L’achat du logement occupé en jeonse entraîne-t-il la disparition des garanties ? Arrêt de la Cour suprême précisant le moment où l’opposabilité s’éteint

Dans cette affaire, l’examen a principalement porté sur la possibilité de continuer à reconnaître les droits existants lorsque le fondement juridique de la possession change, bien que le locataire demeure en possession du logement.

La question essentielle était notamment de savoir si l’opposabilité à l’égard des tiers et le droit au remboursement prioritaire ne subsistaient que tant que leur fonction de publicité juridique était assurée. L’affaire présente également un intérêt en ce que la modification de ces droits, associée au contrat de garantie, avait une incidence directe sur l’étendue de la responsabilité de l’organisme de garantie.

L’inscription au registre des résidents sert de moyen de publicité juridique permettant de révéler aux tiers l’existence du droit locatif.

Elle doit donc permettre de constater que la possession concernée est fondée sur un droit locatif et donner aux tiers la possibilité d’apprécier les rapports juridiques en présence.

L’opposabilité ne produit ses effets que tant que cette fonction de publicité juridique est maintenue.

L’opposabilité n’est pas un droit définitivement acquis par la seule satisfaction ponctuelle des conditions tenant à la déclaration d’emménagement et à la possession.

Ces conditions doivent demeurer remplies pendant toute la durée d’existence du droit. Si le fondement sur lequel elles reposent disparaît, l’opposabilité ne peut plus être reconnue.

L’opposabilité est donc subordonnée non seulement à des « conditions d’acquisition », mais aussi à des « conditions de maintien ».

Lorsque le locataire achète le logement, le fondement juridique de sa possession passe du droit locatif au droit de propriété, même si les conditions matérielles de cette possession demeurent identiques.

Cette modification influe directement sur le droit dont la possession assure la publicité. Le critère d’appréciation réside donc non dans l’apparence de la possession, mais dans le titre juridique qui la fonde.

Après l’acquisition de la propriété, l’inscription au registre des résidents ne peut plus remplir la fonction consistant à révéler aux tiers l’existence d’un droit locatif.

Du point de vue d’un tiers, elle ne permet pas de distinguer si la possession repose sur un droit locatif ou sur le droit de propriété.

Lorsque la fonction de publicité juridique est ainsi perdue, les conditions d’opposabilité sont également considérées comme n’étant plus maintenues.

Cet arrêt précise que « la protection n’est reconnue que tant que la qualité de locataire est maintenue ».

Il établit ainsi un critère important en pratique : l’acquisition de la propriété peut conduire non à un renforcement des droits, mais à la cessation du régime de protection antérieurement applicable au locataire.

Une acquisition réalisée sans examen préalable peut aboutir à une situation dans laquelle les droits existants s’éteignent alors que les obligations financières subsistent. Il convient donc d’en tenir compte.

Cet arrêt précise que l’opposabilité ne subsiste pas du seul fait que les conditions formelles ont été remplies, mais uniquement tant que sa fonction de publicité juridique demeure assurée.

Il indique également que, lorsque le locataire devient propriétaire, les droits existants ne lui sont pas automatiquement transférés : c’est la structure juridique sur laquelle ils reposent qui se trouve elle-même modifiée.

Le passage du jeonse à l’achat peut ainsi entraîner non un renforcement des droits, mais la cessation des protections existantes, ce qui constitue un critère d’appréciation important dans la pratique.

• Projet d’achat d’un logement actuellement occupé en jeonse
• Transaction comprenant un prêt destiné au jeonse et une garantie
• Question relative au maintien de l’opposabilité ou du droit au remboursement prioritaire
• Risque de litige avec un organisme de garantie ou un établissement financier

Lors du passage du jeonse à l’achat, la structure des droits peut être interrompue et des responsabilités juridiques imprévues peuvent apparaître. Un examen juridique précis et une analyse de cette structure sont donc nécessaires dès la phase précédant la transaction.

Lorsque le maintien de l’opposabilité ou du droit au remboursement prioritaire est en cause, il importe notamment d’examiner conjointement le moment de l’extinction des droits et l’articulation avec les contrats financiers.

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