Litige relatif à un bail commercial | Arrêt de la Cour suprême sur le renouvellement du bail

Cette affaire concernait le renouvellement d’un bail dans le cadre d’un litige relatif à un bail commercial.

Le demandeur et le défendeur avaient établi un contrat de bail portant sur le local commercial en cause.

Nous vous présentons sous forme chronologique les faits de ce 🔗litige relatif au bail entre le demandeur et le défendeur.

■ Contrat de bail

Demandeur : bailleur Défendeur : locataire
Dépôt de garantie : 100 millions de wons sud-coréens
Loyer mensuel : 6 millions de wons sud-coréens
Durée du bail : du 12 juillet 2018 au 11 juillet 2020

■ Renouvellement du bail

30 juin 2020 : établissement du contrat de bail
Dépôt de garantie : 100 millions de wons sud-coréens
Loyer mensuel : 3,5 millions de wons sud-coréens
Durée du bail : du 12 juillet 2020 au 12 juillet 2021

■ Par la suite, le demandeur et le défendeur ont de nouveau fixé le loyer mensuel à 3,2 millions de wons sud-coréens et prolongé la durée du bail jusqu’au 12 juillet 2022.

■ 15 juillet 2022 : envoi d’un courrier à contenu certifié par le demandeur

Le 15 juillet 2022, le demandeur a adressé au défendeur un courrier à contenu certifié lui demandant de « porter le loyer mensuel à 6 millions de wons sud-coréens ». Le défendeur a reçu ce courrier le 18 juillet 2022.

Dans ce litige relatif à un bail commercial, la juridiction précédente a estimé que les demandes du demandeur étaient fondées.

Elle a considéré que, puisque le demandeur avait sollicité une augmentation du loyer, le contrat ne pouvait être considéré comme ayant été automatiquement renouvelé.

Le bail conclu entre le demandeur et le défendeur avait donc pris fin le 12 juillet 2022.

La juridiction a décidé que le défendeur devait restituer l’immeuble au demandeur et lui verser, à compter du 13 juillet 2022, 4,2 ou 4,3 millions de wons sud-coréens par mois au titre de l’enrichissement sans cause.

L’appréciation de la Cour suprême de la République de Corée concernant ce litige relatif à un bail commercial différait de celle de la juridiction précédente.

Contrairement à cette dernière, qui avait estimé que le bail avait pris fin le 12 juillet 2022, la Cour suprême a considéré qu’il existait de sérieux motifs de retenir que le bail avait été tacitement renouvelé.

Cette affaire portait sur la question du renouvellement d’un bail dans le cadre d’un litige relatif à un bail commercial.

La Cour suprême de la République de Corée a considéré que l’exercice, par le demandeur, de son droit de demander une augmentation du loyer au moyen du courrier à contenu certifié adressé au défendeur le 15 juillet 2022 indiquait également que le contrat n’avait pas déjà pris fin, mais avait été renouvelé et demeurait en vigueur.

Elle a estimé que le seul fait que le demandeur ait sollicité une augmentation du loyer après l’expiration de la durée du bail ne suffisait pas à établir qu’il avait clairement manifesté sa volonté de ne plus maintenir le contrat avec le défendeur.

Autrement dit, une demande d’augmentation du loyer peut être interprétée non comme la volonté de mettre fin au contrat lui-même, mais comme celle de maintenir le contrat tout en modifiant ses conditions.

Une telle demande ne suffit donc pas, à elle seule, à considérer que le bailleur refuse le renouvellement du contrat.

Pour déterminer si un bail a été tacitement renouvelé, il convient de prendre en considération non seulement l’expiration de la durée contractuelle, mais aussi plusieurs facteurs, tels que la manière dont les parties ont exprimé leur volonté, une éventuelle demande d’augmentation du loyer et l’utilisation effective de l’immeuble.

L’interprétation juridique revêtant une importance particulière dans cette démarche, l’assistance d’un avocat peut être utile.

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