CONTENTS
- 1. Le litige relatif à la Loi sur la propriété et la gestion des immeubles en copropriété : quelles en sont les circonstances détaillées ?
- - Le litige relatif à la Loi sur la propriété et la gestion des immeubles en copropriété : quelles sont les dispositions légales applicables ?
- 2. Le litige relatif à la Loi sur la propriété et la gestion des immeubles en copropriété : quelle a été l'appréciation du tribunal ?
- 3. Loi sur la propriété et la gestion des immeubles en copropriété : quelle est la stratégie du Cabinet d'avocats Daeryun ?
1. Le litige relatif à la Loi sur la propriété et la gestion des immeubles en copropriété : quelles en sont les circonstances détaillées ?
Les parties au litige portant sur la demande de démolition d'installations, fondée sur la Loi sur la propriété et la gestion des immeubles en copropriété, étaient M. A, résidant au rez-de-chaussée de l'immeuble, et M. B, résidant au premier étage.
M. A, qui résidait au rez-de-chaussée d'un immeuble du quartier de Bangbae-dong à Séoul, soutenait pouvoir utiliser à titre exclusif le terrain aménagé en jardin devant sa véranda ; il l'a clôturé, y a posé une terrasse en bois et l'a utilisé comme un espace extérieur indépendant.
C'est pourquoi M. B, résidant au premier étage, a intenté contre M. A une action en démolition et en restitution de cet espace.
Il soutenait que M. A occupait seul ce jardin, y avait installé diverses structures pour en faire un jardin privatif et empêchait les autres résidents d'y accéder.
Il faisait en outre valoir que, jusqu'à ce que M. A aménage cet espace, le terrain du jardin était entretenu par le personnel de gestion de l'immeuble, et que des installations d'évacuation des eaux pluviales ainsi que des installations de lutte contre l'incendie étaient enfouies sous le jardin, de sorte que l'usage exclusif par M. A était injustifié.
M. A répliquait quant à lui qu'il n'avait fait que réparer la terrasse, etc., qui existait déjà lors de la conception de l'immeuble, et que, l'accès au jardin ne pouvant se faire qu'en passant par son propre logement, celui-ci avait été conçu pour être réservé aux seuls propriétaires des logements du rez-de-chaussée.
Le litige relatif à la Loi sur la propriété et la gestion des immeubles en copropriété : quelles sont les dispositions légales applicables ?
▣ Article 5 de la Loi sur la propriété et la gestion des immeubles en copropriété de la République de Corée (droits et obligations du copropriétaire d'un lot, etc.)
① Le copropriétaire d'un lot* ne doit pas commettre d'acte préjudiciable à la conservation de l'immeuble ni, plus généralement, d'acte contraire à l'intérêt commun des copropriétaires en ce qui concerne la gestion et l'usage de l'immeuble.
② Lorsqu'une partie privative a été vendue à usage d'habitation, le copropriétaire ne doit pas, sans motif légitime, en faire un usage autre que l'habitation, ni démolir ou endommager ses murs intérieurs pour procéder à une surélévation ou à une reconstruction.
* Copropriétaire d'un lot : personne titulaire du « droit de propriété d'un lot », c'est-à-dire du droit de posséder une partie seulement, et non la totalité, d'un immeuble constituant un même bâtiment.
▣ Article 10 de la Loi sur la propriété et la gestion des immeubles en copropriété (attribution des parties communes, etc.)
① Les parties communes appartiennent en indivision à l'ensemble des copropriétaires. Toutefois, les parties communes dont il est manifeste qu'elles sont destinées à l'usage commun de certains copropriétaires seulement (ci-après « parties communes partielles ») appartiennent en indivision à ces copropriétaires.
▣ Jurisprudence pertinente
« La stipulation prévoyant, lors de la vente de cet immeuble, l'installation d'un jardin réservé au rez-de-chaussée au profit des acquéreurs du rez-de-chaussée, portait sur une partie commune de l'immeuble, de sorte qu'un usage exclusif et privatif par les occupants du rez-de-chaussée était en pratique impossible ».
