CONTENTS
- 1. Infraction à la Loi sur les agents immobiliers agréés | Champ des agents et des biens concernés
- - Qu'est-ce qu'un agent immobilier agréé ?
- - Champ des biens pouvant faire l'objet d'une entremise
- - Biens exclus de l'entremise
- 2. Infraction à la Loi sur les agents immobiliers agréés | Actes interdits
- - Actes interdits aux agents immobiliers agréés
- - Actes d'entrave interdits à toute personne
- 3. Infraction à la Loi sur les agents immobiliers agréés | Sanctions administratives visant les agents
- - Annulation de la qualification
- - Suspension de la qualification
- - Effets de la mesure
- 4. Infraction à la Loi sur les agents immobiliers agréés | Sanctions administratives visant les agents exploitants
- - Annulation de l'enregistrement
- - Suspension de l'activité
- 5. Infraction à la Loi sur les agents immobiliers agréés | Sanctions pénales selon le type d'acte
- - Emprisonnement de 3 ans au plus ou amende pénale de 30 millions de wons sud-coréens au plus
- - Emprisonnement de 1 an au plus ou amende pénale de 10 millions de wons sud-coréens au plus
- 6. Infraction à la Loi sur les agents immobiliers agréés | Mesures à prendre en cas d'infraction
- - Vérification des faits et collecte des éléments
- - Réponse à l'autorité d'enregistrement ou d'enquête compétente
- - Procédure de contestation d'une sanction administrative
- - Mesures ultérieures de prévention de la récidive
- 7. Infraction à la Loi sur les agents immobiliers agréés | Liste de contrôle
- - Dispositif d'assistance par des avocats spécialisés en droit immobilier
1. Infraction à la Loi sur les agents immobiliers agréés | Champ des agents et des biens concernés
Dans le contexte des infractions à la Loi sur les agents immobiliers agréés, cette loi définit précisément les conditions de qualification des agents immobiliers agréés et la catégorie des biens pouvant faire l'objet d'une opération d'entremise, afin d'assurer la transparence et l'équité des transactions immobilières.
L'entremise portant sur des actifs qui n'entrent pas dans le champ légal ou l'exercice d'une activité d'entremise par une personne non qualifiée constitue une infraction à la Loi sur les agents immobiliers agréés et peut engager une responsabilité importante.
Qu'est-ce qu'un agent immobilier agréé ?
L'agent immobilier agréé est un professionnel de l'entremise ayant obtenu sa qualification à l'issue d'un examen. Son rôle et les différentes catégories auxquelles il peut appartenir sont strictement définis par la Loi sur les agents immobiliers agréés.
Catégories d'agents immobiliers agréés
Catégorie | Description |
Agent immobilier agréé exploitant | Personne ayant fait enregistrer l'ouverture d'une agence immobilière conformément à la loi |
Agent immobilier agréé salarié | Personne rattachée à un agent immobilier agréé exploitant, qui exerce ou assiste les activités d'entremise |
Assistant d'entremise immobilière | Personne qui, sans être un agent immobilier agréé, accomplit de simples tâches d'assistance |
L'exercice autonome d'une activité d'entremise par une personne non qualifiée constitue une violation manifeste de la loi.
Champ des biens pouvant faire l'objet d'une entremise
La loi limite également les biens pouvant faire l'objet d'une opération d'entremise par un agent immobilier agréé.
Une opération d'entremise dépassant ce champ peut constituer une infraction à la Loi sur les agents immobiliers agréés.
Biens pouvant faire l'objet d'une entremise (article 3 de la Loi sur les agents immobiliers agréés)
▪ Bâtiments ou autres ouvrages fixés au sol
▪ Arbres sur pied au sens de la Loi sur les arbres sur pied
▪ Fondations industrielles et minières au sens de la Loi sur les hypothèques grevant les fondations industrielles et minières
Biens exclus de l'entremise
L'entremise portant sur les droits ou actifs suivants peut constituer une infraction à la Loi sur les agents immobiliers agréés, car ceux-ci ne relèvent pas des biens légalement concernés.
> : la simple « position » permettant de participer à un tirage au sort et d'être éventuellement sélectionné ne constitue pas le bâtiment lui-même et ne relève donc pas des biens concernés (Cour suprême de la République de Corée, arrêt 90도1287 rendu le 23 avril 1991).
