Нарушение Закона Республики Корея о регистрации недвижимости на имя фактического правообладателя

Двусторонняя номинальная регистрация представляет собой схему, при которой фактический покупатель недвижимости регистрирует переход права не на свое имя, а на имя номинального владельца.

Договор, оплата и фактическое владение относятся к фактическому владельцу, а номинальный владелец лишь указывается в реестре.

В этом случае соглашение о номинальной регистрации недействительно согласно статье 4 Закона Республики Корея о регистрации недвижимости на имя фактического правообладателя. Номинальный владелец не вправе претендовать на право собственности, даже если недвижимость зарегистрирована на его имя.

Фактический владелец может потребовать от номинального владельца аннулирования регистрационной записи или регистрации перехода права собственности.

Трехсторонняя номинальная регистрация представляет собой схему, при которой фактический владелец непосредственно заключает договор купли-продажи с продавцом и уплачивает цену, но просит зарегистрировать переход права на имя третьего лица — номинального владельца.

Сторонами договора являются фактический владелец и продавец.

В этом случае соглашение о номинальной регистрации также недействительно. Поэтому, даже если продавец зарегистрировал переход права на имя номинального владельца, фактический владелец может от имени продавца потребовать аннулирования записи на имя номинального владельца и регистрации перехода права на свое имя посредством суброгационного требования.

При этом к такому праву применяется 10-летний срок исковой давности.

Однако если фактический владелец продолжал владеть соответствующей недвижимостью, течение срока исковой давности не начинается.

При договорной номинальной регистрации внешне договор непосредственно с продавцом заключает номинальный владелец, а оформление производится так, как будто цену также уплатил он.

Однако в действительности средства предоставляет фактический владелец и все решения принимает именно он.

Основным критерием является осведомленность продавца о номинальной регистрации.

В этом случае фактический владелец не может претендовать на права в отношении самой недвижимости и вправе предъявить к номинальному владельцу только требование о возврате уплаченной покупной цены как неосновательного обогащения.

При выявлении номинальной регистрации может быть назначено денежное взыскание в размере до 30% стоимости соответствующей недвижимости.

На лицо, не зарегистрировавшее вещное право на недвижимость на имя фактического правообладателя, может быть наложено денежное взыскание, рассчитанное следующим образом (статьи 3-2, 4-2 и 8 Закона Республики Корея о регистрации недвижимости на имя фактического правообладателя).

Фактический владелец обязан уплатить денежное взыскание, рассчитанное путем умножения оценочной стоимости недвижимости на соответствующую ставку.

При расчете также необходимо прибавить дополнительное взыскание, размер которого зависит от продолжительности номинальной регистрации.

После наложения денежного взыскания фактический владелец обязан без промедления зарегистрировать недвижимость на свое имя.

При неисполнении этой обязанности поэтапно налагаются дополнительные денежные взыскания за неисполнение.

Порядок наложения взысканий за неисполнение обязанности

Взыскание может налагаться повторно до регистрации недвижимости на имя фактического правообладателя.

Согласно статье 7 Закона Республики Корея о регистрации недвижимости на имя фактического правообладателя, к фактическим и номинальным владельцам, составителям подложных документов и другим лицам применяются следующие наказания.

Уголовное наказание назначается независимо от рассмотренных выше административных мер, включая денежное взыскание и взыскание за неисполнение обязанности.

За один случай номинальной регистрации могут одновременно применяться денежное взыскание, взыскание за неисполнение обязанности и уголовное наказание.

Сначала необходимо точно установить наличие номинальной регистрации на основании выписки из реестра недвижимости и договорных документов.

Поскольку меры реагирования различаются в зависимости от структуры номинальной регистрации, необходимо точно определить правовые последствия и риски соответствующего вида.

Если нарушение Закона Республики Корея о регистрации недвижимости на имя фактического правообладателя не устранено, денежные взыскания и взыскания за неисполнение обязанности продолжают налагаться, поэтому процедуру регистрации на имя фактического правообладателя следует провести по возможности без промедления.

Фактический владелец может потребовать от номинального владельца подать заявление о регистрации перехода права собственности или при необходимости обратиться в суд с иском об аннулировании регистрационной записи и регистрации перехода права.

Основной мерой реагирования является восстановление надлежащего состояния права собственности путем аннулирования номинальной регистрационной записи и регистрации недвижимости на имя фактического правообладателя.

При наличии вероятности подачи заявления о преступлении необходимо сосредоточиться на подготовке к расследованию и сборе доказательств.

Если факт нарушения признается, добровольное сообщение о нем и соблюдение предусмотренных законом процедур могут учитываться при смягчении наказания.

Если помимо нарушения Закона Республики Корея о регистрации недвижимости на имя фактического правообладателя предполагаются дополнительные обвинения, включая уклонение от уплаты налогов, следует совместно со специалистом подготовить комплексную стратегию реагирования.

В нашей юридической фирме работают многочисленные адвокаты, зарегистрированные Ассоциацией адвокатов Республики Корея как специалисты по недвижимости, а также профильные адвокаты со средним стажем не менее 10 лет.

При возникновении различных правовых рисков, включая наложение денежного взыскания за нарушение административных норм, принудительного платежа за неисполнение предписания, уголовное наказание или недействительность регистрационной записи, может быть оказана практическая юридическая помощь — от подачи возражения и административного обжалования в досудебном порядке до правового сопровождения в рамках уголовного производства.

При содействии адвоката, специализирующегося на недвижимости, можно установить наличие или отсутствие нарушения Закона Республики Корея о регистрации недвижимости на имя фактического правообладателя и разработать стратегию дальнейших действий.