CONTENTS
- 1. Demande de vente forcée | Présentation de l’affaire
- - Principales questions en litige
- 2. Demande de vente forcée | Appréciation du tribunal
- - Conditions d’exercice du droit de demander la vente forcée : obtention de 95 % du terrain du projet et 3 mois de négociations
- - Demande de vente forcée et date de formation du contrat de vente : formation dès la réception de la manifestation de volonté
- - Signification du prix du marché : prix de transaction objectif incluant les gains liés à l’aménagement
- - Principe du respect de l’expertise d’évaluation : maintien en l’absence de circonstances particulières
- - Nécessité d’une résolution de l’assemblée générale : résolution non requise pour la demande de vente forcée
- 3. Demande de vente forcée | Principales règles applicables en pratique
- - Liste de contrôle pratique pour le porteur du projet
- 4. Demande de vente forcée | Portée de la décision
1. Demande de vente forcée | Présentation de l’affaire
Le litige relatif à la demande de vente forcée est survenu dans le cadre d’un projet de construction de logements mené par une coopérative locale de logement. Certains propriétaires fonciers situés dans l’emprise du projet ayant refusé de vendre, la coopérative a exercé le droit de demander la vente forcée prévu par la Loi sur le logement afin d’obtenir le transfert de propriété.
La coopérative locale de logement demanderesse, qui avait obtenu l’approbation de son plan de projet, disposait de titres d’utilisation portant sur environ 95,81 % du terrain du projet, y compris des droits de propriété. Elle a ensuite engagé une demande de vente forcée concernant les terrains restants.
Le litige est né du refus des défendeurs de donner suite à cette demande.
La coopérative a signifié un acte de procédure contenant sa manifestation de volonté de demander la vente forcée, exerçant ainsi ce droit.
Les défendeurs soutenaient que la procédure de négociation n’avait pas été régulièrement menée, que l’action introduite sans résolution de l’assemblée générale était irrecevable et que le calcul du prix de vente était injustifié.
Le tribunal a donc examiné conjointement la régularité de la demande de vente forcée, le respect des conditions de négociation, la date de formation du contrat de vente et les critères de détermination du prix du marché.
Principales questions en litige
Les principales questions soulevées dans cette affaire étaient les suivantes.
- Respect des conditions d’exercice du droit de demander la vente forcée (obtention de 95 % du terrain du projet + 3 mois de négociations)
- Critères d’appréciation du caractère substantiel des négociations, au-delà de leur simple forme
- Date à laquelle la manifestation de volonté de demander la vente forcée forme le contrat de vente
- Signification du « prix du marché » servant à déterminer le prix de vente
- Prise en compte éventuelle des gains liés à l’aménagement
En pratique, les questions essentielles sont notamment les suivantes.
« À quel moment la demande de vente forcée forme-t-elle le contrat ? », « Quels éléments doivent être pris en compte dans le prix du marché ? »
2. Demande de vente forcée | Appréciation du tribunal
Le Tribunal de district sud de Séoul a statué comme suit dans cette affaire.
Conditions d’exercice du droit de demander la vente forcée : obtention de 95 % du terrain du projet et 3 mois de négociations
Le tribunal a d’abord examiné si les conditions de la demande de vente forcée prévues par la Loi sur le logement étaient remplies.
- Approbation du plan de projet obtenue
- Obtention de titres d’utilisation portant sur au moins 95 % du terrain du projet
- Négociations menées pendant au moins 3 mois
Le tribunal a notamment énoncé un critère important concernant la condition de négociation.
Les négociations ne doivent pas se limiter à une notification formelle, mais doivent être concrètes et substantielles.
Il a donc pris en considération l’ensemble des éléments suivants.
- Présentation éventuelle d’un prix fondé sur une expertise d’évaluation
- Nombre et modalités des demandes de négociation
- Attitude de l’autre partie dans ses réponses
- Principe selon lequel la charge de prouver le respect de la condition de négociation incombe à la coopérative, en sa qualité de porteur du projet
Le tribunal a estimé que la coopérative demanderesse avait satisfait à la condition de négociations substantielles, car elle avait proposé un montant fondé sur une expertise d’évaluation, adressé des courriers certifiés et tenté de négocier de manière continue, tandis que l’autre partie n’avait pas participé aux négociations.
Demande de vente forcée et date de formation du contrat de vente : formation dès la réception de la manifestation de volonté
Le tribunal a précisé les effets juridiques de la demande de vente forcée.
Le contrat de vente au prix du marché est formé lorsque la manifestation de volonté de demander la vente forcée parvient à l’autre partie.
La demande de vente forcée présente ainsi le caractère d’un droit formateur : elle suffit à former le contrat sans qu’un contrat distinct ou un autre accord soit nécessaire.
Dans cette affaire, il a été reconnu que le contrat de vente avait été formé le 13 mars 2024, date à laquelle l’acte contenant la manifestation de volonté de demander la vente forcée avait été signifié aux défendeurs.
Toutefois, lorsqu’une sommation de répondre sur la participation à la reconstruction est jointe à la requête introductive d’instance, le contrat de vente est formé le lendemain de l’expiration du délai de réponse.
Signification du prix du marché : prix de transaction objectif incluant les gains liés à l’aménagement
Le tribunal a également réaffirmé une règle de droit importante concernant les critères de détermination du prix de vente.
Dans le cadre d’une demande de vente forcée, le « prix du marché » ne désigne pas le simple prix actuel, mais le prix de transaction objectif incluant les gains liés à l’aménagement résultant de la mise en œuvre du projet.
Il s’agit d’un élément particulièrement important.
La valeur retenue comprend donc les gains liés à l’aménagement qui se concrétisent progressivement au fur et à mesure de l’avancement du projet.
