indemnisation en cas de cessation d’activité
▷ Impossibilité d’obtenir une autorisation d’exercer dans un autre lieu
▷ Reconnaissance, par le chef de la ville, du comté ou de l’arrondissement, de la difficulté manifeste de déplacer dans un autre lieu une installation considérée comme indésirable
Indemnisation de la perte affectant le terrain restant et acquisition de celui-ci
Lorsque le porteur du projet exproprie ou acquiert une partie d’un terrain et que la valeur du terrain restant diminue, ou que des travaux portant notamment sur un passage, un fossé ou une clôture deviennent nécessaires, la perte de valeur et le coût des travaux sont indemnisés.
Le propriétaire peut demander au porteur du projet d’acquérir le terrain restant
▷ En l’absence d’accord, une demande d’expropriation peut être présentée à la Commission d’expropriation foncière compétente
Indemnisation des droits et autres indemnisations
Pour certains droits, tels que les droits miniers ou les droits de pêche, une indemnité distincte est versée en raison de leur extinction, conformément à la législation applicable.
Indemnisation hors de la zone du projet
Lorsque des terres agricoles voisines, non incluses dans la zone du projet, deviennent inaccessibles parce que la réalisation du projet les a entourées de zones montagneuses, de cours d’eau ou d’autres obstacles, elles peuvent, à la demande du propriétaire, être considérées comme des terrains situés dans la zone du projet et donner lieu à indemnisation.
Indemnisation des pertes d’exploitation agricole
Pour les terres agricoles incluses dans la zone du projet, la perte d’exploitation agricole est indemnisée à hauteur de 2 années du revenu agricole brut moyen des exploitations au cours des 3 années précédentes.
Lorsque le propriétaire de la terre agricole n’est pas la personne qui la cultive effectivement, l’indemnité est versée comme suit.
Lorsque le propriétaire est un agriculteur local | Versement selon l’accord conclu entre les intéressés |
À défaut d’accord, versement de 50 % à chacun | |
Lorsque le propriétaire n’est pas un agriculteur local | Versement à l’exploitant effectif |
4. Expropriation foncière/indemnisation | Litiges connexes et modes de résolution
Des litiges peuvent survenir au cours de la procédure d’expropriation foncière et d’indemnisation en raison de divergences entre les parties intéressées.
Des procédures juridiques et administratives ainsi que différents modes de règlement des litiges sont prévus afin de résoudre ces différends.
Principales causes de litige
∙ Questions relatives à la légalité et à la régularité de la procédure d’expropriation
∙ Différends concernant l’indemnisation de la perte affectant le terrain restant et l’acquisition de celui-ci
∙ Litiges portant sur l’étendue et les critères d’indemnisation des pertes d’exploitation
∙ Questions relatives au calcul de l’indemnisation de droits tels que les droits miniers ou les droits de pêche
Demande de décision et expropriation foncière
Lorsqu’aucun accord n’est conclu ou qu’une négociation est impossible, le porteur du projet peut saisir la Commission d’expropriation foncière compétente d’une demande de décision.
Catégorie | Contenu |
Demande de décision | Le porteur du projet, le propriétaire foncier ou une autre partie intéressée peut saisir la Commission d’expropriation foncière compétente d’une demande de décision |
Objet de la décision | En cas d’échec des négociations, mise en œuvre de la procédure d’expropriation forcée après versement ou consignation de l’indemnité afin d’acquérir les terrains nécessaires au projet d’utilité publique |
Procédure de décision | ① Publication et consultation de la demande de décision d’expropriation ② Évaluation par 2 évaluateurs ③ Calcul de la moyenne des montants évalués ④ Examen et décision |
Notification du résultat | Signification d’une expédition de la décision au porteur du projet, au propriétaire foncier et aux autres parties intéressées |
Transfert de propriété | Après versement ou consignation de l’indemnité, le porteur du projet transfère la propriété du terrain à son nom |
Opposition et procédure de décision sur opposition
Toute personne contestant une décision de la Commission d’expropriation foncière peut former une opposition écrite auprès de la Commission centrale d’expropriation foncière de la République de Corée dans les 30 jours suivant la réception d’une expédition de la décision, au moyen du formulaire d’opposition prévu à cet effet.
Catégorie | Contenu |
Délai d’opposition | Dans les 30 jours suivant la signification d’une expédition de la décision |
Organisme destinataire | Commission centrale d’expropriation foncière (si la décision a été rendue au niveau local : Commission locale → Commission centrale) |
Examen et décision | Après examen de l’opposition, la Commission centrale rend une nouvelle décision sur le montant de l’indemnisation |
Notification du résultat | Signification d’une expédition de la décision sur opposition au porteur du projet, au propriétaire et aux autres parties intéressées |
Versement de l’indemnité | Le porteur du projet verse ou consigne le supplément d’indemnité |
Caractère définitif de la décision | Si aucune action n’est introduite dans les 60 jours suivant la signification de la décision sur opposition, celle-ci est réputée constituer un jugement définitif au sens de la Loi de procédure civile de la République de Corée → Clôture de la procédure d’indemnisation |
5. Expropriation foncière/indemnisation | Liste de contrôle
Cette liste de contrôle permet de vérifier avec attention les principales procédures et questions soulevées en matière d’expropriation foncière et d’indemnisation.
Elle aide le porteur du projet, le propriétaire foncier et les autres parties intéressées à comprendre clairement leurs droits et obligations.
Catégorie | Points à vérifier et précautions |
Phase de négociation | Privilégier un accord amiable et consigner par écrit le contenu de l’accord |
Demande de décision | Vérifier le respect des formalités, notamment le dépôt de la demande, la publication et le recueil des observations |
Calcul de l’indemnisation | Vérifier la prise en compte des résultats de l’évaluation et l’exclusion des gains artificiels liés à l’aménagement |
Indemnisation sous forme d’obligations | Vérifier la demande du propriétaire et l’application du seuil excédentaire concernant les propriétaires fonciers non résidents |
Versement de l’indemnité | Conserver les justificatifs de versement et les informations relatives à la consignation |
Transfert de propriété | Vérifier les documents relatifs au transfert de l’inscription et la copie du registre foncier |
Procédure d’opposition | Vérifier l’enregistrement de l’opposition et le respect de la procédure d’examen devant la Commission centrale d’expropriation foncière |
Gestion des litiges | Connaître le délai et la procédure d’introduction d’un contentieux administratif et agir dans le délai applicable |
Indemnisation du terrain restant | Vérifier les négociations avec le porteur du projet et, si nécessaire, l’opportunité d’une demande d’expropriation |
Indemnisation des droits | Vérifier le calcul et la procédure de versement de l’indemnisation des droits |
Indemnisation des pertes d’exploitation | Vérifier la durée de suspension et le respect des conditions de cessation d’activité |
Dispositif d’assistance par des avocats spécialisés en droit immobilier
Le cabinet compte plusieurs avocats spécialisés en expropriation et indemnisation ainsi qu’en droit immobilier, inscrits à ce titre auprès du Barreau coréen, de même que des avocats spécialisés ayant une expérience moyenne d’au moins 10 ans.
Il peut ainsi fournir une assistance juridique spécialisée et structurée pour diverses questions liées à l’expropriation foncière et à l’indemnisation, notamment en matière de procédures, de contrats, de litiges et d’autorisations administratives.
Si vous avez besoin d’aide dans le cadre d’une procédure d’expropriation foncière ou d’indemnisation, vous pouvez solliciter l’assistance d’un avocat spécialisé.
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