CONTENTS
- 1. Litige relatif à un bail commercial, affaire portant sur le renouvellement du bail
- - Arguments du demandeur concernant le bail
- 2. Appréciation de la juridiction précédente concernant le litige relatif au bail commercial
- 3. Appréciation de la Cour suprême concernant le litige relatif au bail commercial
- - Règles dégagées par la Cour suprême concernant le renouvellement du bail
- 4. Litige relatif à un bail commercial, approche de Daeryun
1. Litige relatif à un bail commercial, affaire portant sur le renouvellement du bail
Cette affaire concernait le renouvellement d’un bail dans le cadre d’un litige relatif à un bail commercial.
Le demandeur et le défendeur avaient établi un contrat de bail portant sur le local commercial en cause.
Nous vous présentons sous forme chronologique les faits de ce 🔗litige relatif au bail entre le demandeur et le défendeur.
■ Contrat de bail
Demandeur : bailleur Défendeur : locataire
Dépôt de garantie : 100 millions de wons sud-coréens
Loyer mensuel : 6 millions de wons sud-coréens
Durée du bail : du 12 juillet 2018 au 11 juillet 2020
■ Renouvellement du bail
30 juin 2020 : établissement du contrat de bail
Dépôt de garantie : 100 millions de wons sud-coréens
Loyer mensuel : 3,5 millions de wons sud-coréens
Durée du bail : du 12 juillet 2020 au 12 juillet 2021
■ Par la suite, le demandeur et le défendeur ont de nouveau fixé le loyer mensuel à 3,2 millions de wons sud-coréens et prolongé la durée du bail jusqu’au 12 juillet 2022.
■ 15 juillet 2022 : envoi d’un courrier à contenu certifié par le demandeur
Le 15 juillet 2022, le demandeur a adressé au défendeur un courrier à contenu certifié lui demandant de « porter le loyer mensuel à 6 millions de wons sud-coréens ». Le défendeur a reçu ce courrier le 18 juillet 2022.
Arguments du demandeur concernant le bail
Le demandeur soutient que le bail conclu avec le défendeur a pris fin le 12 juillet 2022.
Il demande donc au défendeur, en contrepartie de la poursuite de l’utilisation de l’immeuble, de verser 4,2 millions de wons sud-coréens par mois du 13 juillet 2022 au 12 juillet 2023, puis 4,3 millions de wons sud-coréens par mois à compter du 13 juillet 2023, au titre de l’enrichissement sans cause, et de libérer l’immeuble.
Le défendeur a répliqué que le bail n’avait pas pris fin le 12 juillet 2022 et qu’il avait le droit de continuer à utiliser l’immeuble, puisque le contrat avait été automatiquement renouvelé.
2. Appréciation de la juridiction précédente concernant le litige relatif au bail commercial
Dans ce litige relatif à un bail commercial, la juridiction précédente a estimé que les demandes du demandeur étaient fondées.
Elle a considéré que, puisque le demandeur avait sollicité une augmentation du loyer, le contrat ne pouvait être considéré comme ayant été automatiquement renouvelé.
Le bail conclu entre le demandeur et le défendeur avait donc pris fin le 12 juillet 2022.
La juridiction a décidé que le défendeur devait restituer l’immeuble au demandeur et lui verser, à compter du 13 juillet 2022, 4,2 ou 4,3 millions de wons sud-coréens par mois au titre de l’enrichissement sans cause.
3. Appréciation de la Cour suprême concernant le litige relatif au bail commercial
L’appréciation de la Cour suprême de la République de Corée concernant ce litige relatif à un bail commercial différait de celle de la juridiction précédente.
Contrairement à cette dernière, qui avait estimé que le bail avait pris fin le 12 juillet 2022, la Cour suprême a considéré qu’il existait de sérieux motifs de retenir que le bail avait été tacitement renouvelé.
Règles dégagées par la Cour suprême concernant le renouvellement du bail
Selon l’article 639, paragraphe 1, de la Loi civile de la République de Corée, lorsque le locataire continue à utiliser l’immeuble après l’expiration du bail et que le bailleur ne s’y oppose pas dans un délai raisonnable, le bail est réputé automatiquement renouvelé aux mêmes conditions que le contrat antérieur.
Lorsque, après l’expiration de la durée du bail, le locataire continue à utiliser le bien loué et à en tirer profit et que le bailleur ne formule aucune objection dans un délai raisonnable, un nouveau bail est réputé avoir été conclu aux mêmes conditions que le bail antérieur.
Le bailleur peut s’opposer au renouvellement du contrat. Cette opposition peut être exprimée clairement, oralement ou par écrit (opposition expresse), ou résulter de son comportement ou des circonstances (opposition tacite).
Il peut également assortir son opposition d’une condition, par exemple en indiquant que le contrat ne sera pas renouvelé si le loyer n’est pas augmenté.
Toutefois, puisque le locataire peut agir en pensant que le bail sera renouvelé, la reconnaissance d’une opposition tacite ou conditionnelle du bailleur suppose que sa volonté de ne plus maintenir le contrat soit objectivement manifeste.
En outre, conformément à l’article 628 de la Loi civile, le bailleur ne peut demander une augmentation du loyer que tant que le contrat demeure en vigueur.
Par conséquent, le seul fait que le bailleur ait demandé une augmentation du loyer après l’expiration du contrat permet difficilement de considérer qu’il a ainsi manifesté son opposition au renouvellement automatique.
Lorsque le loyer convenu devient inapproprié en raison d’une augmentation ou d’une diminution des charges publiques grevant le bien loué ou d’autres changements de la situation économique, chacune des parties peut demander, pour l’avenir, son augmentation ou sa diminution.
4. Litige relatif à un bail commercial, approche de Daeryun
Cette affaire portait sur la question du renouvellement d’un bail dans le cadre d’un litige relatif à un bail commercial.
La Cour suprême de la République de Corée a considéré que l’exercice, par le demandeur, de son droit de demander une augmentation du loyer au moyen du courrier à contenu certifié adressé au défendeur le 15 juillet 2022 indiquait également que le contrat n’avait pas déjà pris fin, mais avait été renouvelé et demeurait en vigueur.
Elle a estimé que le seul fait que le demandeur ait sollicité une augmentation du loyer après l’expiration de la durée du bail ne suffisait pas à établir qu’il avait clairement manifesté sa volonté de ne plus maintenir le contrat avec le défendeur.
Autrement dit, une demande d’augmentation du loyer peut être interprétée non comme la volonté de mettre fin au contrat lui-même, mais comme celle de maintenir le contrat tout en modifiant ses conditions.
Une telle demande ne suffit donc pas, à elle seule, à considérer que le bailleur refuse le renouvellement du contrat.
Pour déterminer si un bail a été tacitement renouvelé, il convient de prendre en considération non seulement l’expiration de la durée contractuelle, mais aussi plusieurs facteurs, tels que la manière dont les parties ont exprimé leur volonté, une éventuelle demande d’augmentation du loyer et l’utilisation effective de l’immeuble.
L’interprétation juridique revêtant une importance particulière dans cette démarche, l’assistance d’un avocat peut être utile.
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