▪ Fonds commercial, clientèle, savoir-faire et autres actifs incorporels
> : les valeurs économiques incorporelles qui ne constituent ni un bâtiment ni un bien immobilier sont exclues (Cour suprême de la République de Corée, arrêt 2008도9427 rendu le 15 janvier 2009).
▪ Droit à un terrain de remplacement
> : le droit de recevoir, sous certaines conditions, un terrain de réinstallation dans une zone d'aménagement foncier en cas de démolition d'un logement n'est pas considéré comme un bien immobilier (Cour suprême de la République de Corée, arrêt 2011다23682 rendu le 26 mai 2011).
2. Infraction à la Loi sur les agents immobiliers agréés | Actes interdits
Une infraction à la Loi sur les agents immobiliers agréés est notamment constituée lorsqu'une personne accomplit un acte expressément interdit par la loi ou ne respecte pas une procédure légalement requise.
Les principales catégories d'actes interdits sont les suivantes.
Actes interdits aux agents immobiliers agréés
L'article 33, paragraphe 1, de la Loi sur les agents immobiliers agréés interdit expressément aux agents immobiliers agréés exerçant à titre individuel et aux agents immobiliers agréés salariés les 9 actes suivants.
9 actes interdits
Numéro | Résumé de l'acte interdit |
1 | Exercer directement une activité d'achat et de vente de biens immobiliers (interdiction de cumuler avec une activité de négoce immobilier) |
2 | Confier une opération d'entremise à une personne non qualifiée et non enregistrée ou lui prêter son nom |
3 | Recevoir des sommes ou avantages supplémentaires au-delà de la rémunération légale, quelle que soit leur qualification, notamment gratification ou don |
4 | Altérer le jugement du client au moyen de fausses explications ou d'autres procédés similaires |
5 | Intervenir dans la vente initiale, la location ou la vente d'un bien immobilier dont la transaction est interdite par la législation |
6 | Contracter directement avec le mandant ou représenter simultanément les deux parties |
7 | Intervenir dans la transaction d'un bien immobilier soumis à une restriction de revente dans le but d'éluder l'impôt ou de spéculer |
8 | Faire croire qu'une transaction a été conclue afin de manipuler les prix du marché |
9 | Constituer un groupement afin de restreindre certaines opérations d'entremise ou d'empêcher l'entremise conjointe |
La violation d'un seul de ces interdits peut donner lieu à une sanction administrative.
En outre, les personnes ayant enfreint les dispositions des points 5 à 9 encourent également une sanction pénale prévue par la législation administrative.
Actes d'entrave interdits à toute personne
Même une personne qui n'est pas agent immobilier agréé peut être sanctionnée lorsqu'elle accomplit un acte visant à entraver indûment l'activité d'un agent immobilier agréé déterminé ou à influencer les prix du marché.
Catégorie d'acte interdit | Description détaillée |
① Incitation à restreindre les demandes d'entremise | Inciter, au moyen d'avis, de communautés en ligne ou d'autres supports, à ne pas confier d'opération d'entremise à un agent immobilier agréé déterminé |
② Orientation vers un intermédiaire déterminé | Inciter à confier les opérations uniquement à un intermédiaire déterminé qui publie des prix nettement supérieurs à ceux du marché, tout en discriminant indûment d'autres personnes |
③ Restriction des demandes en dessous d'un prix déterminé | Inciter, notamment par l'intermédiaire de communautés en ligne, à ne pas confier d'opération en dessous d'un prix déterminé |
④ Entrave aux activités publicitaires | Entraver sans motif légitime les activités publicitaires d'un agent immobilier agréé |
⑤ Incitation à gonfler les prix du marché | Contraindre ou inciter un intermédiaire, notamment par la promesse d'une contrepartie, à publier un prix nettement supérieur à celui du marché |
Les actes de tiers qui entravent ainsi l'activité d'un agent immobilier agréé peuvent également être sanctionnés.
3. Infraction à la Loi sur les agents immobiliers agréés | Sanctions administratives visant les agents
La constatation d'une infraction à la Loi sur les agents immobiliers agréés peut entraîner, au-delà d'un simple avertissement, de lourdes sanctions administratives telles que la suspension ou l'annulation de la qualification d'agent immobilier agréé.
