CONTENTS
- 1. Droit des contrats de bail, quel est le contexte détaillé ?
- - Droit des contrats de bail, quelles sont les dispositions applicables ?
- 2. Droit des contrats de bail, quelle a été l’appréciation du tribunal ?
- 3. Droit des contrats de bail, quelle est l’approche de Daeryun ?
1. Droit des contrats de bail, quel est le contexte détaillé ?
Dans cette affaire, la partie demanderesse A avait conclu avec la partie défenderesse B un bail portant sur l’appartement OO, puis avait emménagé dans celui-ci.
Dès son emménagement, la partie demanderesse a signalé au bureau de gestion de l’immeuble et à la partie défenderesse les difficultés que lui causaient les bruits provenant de l’étage supérieur et leur a demandé de prendre des mesures. La partie défenderesse et le bureau de gestion ont alors informé l’occupant de l’étage supérieur des plaintes relatives à ces bruits et l’ont rappelé à l’ordre à plusieurs reprises.
La situation ne s’est toutefois aucunement améliorée et, en raison de la souffrance psychologique qui en résultait, la partie demanderesse est même allée jusqu’à louer un autre logement de type officetel.
Malgré cela, la partie défenderesse n’a pris aucune mesure pour remédier à la situation.
La partie demanderesse a donc engagé une action en soutenant que la partie défenderesse avait manqué à son obligation de permettre au preneur d’utiliser le bien loué et d’en jouir, ainsi qu’à son obligation de réparation. Elle affirmait que l’objectif du bail ne pouvait dès lors être atteint, qu’elle entendait résilier le contrat et que la partie défenderesse devait par conséquent restituer le dépôt de garantie.
La partie défenderesse a répliqué que la personne ayant loué cet appartement avant la partie demanderesse y avait vécu pendant 7 ans et avait cohabité dans l’immeuble avec l’occupant de l’étage supérieur pendant environ 2 ans et 7 mois, sans jamais déposer de plainte pour des bruits entre étages au cours de cette période. Elle soutenait donc qu’il était impossible de considérer que les bruits allégués par la partie demanderesse dépassaient le seuil de tolérance*.
*Seuil de tolérance : degré de nuisance que chacun est tenu de supporter lorsque l’atteinte à l’environnement, la pollution ou le bruit perturbe la vie d’autrui ou lui cause un préjudice
Droit des contrats de bail, quelles sont les dispositions applicables ?
▣ Article 623 de la Loi civile de la République de Corée (obligations du bailleur)
Le bailleur est tenu de délivrer le bien au preneur et de le maintenir, pendant toute la durée du contrat, dans un état permettant son utilisation et sa jouissance.
▣ Article 31 de la Loi sur la promotion de la construction de logements de la République de Corée
Les planchers des logements collectifs doivent être réalisés de manière à ce que les bruits d’impact entre étages ne dépassent pas 58 décibels pour les bruits d’impact légers et 50 décibels pour les bruits d’impact lourds.
■ Résiliation anticipée du bail
Même lorsque la durée du bail a été convenue, le contrat peut être résilié avant son terme pour l’un des motifs suivants.
Motifs de résiliation par le preneur | Lorsque le bailleur accomplit des actes de conservation contre la volonté du preneur et que ceux-ci empêchent ce dernier d’atteindre l’objectif du bail |
Lorsqu’une partie du bien loué a péri ou ne peut plus être utilisée ou faire l’objet d’une jouissance, sans faute du preneur, et que la partie restante ne permet pas d’atteindre l’objectif du bail | |
Motifs de résiliation par le bailleur | Lorsque le preneur cède ses droits ou sous-loue le bien sans le consentement du bailleur |
Lorsque les loyers impayés du preneur atteignent 2 échéances pour un logement ou 3 échéances pour un local commercial | |
Lorsque le preneur n’utilise pas le logement loué et n’en jouit pas conformément à l’usage défini par le contrat ou par la nature du logement | |
Lorsque le preneur manque gravement, de toute autre manière, à ses obligations |
2. Droit des contrats de bail, quelle a été l’appréciation du tribunal ?
Dans ce litige relatif au droit des contrats de bail, le tribunal a statué en faveur de la partie défenderesse.
Tout d’abord, le tribunal a expliqué que les normes que doivent respecter les logements collectifs en matière de bruits entre étages étaient des normes de construction imposées aux opérateurs chargés de construire et de fournir ces logements, et non des obligations imposées à leurs propriétaires.
Le tribunal a également considéré que l’obligation prévue par la Loi sur la gestion des logements collectifs de la République de Corée, consistant à s’efforcer de ne pas causer de préjudice aux autres occupants du logement collectif notamment par des bruits entre étages, incombait aux « résidents et utilisateurs » et non aux propriétaires de logements collectifs tels que la partie défenderesse.
3. Droit des contrats de bail, quelle est l’approche de Daeryun ?
Nous avons analysé une décision par laquelle le tribunal a rejeté la demande de la partie demanderesse tendant à obtenir la résiliation du bail en raison de bruits entre étages.
Les litiges de cette nature en matière immobilière et les 🔗litiges relatifs aux baux se caractérisent par la complexité des procédures juridiques et de la collecte des preuves nécessaires à l’établissement des faits.
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