Cela ne signifie cependant pas que la totalité de la valeur acquise après l’achèvement du projet doive être anticipée à la date de l’évaluation. Seuls doivent être pris en compte les gains liés à l’aménagement qui s’étaient concrétisés à cette date, compte tenu de l’état d’avancement du projet.
Principe du respect de l’expertise d’évaluation : maintien en l’absence de circonstances particulières
Le tribunal s’est également prononcé comme suit sur les résultats de l’expertise d’évaluation.
Lorsque la méthode d’évaluation est raisonnable, qu’elle n’est pas contraire aux règles de l’expérience et qu’elle ne comporte aucune erreur manifeste, les résultats de l’expertise doivent être retenus tels quels.
Le tribunal a donc fixé le prix de vente sur la base de la valeur déterminée par l’expertise.
Nécessité d’une résolution de l’assemblée générale : résolution non requise pour la demande de vente forcée
Les défendeurs invoquaient l’absence de résolution de l’assemblée générale de la coopérative, mais le tribunal a rejeté cet argument en statuant comme suit.
Le droit de demander la vente forcée étant reconnu par la loi, et ni l’article 48 de la Loi sur la propriété et la gestion des immeubles collectifs, applicable en vertu de l’article 22, paragraphe 3, de la Loi sur le logement, ni aucune autre disposition n’exigeant une résolution distincte de l’assemblée générale, ce droit peut être exercé sans une telle résolution.
3. Demande de vente forcée | Principales règles applicables en pratique
1. Lorsque des titres d’utilisation ont été obtenus sur au moins 95 % de la superficie des terrains destinés à la construction de logements : la vente peut être demandée à tous les propriétaires des terrains sur lesquels aucun titre d’utilisation n’a été obtenu.
2. Dans les cas autres que celui visé au point 1 : la vente peut être demandée aux propriétaires des terrains sur lesquels aucun titre d’utilisation n’a été obtenu, à l’exception de ceux qui ont acquis la propriété de ces terrains avant la date correspondant à 10 ans avant la date de publication de la décision désignant la zone couverte par un plan d’aménagement de district et qui les ont conservés sans interruption. Pour calculer la durée de propriété du terrain, lorsque le propriétaire a acquis celui-ci par succession d’un ascendant direct, d’un descendant direct ou de son conjoint, la durée de propriété du défunt est ajoutée à la sienne.
② Nonobstant le paragraphe 1, lorsque le taux de consentement requis pour demander l’autorisation de rénovation prévue à l’article 66, paragraphe 2, a été obtenu, la coopérative de logements constituée aux fins de la rénovation qui a adopté la résolution de rénovation peut demander la vente des logements et terrains appartenant aux personnes qui ne l’ont pas approuvée.
③ L’article 48 de la Loi sur la propriété et la gestion des immeubles collectifs s’applique mutatis mutandis aux demandes de vente prévues aux paragraphes 1 et 2. Dans ce cas, les droits de propriété par lots et les droits d’utilisation du terrain sont réputés correspondre au droit de propriété et aux autres droits portant sur les bâtiments ou terrains faisant l’objet de la demande de vente dans le cadre du projet de construction de logements ou de rénovation.
La jurisprudence relative aux conditions d’exercice du droit de demander la vente prévues à l’article 22, paragraphe 1, de la Loi sur le logement de la République de Corée, notamment la tenue de négociations concrètes et substantielles pendant au moins 3 mois et l’obtention de titres d’utilisation sur au moins 95 % du terrain du projet, ainsi qu’aux critères de détermination du prix du marché, y compris les gains liés à l’aménagement, continue d’être appliquée de manière constante par les juridictions inférieures. (Tribunal de district de Séoul-Sud de la République de Corée, jugement du 14 janvier 2025, affaire 2023가단261818, tribunal de district de Gwangju, jugement du 13 mars 2026, affaire 2025가단36980)
Les conditions de formation de la vente faisant suite à la demande sont les suivantes.
Rubrique | Critère |
Obtention des titres d’utilisation | Au moins 95 % |
Condition de négociation | Négociations substantielles pendant au moins 3 mois |
Moment de la formation du contrat | À la réception de la manifestation de volonté |
Critère du prix de vente | Prix du marché incluant les gains liés à l’aménagement |
Expertise d’évaluation | Respectée sauf circonstances particulières |
Liste de contrôle pratique pour le porteur du projet
Gestion de la procédure de négociation
- Proposer un prix fondé sur une expertise d’évaluation
- Conserver les traces des négociations, notamment les courriers certifiés
- Réunir les preuves des tentatives de négociation
Stratégie d’obtention des titres d’utilisation
- Atteindre au préalable le seuil de 95 %
- Clarifier la structure des quotes-parts
Réponse à la détermination du prix du marché
- Recourir à plusieurs expertises d’évaluation
- Préparer l’argumentation relative à la prise en compte des gains liés à l’aménagement
Gestion du contentieux
- Maîtriser la date de la demande de vente forcée
- Prouver la réception de la manifestation de volonté
Analyse de la structure des risques
Partie concernée | Risques principaux | Stratégie de réponse |
Coopérative | Non-respect de la condition de négociation | Conservation des traces des négociations |
Propriétaire foncier | Risque de vente à un prix insuffisant | Analyse de l’expertise |
Porteur du projet | Litige sur le prix du marché | Préparation des éléments d’évaluation |
Personne morale | Irrégularité procédurale | Examen juridique préalable |
4. Demande de vente forcée | Portée de la décision
Cette décision a précisé les critères suivants applicables à la demande de vente forcée.
Ces critères jurisprudentiels devraient avoir une incidence directe sur la gestion des négociations, la stratégie d’expertise d’évaluation et la conduite du contentieux dans les futurs projets de reconstruction et de coopératives locales de logement.
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