Иск об устранении строительных дефектов

Строительный дефект означает недостаток, возникший вследствие ошибок при выполнении строительных работ, включая трещины, просадку, повреждения и отслоения, и в такой степени препятствующий безопасному, функциональному или эстетическому использованию здания либо сооружения.

Он не ограничивается внешним недостатком и может серьезно повлиять на функциональность и безопасность здания.

В долгосрочной перспективе такой дефект также может привести к снижению стоимости имущества и нарушению прав жильцов.

Если дефекты имеются в многоквартирном жилом доме, ущерб причиняется всем жильцам, поэтому требуется реагирование на уровне совета представителей жильцов.

Строительные дефекты могут проявляться в различных формах, приведенных ниже.

Основными спорными вопросами по иску об устранении строительных дефектов являются «момент возникновения дефекта» и «срок ответственности за дефекты».

Срок ответственности за один и тот же дефект может различаться в зависимости от применимого закона. Поскольку продолжительность срока также определяется видом дефекта, необходимы точное толкование законодательства и правильная классификация.

Основные сроки ответственности за различные виды дефектов по каждому закону приведены ниже.

В соответствии со статьей 9-2 Закона Республики Корея о собственности и управлении зданиями с раздельной собственностью, статьей 5 указа о введении этого закона в действие и другими нормами ответственность возникает за следующие дефекты, причем к ним применяются различные сроки.

※ Применяется к дефектам, возникшим до или после даты проверки готовности к эксплуатации (субъективным и объективным дефектам)

В соответствии с частью 1 статьи 59 указа о введении в действие Закона Республики Корея о жилье и приложением 6 к нему к следующим дефектам применяются установленные сроки ответственности.

※ Применяется к дефектам, возникшим в пределах срока ответственности, исчисляемого с даты проверки готовности к эксплуатации или иной установленной даты

В соответствии со статьей 36 Закона Республики Корея об управлении многоквартирными жилыми домами и статьей 36 указа о введении этого закона в действие ответственность за следующие дефекты возникает на установленные сроки.

※ Применяется к дефектам, возникшим в пределах срока ответственности, исчисляемого с даты проверки готовности к эксплуатации или иной установленной даты

До предъявления иска специализированная организация или эксперт проводит обследование дефектов на объекте, чтобы объективно установить их фактическое наличие и объем.

В зависимости от вида дефектов могут потребоваться заключения инженера по строительным конструкциям, архитектора или другого специалиста. Результаты такого обследования впоследствии могут использоваться как материалы для судебной экспертизы.

Необходимо пройти процедуру официального уведомления строительной компании или продавца помещений о наличии дефектов и предъявления требования об их устранении.

Поскольку впоследствии в судебном процессе может возникнуть вопрос о том, было ли исполнено требование об устранении дефектов, целесообразно документально зафиксировать его предъявление, например направив письмо с удостоверением содержания.

Если строительная компания не исполнит требование об устранении дефектов либо исполнит его лишь частично, иск может быть предъявлен одним из следующих способов.

Для определения причины и объема дефектов, стоимости их устранения и других обстоятельств суд назначает официального эксперта и проводит судебную экспертизу.

Это один из ключевых этапов разбирательства, поскольку результаты экспертизы могут повлиять на направление судебной оценки.

※ Если результаты экспертизы представляются необоснованными, можно подать ходатайство об их уточнении или о проведении дополнительной экспертизы.

Суд выносит решение с учетом результатов экспертизы, представленных доказательств, договора и иных материалов.

Если ответственность за дефекты будет установлена, суд выносит решение, обязывающее строительную компанию или иное ответственное лицо устранить дефекты либо выплатить денежное возмещение.

В многоквартирном жилом доме право предъявлять требования в связи с дефектами принадлежит собственникам отдельных помещений.

Поэтому совет представителей жильцов вправе предъявить иск к строительной компании или иному ответственному лицу только в пределах прав требования, уступленных ему собственниками отдельных помещений. Окончательная сумма возмещения также признается пропорционально доле уступленных прав.

Для технической оценки обстоятельств дела суд назначает аттестованного эксперта, который определяет виды и объем дефектов.

Экспертиза проводится преимущественно по двум следующим критериям.

Признанные судом результаты экспертизы служат исходными данными для расчета возмещения.

Оспаривая результаты экспертизы, строительная компания может заявить, что работы выполнены в соответствии с проектной документацией либо что выявленная проблема является незначительной и находится в пределах допустимых проектных отклонений.

В ходе такой оценки суд может отклонить отдельные позиции и уменьшить сумму требований. При расчете возмещения учитываются только окончательно признанные судом дефекты.

Суд также может ограничить ответственность с учетом следующих обстоятельств.

На практике размер ответственности обычно уменьшается приблизительно на 5% за каждый год, прошедший до момента проведения экспертизы дефектов.

Систематизация фотографий в хронологическом порядке — непосредственно после возникновения дефекта, незадолго до предъявления иска и перед экспертизой — повышает их достоверность и доказательственную убедительность.

Если неоднократно отмеченные в журнале строительного надзора нарушения фактически привели к дефектам, такие записи могут служить весомым основанием для доказывания ответственности строительной компании за неосторожность.

До проведения судебной экспертизы примерный размер вреда можно подтвердить заключением частного архитектора или инженера либо сметой строительной компании.

В отношении многоквартирного жилого дома необходимы следующие доказательства.

Если требования к правообладателю не соблюдены, иск может быть отклонен без рассмотрения по существу. Поэтому необходимо точно определить количество документов об уступке прав и надлежащим образом оформить процедуру принятия решения советом представителей.

В нашей юридической фирме работают адвокаты, зарегистрированные в Корейской ассоциации адвокатов как специалисты по строительному праву, а также ряд адвокатов со средним профессиональным стажем не менее 10 лет.

В связи с возникновением дефектов юридическая поддержка может быть оказана на всех этапах: от направления письма с удостоверением его содержания до предъявления иска, подачи ходатайства о проведении экспертизы и требования о возмещении ущерба.

Если самостоятельная защита в правовом порядке затруднительна, можно воспользоваться помощью адвоката, специализирующегося на строительном праве, для восстановления нарушенных прав.