CONTENTS
- 1. Нарушение Закона Республики Корея о лицензированных агентах по недвижимости | Лицензированный агент и пределы объектов посредничества
- - Кто такой лицензированный агент по недвижимости?
- - Пределы объектов посредничества
- - Объекты, исключённые из посредничества
- 2. Нарушение Закона Республики Корея о лицензированных агентах по недвижимости | Запрещённые действия
- - Действия, запрещённые лицензированному агенту
- - Воспрепятствующие действия, запрещённые для любого лица
- 3. Нарушение Закона Республики Корея о лицензированных агентах по недвижимости | Административное взыскание в отношении лицензированного агента
- - Аннулирование квалификации
- - Приостановление квалификации
- - Последствия взыскания
- 4. Нарушение Закона Республики Корея о лицензированных агентах по недвижимости | Административное взыскание в отношении практикующего лицензированного агента
- - Аннулирование регистрации
- - Приостановление деятельности
- 5. Нарушение Закона Республики Корея о лицензированных агентах по недвижимости | Административно-уголовное наказание по видам действий
- - Лишение свободы на срок до 3 лет или штраф в размере до 30 миллионов вон
- - Лишение свободы на срок до 1 года или штраф в размере до 10 миллионов вон
- 6. Нарушение Закона Республики Корея о лицензированных агентах по недвижимости | Способ реагирования при нарушении
- - Установление фактических обстоятельств и сбор материалов
- - Реагирование с компетентным регистрирующим органом или органом обследования
- - Процедура обжалования административного взыскания
- - Меры по предотвращению повторных нарушений
- 7. Нарушение Закона Республики Корея о лицензированных агентах по недвижимости | Контрольный перечень
- - Система содействия адвоката по недвижимости
1. Нарушение Закона Республики Корея о лицензированных агентах по недвижимости | Лицензированный агент и пределы объектов посредничества
Применительно к нарушению Закона о лицензированных агентах по недвижимости «Закон о лицензированных агентах по недвижимости» — это закон, который в целях прозрачности и справедливости сделок с недвижимостью чётко устанавливает квалификационные требования к лицензированным агентам и пределы объектов посредничества.
Посредничество в отношении активов, не относящихся к объектам посредничества, или осуществление посреднической деятельности лицом без квалификации является нарушением Закона о лицензированных агентах по недвижимости и может повлечь серьёзную ответственность.
Кто такой лицензированный агент по недвижимости?
Лицензированный агент по недвижимости — это профессиональный посредник, получивший квалификацию по итогам квалификационного экзамена, и «Закон о лицензированных агентах по недвижимости» строго определяет его роль и категории.
Категории лицензированных агентов по недвижимости
Категория | Содержание |
Практикующий лицензированный агент | Лицо, зарегистрировавшее открытие агентства недвижимости в соответствии с законом |
Штатный лицензированный агент | Лицо, состоящее при практикующем лицензированном агенте и выполняющее либо обеспечивающее посредническую работу |
Помощник по посредничеству | Лицо, не являющееся лицензированным агентом, но выполняющее простую вспомогательную работу |
Самостоятельная посредническая деятельность лица без квалификации является явным нарушением.
Пределы объектов посредничества
Объекты, в отношении которых лицензированный агент вправе осуществлять посредничество, также ограничены законом.
Посредничество, выходящее за эти пределы, может являться нарушением Закона о лицензированных агентах по недвижимости.
Объекты, допустимые для посредничества (статья 3 «Закона о лицензированных агентах по недвижимости»)
▪ Строения или иные объекты, прочно связанные с землёй
▪ Лесонасаждения по «Закону о лесонасаждениях»
▪ Фабричные и горнопромышленные имущественные комплексы по «Закону об ипотеке фабричных и горнопромышленных имущественных комплексов»
Объекты, исключённые из посредничества
Посредничество в отношении следующих прав или активов не относится к установленным законом объектам и может являться нарушением Закона о лицензированных агентах по недвижимости.
: простой «статус» возможности выиграть в розыгрыше и получить право не является самим строением, поэтому объектом не является (решение Верховного суда от 23.04.1991, дело № 90도1287).
▪ Деловая репутация, клиентская база, ноу-хау и иные нематериальные активы
: нематериальная экономическая ценность, не являющаяся строением или недвижимостью, исключается (решение Верховного суда от 15.01.2009, дело № 2008도9427).
▪ Право на замещающий земельный участок
: право при определённых условиях получить переселенческий участок в зоне освоения жилой застройки в случае сноса жилья не приравнивается к недвижимости (решение Верховного суда от 26.05.2011, дело № 2011다23682).
2. Нарушение Закона Республики Корея о лицензированных агентах по недвижимости | Запрещённые действия
Нарушение Закона о лицензированных агентах по недвижимости образуется в случае совершения прямо запрещённого законом действия, а также при несоблюдении необходимых по закону процедур и т. п.
Типичные нарушения таковы.
Действия, запрещённые лицензированному агенту
Часть 1 статьи 33 Закона о лицензированных агентах по недвижимости прямо запрещает практикующим и штатным лицензированным агентам следующие 9 действий.