Ces mesures ayant une incidence directe sur les moyens de subsistance et la situation professionnelle de l'agent concerné, il importe de bien comprendre les critères applicables à chaque type d'infraction et de s'y préparer.
Annulation de la qualification
La qualification d'un agent immobilier agréé est obligatoirement annulée en présence de l'une des infractions graves suivantes (article 35 de la Loi sur les agents immobiliers agréés).
▪ Autorisation donnée à un tiers d'utiliser son nom pour exercer une activité d'entremise, ou cession ou prêt du certificat de qualification
▪ Exercice d'une activité d'entremise pendant une période de suspension de la qualification
▪ Condamnation, dans le cadre des fonctions exercées, à une peine au moins égale à l'emprisonnement sans travail, y compris avec sursis à l'exécution de la peine, pour certaines infractions prévues par la Loi pénale de la République de Corée, telles que l'escroquerie, le détournement de biens confiés ou la violation du devoir de loyauté dans la gestion des affaires d'autrui
Avant d'annuler la qualification, le gouverneur de la ville métropolitaine ou de la province doit obligatoirement suivre une procédure d'audition. La personne concernée doit restituer son certificat de qualification ou présenter une déclaration indiquant les motifs de sa non-restitution dans un délai de 7 jours.
Suspension de la qualification
Lorsqu'une négligence ou une violation de la loi est constatée dans le cadre d'une activité d'entremise, la qualification de l'agent immobilier agréé peut être suspendue pendant une durée déterminée.
La sanction est modulée en fonction de la nature et de la gravité de l'infraction (article 36, paragraphes 1 et 3, de la Loi sur les agents immobiliers agréés, article 22, paragraphe 1, et annexe 3 de son règlement d'application).
Infraction | Durée de suspension |
① Être rattaché à au moins deux agences immobilières | Suspension de la qualification pendant 6 mois |
② Ne pas avoir enregistré son sceau ou utiliser un sceau non enregistré | Suspension de la qualification pendant 3 mois |
③ Ne pas vérifier ni expliquer avec diligence et exactitude les caractéristiques du bien concerné, ou ne pas présenter les documents étayant les explications fournies | Suspension de la qualification pendant 3 mois |
④ Ne pas signer ni apposer son sceau sur le document de vérification et d'explication relatif au bien concerné | Suspension de la qualification pendant 3 mois |
⑤ Ne pas signer ni apposer son sceau sur le contrat de transaction | Suspension de la qualification pendant 3 mois |
⑥ Inscrire de fausses informations, telles que le montant de la transaction, dans le contrat de transaction, ou établir au moins deux contrats de transaction différents | Suspension de la qualification pendant 6 mois |
⑦ Accomplir l'un des actes interdits énumérés à l'article 33, paragraphe 1, de la Loi sur les agents immobiliers agréés | Suspension de la qualification pendant 6 mois |
Ainsi, l'accomplissement de l'un des actes interdits aux agents immobiliers agréés présentés précédemment peut entraîner une suspension de la qualification.
Dans ce cas, le gouverneur de la ville métropolitaine ou de la province peut augmenter ou réduire la durée de suspension dans une limite maximale de 1/2, en tenant compte du mobile, du nombre et des conséquences des infractions. La durée totale ne peut toutefois pas dépasser 6 mois.
Effets de la mesure
La mesure ne se limite pas à restreindre la qualification : elle peut aussi empêcher l'enregistrement ultérieur d'une activité d'entremise immobilière.
Annulation de la qualification | Interdiction d'obtenir la qualification d'agent immobilier agréé et d'ouvrir une agence immobilière pendant 3 ans après la mesure |
Suspension de la qualification | Impossibilité d'enregistrer l'ouverture d'une agence pendant la période de suspension |
Annulation immédiate de la qualification en cas d'exercice d'une activité d'entremise pendant cette période |
4. Infraction à la Loi sur les agents immobiliers agréés | Sanctions administratives visant les agents exploitants
Lorsqu'une infraction à la Loi sur les agents immobiliers agréés est constatée à l'encontre d'un agent immobilier agréé exploitant, l'enregistrement de l'agence elle-même peut être annulé ou une suspension temporaire de l'activité peut être prononcée.
