Infraction à la Loi sur l’enregistrement des biens immobiliers au nom du titulaire réel

La convention de prête-nom entre deux parties est un montage dans lequel le mandant qui a effectivement acheté le bien immobilier fait transférer l’inscription au nom du prête-nom plutôt qu’à son propre nom.

Le contrat, le paiement du prix et la propriété effective relèvent tous du mandant, tandis que le prête-nom ne figure que sur l’inscription.

Dans ce cas, la convention de prête-nom est nulle en vertu de l’article 4 de la Loi sur l’enregistrement immobilier sous le nom réel. Même si le prête-nom fait inscrire le bien à son propre nom, il ne peut juridiquement en revendiquer la propriété.

Le mandant peut demander au prête-nom la radiation de l’inscription ou l’inscription du transfert de propriété.

La convention de prête-nom entre trois parties est un montage dans lequel le mandant conclut directement le contrat de vente avec le vendeur et en paie le prix, tout en demandant que l’inscription soit transférée au nom d’un tiers agissant comme prête-nom.

Les parties au contrat sont le mandant et le vendeur.

Dans ce cas également, la convention de prête-nom est nulle. Même si le vendeur a transféré l’inscription au nom du prête-nom, le mandant peut, en exerçant les droits du vendeur, demander la radiation de l’inscription au nom du prête-nom puis son transfert à son propre nom (demande de transfert de l’inscription par subrogation).

Ce droit est toutefois soumis à une prescription extinctive de 10 ans.

Néanmoins, si le mandant a conservé la possession du bien immobilier, le délai de prescription ne court pas.

La convention contractuelle de prête-nom est structurée de manière à donner l’apparence que le prête-nom conclut directement le contrat avec le vendeur et paie lui-même le prix.

Toutefois, les fonds sont en réalité fournis par le mandant, qui prend également toutes les décisions.

Le critère déterminant est alors de savoir si le vendeur avait connaissance de la convention de prête-nom.

Dans ce cas, le mandant ne peut faire valoir aucun droit sur le bien immobilier lui-même. Il peut uniquement demander au prête-nom la restitution, au titre de l’enrichissement sans cause, du prix de vente qu’il a payé.

Lorsqu’une convention de prête-nom est découverte, une sanction pécuniaire administrative pouvant atteindre 30 % de la valeur du bien immobilier peut être imposée.

La personne ayant omis d’inscrire un droit réel immobilier au nom de son titulaire effectif peut se voir imposer une sanction pécuniaire administrative calculée comme suit (articles 3-2, 4-2 et 8 de la Loi sur l’enregistrement immobilier sous le nom réel).

Le mandant du prête-nom doit acquitter une sanction pécuniaire administrative correspondant à la valeur estimée du bien immobilier multipliée par le taux applicable selon les critères suivants.

Il convient également d’ajouter la sanction pécuniaire administrative complémentaire calculée selon la durée pendant laquelle l’enregistrement sous prête-nom a été maintenu.

Le mandant du prête-nom auquel une sanction pécuniaire administrative a été imposée est tenu de procéder sans retard à l’enregistrement sous le nom du titulaire réel.

À défaut, des astreintes administratives d’exécution supplémentaires sont imposées par étapes.

Structure des astreintes administratives d’exécution

L’astreinte peut ainsi être imposée de manière répétée jusqu’à l’exécution de l’obligation d’enregistrement sous le nom du titulaire réel.

En vertu de l’article 7 de la Loi sur l’enregistrement immobilier sous le nom réel, le mandant, le prête-nom et les auteurs de faux documents encourent les sanctions suivantes.

Les sanctions pénales sont imposées indépendamment des sanctions administratives précédemment examinées, telles que la sanction pécuniaire administrative et l’astreinte administrative d’exécution.

Une même convention de prête-nom peut donc donner lieu au cumul d’une sanction pécuniaire administrative, d’une astreinte administrative d’exécution et d’une sanction pénale.

Il convient d’abord de vérifier précisément l’existence d’une convention de prête-nom à partir du registre immobilier et des documents contractuels.

Les mesures à prendre variant selon la structure de la convention, il est notamment nécessaire d’en déterminer précisément la catégorie ainsi que les effets juridiques et les risques correspondants.

Le maintien d’une situation contraire à la Loi sur l’enregistrement immobilier sous le nom réel entraînant la poursuite des sanctions pécuniaires administratives et des astreintes administratives d’exécution, il convient, dans la mesure du possible, de procéder rapidement à l’enregistrement sous le nom du titulaire réel.

Le mandant peut demander au prête-nom de solliciter l’inscription du transfert de propriété ou engager, si nécessaire, une action en justice afin d’obtenir la radiation de l’inscription et le transfert de propriété.

La radiation de l’inscription sous prête-nom et l’enregistrement sous le nom du titulaire réel permettent de rétablir une situation régulière en matière de propriété.

S’il existe un risque de dénonciation pénale, il convient de préparer la réponse à l’enquête et de recueillir les éléments de preuve.

Si les faits illicites sont reconnus, une déclaration volontaire et l’accomplissement régulier des procédures prévues par la loi peuvent être invoqués afin de solliciter une atténuation de la peine.

Toutefois, si des soupçons supplémentaires, notamment de fraude fiscale, sont susceptibles de s’ajouter à l’infraction à la Loi sur l’enregistrement immobilier sous le nom réel, une stratégie de réponse globale doit être élaborée avec l’assistance d’un professionnel.

Le cabinet compte plusieurs avocats spécialisés en droit immobilier enregistrés auprès de l’Association du barreau coréen, ainsi que des avocats spécialisés possédant en moyenne au moins 10 ans d’expérience.

Lorsque divers risques juridiques surviennent, notamment l’imposition d’une sanction pécuniaire administrative, d’une astreinte administrative d’exécution ou d’une sanction pénale, ou encore la nullité d’une inscription, une assistance juridique concrète peut être apportée, depuis le dépôt d’une objection jusqu’au recours administratif et à la défense dans le cadre d’une procédure pénale.

Il est recommandé de solliciter l’assistance d’un avocat spécialisé en droit immobilier afin de déterminer s’il y a eu violation de la Loi sur l’enregistrement des biens immobiliers au nom du titulaire réel et d’élaborer rapidement une stratégie de réponse.