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▣ Appréciation de la Commission coréenne de la concurrence
S'agissant de la clause du contrat de fourniture de logements stipulant que « pour la protection de la vie privée des foyers du rez-de-chaussée, le "B" ne s'oppose pas au jardin réservé aux foyers du rez-de-chaussée fourni par le "A" », la Commission a estimé que « reconnaître un droit d'usage exclusif du terrain sur le jardin du rez-de-chaussée, terrain commun à l'ensemble des occupants, au seul profit des occupants du rez-de-chaussée et non des autres foyers, constitue une clause abusive désavantageant indûment le client acquéreur autre que ceux du rez-de-chaussée, relève de l'article 6, alinéa 2, point 1, de la Loi sur la réglementation des clauses des contrats types et est donc nulle ».
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2. Le litige relatif à la Loi sur la propriété et la gestion des immeubles en copropriété : quelle a été l'appréciation du tribunal ?
S'agissant de la Loi sur la propriété et la gestion des immeubles en copropriété, la juridiction de première instance a donné raison à M. B et a ordonné à M. A de démolir la terrasse et la clôture qu'il avait installées à titre personnel.
Le tribunal de district ayant statué en première instance a expliqué que les installations posées par M. A l'avaient été de manière arbitraire, sans procédure régulière, et que M. A avait ainsi pu occuper et utiliser le jardin de manière exclusive, l'accès des personnes extérieures à ce jardin s'en trouvant notamment contrôlé.
Il a en outre ajouté, au soutien de sa décision, que bien plus de 60 % des foyers occupants étaient favorables à la démolition de ces installations, que celle-ci faciliterait l'accès aux canalisations, etc., enfouies dans le jardin aux fins de la gestion de l'immeuble, et que, le jardin étant relié à la voie constituant une partie commune ainsi qu'aux autres jardins de l'immeuble, les autres copropriétaires pourraient disposer d'un espace plus vaste qu'auparavant.
La juridiction de deuxième instance a elle aussi estimé que l'appréciation de la première instance était correcte et a rejeté l'appel de M. A.
3. Loi sur la propriété et la gestion des immeubles en copropriété : quelle est la stratégie du Cabinet d'avocats Daeryun ?
Nous avons analysé un arrêt de la cour d'appel selon lequel, au regard de la Loi sur la propriété et la gestion des immeubles en copropriété, le jardin du balcon au rez-de-chaussée d'un immeuble d'habitation constitue une partie commune et ne peut donc être utilisé de manière exclusive par le foyer résidant au rez-de-chaussée.
Le rez-de-chaussée d'un immeuble d'habitation est relativement moins prisé en raison notamment des nuisances sonores et des questions de protection de la vie privée, de sorte que son prix est souvent inférieur à celui des logements des autres étages.
C'est pourquoi, afin d'accroître la demande, ces logements sont parfois proposés avec l'option particulière d'inclure le terrain du jardin du rez-de-chaussée.
Si le contrat immobilier stipule précisément un droit d'usage exclusif sur le parterre situé devant le logement, l'usage du jardin du rez-de-chaussée peut être reconnu sur le plan juridique.
En revanche, si un tel point n'est pas garanti par le contrat, aucun droit d'usage ne peut être invoqué.
Par conséquent, pour ne pas se retrouver impliqué dans un litige de ce type, il est nécessaire de lire attentivement le contrat, et il est recommandé de consulter un avocat spécialisé.
Le Cabinet d'avocats Daeryun dispose d'un 🔗 groupe Construction et Immobilier, au sein duquel des avocats spécialisés en droit immobilier proposent à chaque client la solution la mieux adaptée à sa situation.
Pour toute question relative à la Loi sur la propriété et la gestion des immeubles en copropriété, nous vous invitons à solliciter à tout moment une consultation auprès du groupe Construction et Immobilier du Cabinet d'avocats Daeryun.