Il ne s'agit pas d'une simple restriction de la qualification, mais d'une limitation directe de l'exploitation de l'entreprise, ce qui appelle une vigilance particulière.
Annulation de l'enregistrement
L'enregistrement de l'ouverture d'une agence immobilière peut être annulé pour les motifs suivants.
Motifs d'annulation de l'enregistrement (article 38 de la Loi sur les agents immobiliers agréés)
2. Exploiter au moins deux agences immobilières
3. Installer une structure temporaire destinée à l'entremise
4. Exercer une activité dont le cumul est interdit
5. Suspendre son activité de façon continue pendant plus de 6 mois
6. Ne pas publier les informations relatives au bien concerné ou les publier malgré la demande de confidentialité du mandant
7. Inscrire de fausses informations, telles que le montant de la transaction, dans le contrat de transaction, ou établir au moins deux contrats de transaction différents
8. Commencer l'activité sans avoir pris les mesures garantissant la responsabilité en matière de dommages-intérêts
9. Accomplir l'un des actes interdits énumérés à l'article 33, paragraphe 1, de la Loi sur les agents immobiliers agréés
10. Après avoir fait l'objet, au moins 3 fois au cours de l'année écoulée, d'une suspension d'activité ou d'une amende administrative au titre de la Loi sur les agents immobiliers agréés, accomplir de nouveau un acte passible d'une suspension d'activité ou d'une amende administrative, sauf si cet acte relève du point 9 des motifs d'annulation obligatoire de l'enregistrement
11. Lorsqu'une association professionnelle constituée par des agents immobiliers agréés exploitants, au sens de l'article 2, point 2, de la Loi sur la régulation des monopoles et le commerce équitable, ou l'un de ses membres, a enfreint l'article 51 de cette loi et a fait l'objet, au moins 2 fois au cours des 2 dernières années, d'une mesure prévue à l'article 52 ou 53 de la même loi
Ainsi, l'accomplissement de l'un des actes interdits aux agents immobiliers agréés présentés précédemment peut entraîner l'annulation de l'enregistrement.
Suspension de l'activité
La suspension d'activité interdit l'exercice des activités d'entremise pendant une durée déterminée. Selon la gravité de l'infraction, elle peut être prononcée dans une limite de 6 mois (article 39, paragraphe 1, de la Loi sur les agents immobiliers agréés, article 14 et formulaire no 15 annexé au règlement d'application de cette loi).
(Ce motif ne s'applique toutefois pas s'il a été supprimé dans les 2 mois suivant sa survenance.)
2. Ne pas avoir enregistré son sceau ou utiliser un sceau non enregistré
3. Conclure un contrat d'entremise exclusive sans utiliser le formulaire prévu à cet effet ou ne pas conserver ce contrat
4. Publier de fausses informations concernant un bien ou ne pas informer l'opérateur du réseau d'informations sur les transactions de la conclusion d'une transaction portant sur un bien dont la publication lui avait été confiée
5. Ne pas remettre ou conserver le document de vérification et d'explication relatif au bien concerné
6. Ne pas signer ni apposer son sceau sur le document de vérification et d'explication relatif au bien concerné
7. Ne pas établir, remettre ou conserver correctement le contrat de transaction
8. Ne pas signer ni apposer son sceau sur le contrat de transaction
9. Refuser, entraver ou éluder un rapport, la présentation de documents, une enquête ou une inspection liés à un ordre de contrôle de l'autorité administrative compétente, ne pas exécuter un autre ordre, ou présenter un rapport ou des documents mensongers
10. Relever de l'un des motifs d'annulation facultative de l'enregistrement de l'ouverture mentionnés ci-dessus
11. Après avoir fait l'objet, au moins 2 fois au cours de l'année écoulée, d'une suspension d'activité ou d'une amende administrative au titre de la Loi sur les agents immobiliers agréés, accomplir de nouveau un acte passible d'une amende administrative
12. Lorsqu'une association professionnelle constituée par des agents immobiliers agréés exploitants, ou l'un de ses membres, a enfreint l'article 51 de la Loi sur la régulation des monopoles et le commerce équitable et a fait l'objet d'une mesure prévue à l'article 52 ou 53 de cette loi
13. Enfreindre toute autre obligation prévue par la Loi sur les agents immobiliers agréés ou tout ordre ou toute mesure pris en vertu de cette loi
Lorsqu'un agent immobilier agréé exploitant est une personne morale, une suspension distincte peut être prononcée à l'égard du siège social ou de chaque succursale.
