Публичные торги (судебная продажа имущества)

Как указано выше, публичные торги могут проводиться непосредственно продавцом для продажи имущества, а также кредитором для взыскания принадлежащего ему права требования, не исполненного должником.

Если должник не может погасить задолженность, кредитор вправе обратиться в суд с заявлением о проведении публичных торгов.

В таком случае суд продает имущество должника (недвижимость) посредством торгов, после чего вырученные средства направляются на удовлетворение требования кредитора.

В зависимости от предмета продажи публичные торги подразделяются на «торги по продаже недвижимости» и «торги по продаже движимого имущества»; применимые нормы и практика их проведения различаются.

Предметом торгов по продаже недвижимости выступают зарегистрированные самостоятельные объекты недвижимости; такие торги преимущественно проводятся судом.

Торги по продаже движимого имущества, напротив, охватывают «материальные движимые вещи», в том числе транспортные средства и оборудование, а также определенные права, например права членства и права требования.

В зависимости от субъекта, проводящего публичные торги, они подразделяются на частные и публично организованные торги; последние, в свою очередь, делятся на два вида.

Судебные торги могут быть инициированы кредитором путем обращения в суд, а публичная реализация имущества проводится государственными учреждениями, включая Национальную налоговую службу Республики Корея и Корейскую корпорацию по управлению активами, в целях взыскания налоговой задолженности и обязательных платежей.

В зависимости от того, требуется ли для начала публичных торгов признанный судом исполнительный документ, торги подразделяются на «торги по обращению взыскания на предмет залога» и «принудительные торги»; степень правовой стабильности этих процедур различается.

Основным предметом торгов по продаже недвижимости являются земельные участки.

Согласно части 1 статьи 99 Гражданского кодекса Республики Корея, земельный участок признается самостоятельным объектом недвижимости, а предметом публичных торгов могут выступать любые виды земельных участков, включая сельскохозяйственные земли, земли под застройку и лесные земли.

В установленных пределах хозяйственного интереса к земельному участку относятся также пространство под ним и над ним (статья 212 Гражданского кодекса Республики Корея).

Отдельно от земельного участка здание классифицируется как самостоятельный объект недвижимости (часть 1 статьи 14 Закона Республики Корея о регистрации недвижимости).

Для признания самостоятельным объектом недвижимости оно должно соответствовать следующим условиям.

Строящееся здание до достижения такой стадии рассматривается как «материальная движимая вещь» и может быть предметом торгов по продаже движимого имущества (пункт 1 части 2 статьи 189 Закона Республики Корея об исполнительном производстве).

Пристроенная к существующему зданию часть в зависимости от обстоятельств может быть признана самостоятельным объектом недвижимости либо принадлежностью, подчиненной существующему зданию.

Оценка производится по следующим трем критериям.

Деревья обычно признаются прочно связанными с землей объектами и продаются на публичных торгах вместе с земельным участком.

При наличии одного из следующих условий они могут быть проданы отдельно от земельного участка как самостоятельная недвижимость.

При общей собственности на недвижимость отдельным предметом публичных торгов может стать только принадлежащая лицу доля (статья 139 Закона Республики Корея об исполнительном производстве).

Однако право пользования земельным участком при объекте коллективной застройки, например многоквартирном доме, при отсутствии специального соглашения нельзя выставить на публичные торги отдельно от помещения, находящегося в индивидуальной собственности.

В отношении отдельных видов движимого имущества, подлежащих регистрации, по Закону Республики Корея об исполнительном производстве соответственно применяется процедура торгов по продаже недвижимости.

Предметом торгов по продаже недвижимости могут также выступать следующие специальные права.

По закону они не считаются недвижимостью, однако при проведении публичных торгов к ним применяется тот же порядок, что и к недвижимости.

Хотя эти права не имеют материального объекта, они признаются предметом публичных торгов наравне с недвижимостью, поскольку предоставляют исключительное право пользования определенной территорией и получения дохода от нее.

Публичные торги обычно начинаются с обращения кредитора в суд с заявлением о продаже недвижимости должника. Территориально компетентным является районный суд по месту нахождения недвижимости.

Ниже перечислены основные документы, подлежащие представлению в суд при подаче заявления о принудительных торгах.

Обязательные документы (для принудительных торгов)

После поступления заявления суд проверяет документы и решает вопрос о возбуждении процедуры публичных торгов, а также поручает внести в реестр запись об аресте соответствующей недвижимости.

Затем выполняются следующие действия.

Составленные в ходе этой процедуры документы размещаются в суде не позднее чем за 1 неделю до даты продажи или начала приема заявок и предоставляются для всеобщего ознакомления.

Документы публичных торгов, доступные для ознакомления

Суд определяет форму и график проведения торгов и публикует объявление в официальном вестнике, газетах, на информационном стенде суда и иных ресурсах.

Способы подачи заявок

Участник получает сведения об объекте через информационный стенд суда, онлайн-порталы и другие источники, проводит правовой анализ и обследование на месте, после чего решает вопрос об участии в торгах.

Меры предосторожности

В зависимости от выбранного способа (в назначенную дату или в течение установленного периода) участник должен представить заявку и гарантийный взнос за подачу предложения, обычно составляющий 10% минимальной цены.

Порядок подачи заявки в назначенную дату

Порядок подачи заявки в течение установленного периода

После завершения приема заявок определяются лицо, предложившее максимальную цену, и лицо, подавшее следующее по величине предложение.

Впоследствии, в дату принятия решения о продаже, суд заслушивает мнения заинтересованных лиц и рассматривает наличие возражений, после чего выносит решение о разрешении либо об отказе в разрешении продажи.

После вступления в силу решения о разрешении продажи покупатель обязан полностью уплатить покупную цену в установленный срок.

Полная уплата влечет следующие последствия.

После полной уплаты покупной цены суд назначает дату распределения средств, уведомляет заинтересованных лиц и производит распределение в следующем порядке.

Покупатель приобретает право собственности после полной уплаты покупной цены в срок, установленный судом.

При этом покупателю не требуется предъявлять к прежнему собственнику требование о регистрации: переход права собственности регистрируется по прямому поручению суда регистрирующему органу.

Однако без регистрации возможность распоряжаться объектом, в том числе продавать или дарить его, ограничена, поэтому регистрационная процедура обязательна.

Документы, необходимые для подачи заявления о выдаче поручения на регистрацию

При приобретении недвижимости на публичных торгах необходимо уплатить налог на приобретение, гербовый сбор, местный образовательный налог, специальный налог на развитие сельских и рыболовных районов и другие налоги.

Приобретение имущества по результатам публичных торгов, как и обычная купля-продажа, для целей налогообложения признается «возмездным приобретением», а покупатель обязан самостоятельно задекларировать и уплатить соответствующие налоги.

Основные налоги

В нашей юридической фирме работают многочисленные адвокаты, специализирующиеся на недвижимости и зарегистрированные в Корейской ассоциации адвокатов, а также профильные адвокаты, средний стаж которых составляет не менее 10 лет.

Мы можем оказать тщательную и комплексную юридическую помощь на всех этапах — от взыскания требований, правового анализа и разработки стратегии участия в торгах до распределения выручки от продажи и перехода права собственности на недвижимость.

Если самостоятельное прохождение всех процедур затруднительно, можно рассмотреть возможность привлечения адвоката по вопросам недвижимости для более точного и оперативного их проведения.