CONTENTS
- 1. Contentieux relatif à la Loi sur la vente d’immeubles : quelles étaient les circonstances précises ?
- - Contentieux relatif à la Loi sur la vente d’immeubles : quelles sont les dispositions applicables ?
- 2. Contentieux relatif à la Loi sur la vente d’immeubles : quelle a été l’appréciation de la juridiction ?
- - Appréciation de la clause spéciale du contrat par la juridiction
- - Appréciation par la juridiction de l’exercice du droit de résolution et de l’obligation de rétablir la situation antérieure
- 3. Loi sur la vente d’immeubles : quelle est la stratégie de Daeryun ?
1. Contentieux relatif à la Loi sur la vente d’immeubles : quelles étaient les circonstances précises ?
Dans cette affaire, le demandeur a conclu un contrat de vente avec le défendeur, propriétaire de l’immeuble commercial □□.
À l’époque, le défendeur avait indiqué que « l’ouverture de cabinets de médecine interne et de dermatologie du 2e au 4e étage du centre commercial était confirmée » ; cette information figurait également dans les prospectus de vente et sur la façade du bâtiment.
Le demandeur a donc conclu le contrat en payant un prix d’acquisition supérieur à celui des autres lots commerciaux. Le contrat comportait simultanément une clause spéciale prévoyant que « si les établissements médicaux de médecine interne et de dermatologie n’ouvraient pas dans le centre commercial, le demandeur pourrait résoudre le contrat ».
Cependant, 6 mois après la conclusion du contrat, seul le cabinet de médecine interne avait ouvert, tandis que le cabinet de dermatologie devant être dirigé par un spécialiste n’avait pas ouvert.
Même le cabinet de médecine interne alternait ouvertures et fermetures et n’exerçait donc pas son activité de manière stable.
Le demandeur a donc intenté une action tendant, puisque le défendeur avait ① méconnu la clause spéciale, à ② 🔗résoudre le contrat de vente, à obtenir la restitution du prix de vente et, ③ à titre de dommages-intérêts, le remboursement des taxes liées au local ainsi que des frais d’aménagement intérieur.
Cependant, le défendeur a répliqué que l’« ouverture » mentionnée dans la clause spéciale désignait l’ouverture d’un établissement médical proposant des consultations de médecine interne et de dermatologie, indépendamment de la présence de spécialistes. Il a donc soutenu que la clause spéciale n’avait pas été méconnue, puisque l’établissement de médecine interne qui avait ouvert proposait également la dermatologie parmi ses spécialités.
Contentieux relatif à la Loi sur la vente d’immeubles : quelles sont les dispositions applicables ?
▣ Loi de la République de Corée sur la vente d’immeubles
Article 6-4 (annulation du contrat portant sur un immeuble vendu)
L’autorité compétente pour délivrer l’autorisation ou l’opérateur chargé de la vente peut annuler le contrat conclu avec l’acquéreur dans l’un des cas suivants.
1. Lorsque la vente prévue à l’article 6-2, paragraphe 1, a été obtenue par de fausses déclarations ou tout autre moyen frauduleux
2. Lorsque l’immeuble a été revendu en violation de l’article 6-3, paragraphe 1 ou 2
Article 10 (dispositions pénales)
① Quiconque vend un immeuble sans effectuer la déclaration de vente prévue à l’article 5, paragraphe 1, ou après avoir effectué cette déclaration par de fausses déclarations ou tout autre moyen frauduleux est puni d’une peine d’emprisonnement avec travail d’une durée maximale de 3 ans ou d’une amende pénale maximale de 300 millions de wons sud-coréens.
2. Contentieux relatif à la Loi sur la vente d’immeubles : quelle a été l’appréciation de la juridiction ?
La cour d’appel, saisie du litige relatif à la Loi sur la vente d’immeubles, a fait droit à la demande du demandeur et ordonné : « Conformément aux conclusions du demandeur, le défendeur doit restituer le prix de vente déjà payé au titre du rétablissement de la situation antérieure consécutif à la résolution du contrat. »
Elle a motivé sa décision comme suit.
Appréciation de la clause spéciale du contrat par la juridiction
La juridiction a tout d’abord examiné la clause spéciale du contrat de vente.
Elle a tenu compte du fait que les principaux revenus d’une pharmacie dépendent du volume des ordonnances délivrées par les établissements médicaux. Elle a ainsi estimé qu’il existait nécessairement une différence importante dans le volume et la nature des ordonnances entre un établissement où exercent en permanence les spécialistes en médecine interne et en dermatologie mentionnés dans la clause spéciale et un établissement assurant des consultations sans spécialistes.
Compte tenu également du fait que le demandeur avait acquis son lot à un prix nettement supérieur à celui des autres lots du même centre commercial, la juridiction a considéré qu’il avait conclu le contrat en tenant pour acquis que l’établissement médical serait dirigé par des spécialistes.
Elle a donc jugé que le défendeur avait méconnu la clause spéciale, car aucun établissement dirigé par un dermatologue n’avait ouvert et même l’établissement de médecine interne qui avait ouvert n’avait pas exercé une activité d’un niveau normal pendant une période importante, de sorte que l’ouverture ne pouvait être considérée comme achevée.
Appréciation par la juridiction de l’exercice du droit de résolution et de l’obligation de rétablir la situation antérieure
Le demandeur ayant exercé son droit de résolution en raison de l’inexécution de la clause spéciale par le défendeur, le contrat de vente pouvait être considéré comme ayant été valablement résolu.
La juridiction a donc jugé que, contre l’exécution par le demandeur de l’inscription du transfert de propriété, le défendeur était tenu de lui restituer le prix de vente déjà payé, majoré des intérêts au taux légal.
La demande de dommages-intérêts formée par le demandeur a toutefois été rejetée, la juridiction ayant tenu compte du fait que le contrat ne comportait aucune stipulation distincte à ce sujet.
3. Loi sur la vente d’immeubles : quelle est la stratégie de Daeryun ?
Cet arrêt de la cour d’appel, relatif à la Loi sur la vente d’immeubles, a admis la possibilité de résoudre le contrat lorsqu’un local commercial a été acquis afin d’y exploiter une pharmacie en considération de l’ouverture prévue d’un établissement médical, mais que celui-ci n’a pas ouvert.
Comme dans cette affaire, la conclusion d’un contrat au moyen de publicités mensongères, mais aussi le non-respect de la date d’emménagement ou d’autres engagements pris lors de la vente, notamment une promesse de rendement, peuvent relever d’une escroquerie liée à une vente immobilière.
La personne qui entend résoudre le contrat de vente sur ce fondement doit présenter des éléments probants précis. L’assistance d’un avocat compétent en la matière peut alors être utile.
Cabinet d’avocats Daeryun dispose d’un 🔗groupe Construction et immobilier, qui accompagne des clients confrontés à des difficultés liées à la résolution de contrats de vente immobilière.
Si vous avez besoin d’assistance à ce sujet, vous pouvez solliciter une 🔗consultation juridique.