5. Infraction à la Loi sur les agents immobiliers agréés | Sanctions pénales selon le type d'acte
Les actes enfreignant la Loi sur les agents immobiliers agréés peuvent entraîner non seulement une sanction administrative, mais aussi une sanction pénale.
Ces actes sont considérés comme des violations graves, car la fiabilité et la déontologie professionnelle de l'agent immobilier agréé font directement l'objet d'une appréciation juridique.
Emprisonnement de 3 ans au plus ou amende pénale de 30 millions de wons sud-coréens au plus
Cette peine s'applique notamment aux actes graves perturbant le marché, favorisant la spéculation immobilière ou impliquant l'enregistrement illicite de l'ouverture d'une agence (articles 48, 33, paragraphe 1, points 5 à 9, et 33, paragraphe 2, de la Loi sur les agents immobiliers agréés).
▪ Obtenir l'enregistrement de l'ouverture par des déclarations mensongères ou des moyens frauduleux
▪ Intervenir dans la transaction d'un bien immobilier interdite par la législation, notamment en raison d'une restriction à la revente d'un droit d'acquisition
▪ Contracter directement avec le mandant ou représenter simultanément les deux parties
▪ Intervenir dans la transaction d'un bien immobilier non enregistré afin de favoriser la spéculation
▪ Faire croire à tort qu'une transaction a été conclue ou influencer indûment les prix du marché
▪ Constituer un groupement afin de restreindre l'entremise conjointe ou d'inciter à exclure certains intermédiaires
▪ Inciter ou contraindre à afficher ou à publier un prix nettement supérieur à celui du marché, entre autres actes
Emprisonnement de 1 an au plus ou amende pénale de 10 millions de wons sud-coréens au plus
Cette peine s'applique notamment à l'usage abusif de la qualification d'agent immobilier agréé, aux violations des règles d'exploitation d'une agence et à la divulgation de secrets (article 49, paragraphe 1, article 24, paragraphe 4, article 29, paragraphe 2, et article 33, paragraphe 1, points 1 à 4, de la Loi sur les agents immobiliers agréés).
▪ Utiliser un certificat de qualification ou le titre d'agent immobilier agréé sans avoir cette qualité
▪ Procéder à un double enregistrement, exploiter plusieurs agences ou être rattaché à plusieurs agences
▪ Installer une structure temporaire d'entremise non autorisée
▪ Employer un nombre excessif d'assistants d'entremise
▪ Usurper un titre ou publier une annonce sans posséder la qualification requise
▪ Publier de manière discriminatoire des informations sur un réseau d'informations relatives aux transactions
▪ Divulguer un secret appris dans le cadre de l'activité d'entremise
▪ Confier une opération d'entremise par l'intermédiaire d'une personne exerçant cette activité sans avoir enregistré son agence
▪ Recevoir des sommes ou avantages dépassant les frais réels ou la rémunération autorisée
▪ Induire le mandant en erreur par des déclarations ou des actes mensongers portant sur un fait important
6. Infraction à la Loi sur les agents immobiliers agréés | Mesures à prendre en cas d'infraction
Lorsqu'une infraction à la Loi sur les agents immobiliers agréés est constatée, une réponse rapide et structurée est nécessaire avant qu'une sanction administrative ou pénale ne soit prononcée.
Même lorsque l'infraction est reconnue, la démonstration de ses circonstances, de l'existence ou non d'une intention et des mesures prises par la suite peut permettre de solliciter une atténuation de la sanction.
Les étapes suivantes présentent des mesures concrètes pouvant être mises en œuvre.
Vérification des faits et collecte des éléments
Lorsqu'un signalement relatif à une infraction est reçu, il convient d'abord de vérifier l'avis émis par l'autorité administrative compétente ou l'autorité d'enquête.
