Изъятие земли/компенсация

Государство и публичные учреждения реализуют различные проекты в общественных интересах, включая строительство общественного жилья, расширение транспортной инфраструктуры, в том числе автомобильных и железных дорог, и создание промышленных комплексов.

Поскольку для этого необходимо получить землю и иное имущество, требуемое для проекта, первоначально с собственником земли проводятся переговоры и заключается договор купли-продажи.

На случай, если соглашение не будет достигнуто, предусмотрен правовой механизм, позволяющий защищать имущественные права граждан и одновременно принудительно приобретать необходимую для проекта землю с выплатой справедливой компенсации, — «система изъятия земли».

① Принудительный характер

Изъятие земли является принудительной мерой, позволяющей государству или публичному учреждению приобретать землю для проекта в общественных интересах без согласия собственника.

② Принцип справедливой компенсации

В связи с принудительным приобретением лицу, имущество которого изымается, должна быть выплачена справедливая компенсация, соответствующая рыночной стоимости.

④ Гарантия надлежащей процедуры

Изъятие земли должно осуществляться на основании закона посредством прозрачной и справедливой процедуры. Лицу, имущество которого изымается, гарантируются права на подачу возражения и обращение в суд.

⑤ Принцип приоритета общественных интересов

Изъятие земли допускается исключительно в общественных интересах и не может осуществляться в частных интересах.

⑥ Оперативность и эффективность

Для последовательной реализации проектов в общественных интересах процедура проводится с определенной оперативностью, а правовые механизмы предусматривают предотвращение необоснованных задержек.

В отношении земли, которую не удалось приобрести по соглашению, организатор проекта подает в Комиссию Республики Корея по изъятию земель заявление о вынесении решения об изъятии.

После приема заявление направляется в администрацию города, уезда или района по месту нахождения земли для опубликования извещения и предоставления материалов для ознакомления.

Администрация города, уезда или района в течение 14 дней размещает соответствующую информацию на информационном стенде, а также индивидуально уведомляет собственников земли и иных лиц, предоставляя им возможность ознакомиться с заявлением об изъятии.

В течение срока публикации собственник вправе ознакомиться с документами по заявлению об изъятии и представить письменное мнение.

В письменном мнении необходимо подробно изложить следующие пожелания или требования, касающиеся изъятия:

Комиссия по изъятию земель рассматривает мнения, представленные собственником и организатором проекта, и устанавливает фактические обстоятельства посредством обследования на месте.

В ходе рассмотрения тщательно проверяется, в достаточной ли мере учтены заявленные собственником права.

Для определения надлежащего размера компенсации за землю оценка поручается двум независимым оценочным организациям.

Результаты оценки служат основанием для выплаты справедливой компенсации.

Комиссия по изъятию земель составляет решение об изъятии на основании результатов оценки и установленных фактических обстоятельств, после чего утверждает его по результатам рассмотрения комиссией.

Решение направляется собственнику посредством специального вручения. Если вручение невозможно, решение публикуется в течение 14 дней администрацией города, уезда или района по месту нахождения земли.

Подача возражения

Собственник вправе подать возражение в течение 30 дней со дня получения решения; в рамках рассмотрения возражения проводятся повторная оценка и повторное рассмотрение.

∙Подача административного иска

После вручения решения в течение 90 дней(при подаче возражения — в течение 60 дней) можно оспорить в порядке административного судопроизводства законность решения и обоснованность размера компенсации.

Компенсация за землю рассчитывается преимущественно на основании официальной стоимости земли, публикуемой ежегодно по состоянию на 1 января.

Оценщик проводит оценку с учетом изменения стоимости земли, роста индекса цен производителей и индивидуальных характеристик изымаемого участка.

При этом в оценку не включаются искусственный рост стоимости земли, обусловленный соответствующим проектом в общественных интересах, то есть выгода от освоения территории, и спекулятивная цена.

По общему правилу компенсация выплачивается денежными средствами, однако по желанию собственника или при соблюдении определенных условий компенсация может предоставляться облигациями.

В отношении зданий и иных объектов, препятствующих реализации проекта, в первую очередь возмещаются расходы на перемещение, включая демонтаж, перевозку и повторную установку.

Если расходы на перемещение превышают стоимость приобретения соответствующего имущества или перемещение невозможно, компенсация рассчитывается исходя из стоимости приобретения здания или иного объекта.

Компенсация за временное приостановление деятельности выплачивается исходя из прибыли за период приостановления деятельности продолжительностью не более 4 месяцев.

Компенсация при прекращении деятельности рассчитывается исходя из прибыли за 2 года; для ее получения должно быть соблюдено одно из следующих условий.

Условия выплаты компенсации при прекращении деятельности

Если после изъятия или приобретения организатором проекта части земли снижается стоимость оставшейся части участка либо возникает необходимость строительства прохода, канавы, ограждения или иного объекта, компенсируются соответствующие убытки и расходы на строительство.

В отношении отдельных прав, включая право на разработку полезных ископаемых и право на рыболовство, компенсация за прекращение соответствующего права выплачивается отдельно согласно применимому законодательству Республики Корея.

Если расположенная поблизости сельскохозяйственная земля, не включенная в территорию проекта, вследствие его реализации оказывается окруженной горами, рекой или иными объектами и доступ к ней становится невозможным, по требованию собственника такая земля может считаться землей в пределах территории проекта для целей выплаты компенсации.

В отношении сельскохозяйственной земли, включенной в территорию проекта, убытки от прекращения сельскохозяйственной деятельности компенсируются в размере среднего валового дохода сельскохозяйственного хозяйства от урожая за 2 года, рассчитанного по данным за предшествующие 3 года.

Если собственник сельскохозяйственной земли не является лицом, которое фактически ее обрабатывает, компенсация выплачивается следующим образом.

Если соглашение не достигнуто или его заключение невозможно, организатор проекта вправе обратиться в компетентную комиссию по изъятию земель с заявлением о вынесении решения.

Лицо, не согласное с решением комиссии по изъятию земель, вправе в течение 30 дней со дня получения официальной копии решения подать в Центральную комиссию Республики Корея по изъятию земель письменное возражение по установленной форме.

В нашей юридической фирме работают адвокаты, зарегистрированные в Корейской ассоциации адвокатов как специалисты по изъятию земли и выплате компенсации и как специалисты по недвижимости, а также профильные адвокаты со средним стажем не менее 10 лет.

Фирма оказывает системную юридическую помощь по различным вопросам, связанным с изъятием земли и выплатой компенсации, включая процедуры, договоры, споры и получение разрешений.

При необходимости помощи в процессе изъятия земли и выплаты компенсации можно обратиться за содействием к профильному адвокату.