Si l'infraction résulte d'une simple erreur, d'une défaillance du système ou d'une méprise, il convient également de préparer les éléments circonstanciés permettant de l'expliquer concrètement.
Réponse à l'autorité d'enregistrement ou d'enquête compétente
Lorsqu'il est demandé de présenter une déclaration factuelle ou un mémoire explicatif, le document doit être remis dans le délai imparti et exposer principalement les circonstances de l'infraction, l'existence ou non d'une intention et les mesures prises par la suite.
Une explication insuffisante au stade de l'enquête peut ultérieurement conduire à l'annulation de l'enregistrement ou à une autre mesure. La réponse initiale revêt donc une importance particulière.
Procédure de contestation d'une sanction administrative
Lorsqu'une sanction administrative a été prononcée, elle peut être contestée dans le délai applicable par un recours administratif devant l'autorité administrative ou par un contentieux administratif.
Les mesures graves, telles que l'annulation de l'enregistrement de l'ouverture ou une suspension d'activité de 6 mois, étant directement susceptibles d'interrompre l'activité professionnelle, il convient d'examiner rapidement les possibilités de recours.
Voie de recours | Délai de saisine |
Recours administratif devant l'autorité administrative | Dans les 90 jours suivant la date à laquelle l'intéressé a eu connaissance de la mesure |
Dans les 180 jours suivant la date de la mesure | |
Si un recours administratif a été exercé, dans les 90 jours suivant la signification d'une copie authentique de la décision | |
Contentieux administratif | |
Dans les 90 jours suivant la date de la mesure |
Mesures ultérieures de prévention de la récidive
Afin d'éviter la répétition d'une infraction similaire, il convient d'améliorer l'organisation interne et de revoir les systèmes opérationnels, notamment la gestion des assistants d'entremise ainsi que les procédures d'établissement et de conservation des contrats.
7. Infraction à la Loi sur les agents immobiliers agréés | Liste de contrôle
Une infraction à la Loi sur les agents immobiliers agréés pouvant entraîner de graves conséquences, notamment la suspension de la qualification, l'annulation de l'enregistrement ou une sanction pénale, il importe d'identifier et de prévenir en amont les risques d'infraction.
La liste suivante permet de vérifier l'ensemble des activités d'entremise.
Point à vérifier | Éléments principaux |
Enregistrement de l'ouverture | Une activité d'entremise est-elle exercée sans enregistrement ? |
Gestion du certificat de qualification | Le certificat de qualification a-t-il été prêté à un tiers ou emprunté à un tiers ? |
Emploi d'assistants d'entremise | Le nombre d'assistants employés respecte-t-il la limite prévue ? |
Affichage et publicité | L'affichage ou la publicité fausse-t-il sensiblement les prix du marché ou opère-t-il une discrimination à l'égard d'un tiers ? |
Gestion des contrats et documents explicatifs | Le document de vérification et d'explication relatif au bien ainsi que le contrat de transaction sont-ils établis, remis et conservés ? |
Respect du ressort d'activité | Les activités d'entremise sont-elles exercées uniquement dans le ressort du siège déclaré de l'agence immobilière ? |
Traitement des demandes d'entremise | Un mandant a-t-il fait l'objet d'une discrimination ou une transaction directe a-t-elle été conclue avec lui ? |
Perception de rémunérations et commissions | Des sommes ou avantages dépassant la limite légale ont-ils été reçus ? |
Dispositif d'assistance par des avocats spécialisés en droit immobilier
Notre cabinet compte de nombreux avocats spécialisés en droit immobilier inscrits auprès de l'Association du barreau coréen, ainsi que des avocats spécialisés possédant en moyenne au moins 10 ans d'expérience.
Il est possible de mettre en œuvre des mesures juridiques concrètes visant à protéger les professionnels de l'entremise immobilière, qu'il s'agisse de répondre au risque d'annulation de l'enregistrement de l'agence ou de suspension de l'activité, d'assurer une défense face au risque de sanctions pénales, ou d'engager une procédure de contestation ou de recours administratif.
Une stratégie définie avec un professionnel du droit peut constituer un facteur déterminant par rapport à une démarche menée seul. Il est donc recommandé de conduire la réponse juridique avec l'assistance d'un avocat spécialisé en droit immobilier.
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