9 запрещённых действий
№ | Краткое описание запрещённого действия |
1 | Ведение агентом деятельности по купле-продаже недвижимости (запрет совмещения с торговой деятельностью) |
2 | Поручение посредничества незарегистрированному лицу без квалификации или передача ему своего имени |
3 | Получение дополнительных денежных средств сверх установленного вознаграждения (независимо от наименования — вознаграждение, дарение и т. п.) |
4 | Введение клиента в заблуждение путём ложных разъяснений и т. п. |
5 | Посредничество в продаже, аренде или купле-продаже недвижимости, оборот которой запрещён законом |
6 | Прямая сделка с клиентом или одновременное представительство обеих сторон |
7 | Посредничество в отношении недвижимости с ограничением перепродажи в целях уклонения от налогов или спекуляции |
8 | Инсценировка завершённой сделки в целях манипулирования рыночной ценой |
9 | Создание объединения с последующим ограничением определённого посредничества или воспрепятствованием совместному посредничеству |
Нарушение даже одного из этих запретов может повлечь административные санкции.
Кроме того, в частности, к лицу, нарушившему положения пунктов с 5 по 9, применяется и административно-уголовное наказание.
Воспрепятствующие действия, запрещённые для любого лица
Даже лицо, не являющееся лицензированным агентом, также подлежит наказанию, если оно неправомерно воспрепятствует деятельности определённого лицензированного агента или совершит действия с целью повлиять на рыночную цену.
Вид запрещённого действия | Конкретное содержание |
① Побуждение к ограничению обращения за посредничеством | Побуждение через объявления, онлайн-сообщества и т. п. не обращаться за посредничеством к определённому лицензированному агенту |
② Побуждение к обращению к определённому агенту | Неправомерная дискриминация других лиц путём побуждения обращаться только к определённому агенту, размещающему рекламу по значительно завышенной цене |
③ Ограничение обращения за посредничеством ниже определённой цены | Побуждение через сообщества и т. п. не обращаться за посредничеством по цене ниже определённого уровня |
④ Воспрепятствование рекламной деятельности | Воспрепятствование без уважительных причин рекламной деятельности лицензированного агента |
⑤ Побуждение к завышению рыночной цены | Принуждение агента размещать рекламу по значительно завышенной цене или побуждение к этому с обещанием вознаграждения |
Таким образом, действия постороннего лица, воспрепятствующие деятельности лицензированного агента, также могут повлечь наказание, поэтому необходима осмотрительность.
3. Нарушение Закона Республики Корея о лицензированных агентах по недвижимости | Административное взыскание в отношении лицензированного агента
При выявлении нарушения Закона о лицензированных агентах по недвижимости дело может не ограничиться простым предупреждением, а привести к серьёзному административному взысканию — приостановлению или аннулированию квалификации лицензированного агента.
Поскольку такое взыскание напрямую затрагивает средства к существованию и профессиональный статус лицензированного агента, необходимо чётко понимать критерии взысканий по видам нарушений и быть готовым к ним.
Аннулирование квалификации
Квалификация лицензированного агента подлежит безусловному аннулированию при наличии следующих серьёзных нарушений (статья 35 «Закона о лицензированных агентах по недвижимости»).
▪ Предоставление другому лицу возможности осуществлять посредничество под своим именем либо передача или сдача в аренду своего квалификационного удостоверения
▪ Осуществление посреднической деятельности в период приостановления квалификации
▪ Осуждение к лишению свободы или более строгому наказанию (включая условное осуждение) за такие преступления по «Уголовному кодексу», как мошенничество, присвоение или злоупотребление доверием, в связи со служебной деятельностью
При намерении аннулировать квалификацию губернатор провинции (мэр города) обязан провести процедуру слушания, а лицо, у которого аннулирована квалификация, должно в течение 7 дней сдать квалификационное удостоверение или представить объяснительную записку.
Приостановление квалификации
При выявлении небрежности или нарушения закона в процессе посреднической работы квалификация лицензированного агента может быть приостановлена на определённый срок.
Взыскание назначается дифференцированно в зависимости от характера и степени нарушения (часть 1 и часть 3 статьи 36 «Закона о лицензированных агентах по недвижимости», часть 1 статьи 22 и приложение 3 «Правил применения Закона о лицензированных агентах по недвижимости»).
Нарушение | Критерий приостановления |
① Состоять при двух или более агентствах недвижимости | Приостановление квалификации на 6 месяцев |
② Не зарегистрировать печать или использовать незарегистрированную печать | Приостановление квалификации на 3 месяца |
③ Не провести добросовестно и точно проверку и разъяснение объекта посредничества либо не представить обосновывающие материалы | Приостановление квалификации на 3 месяца |
④ Не поставить подпись и печать на справке о проверке и разъяснении объекта посредничества | Приостановление квалификации на 3 месяца |
⑤ Не поставить подпись и печать на договоре сделки | Приостановление квалификации на 3 месяца |
⑥ Ложно указать в договоре сделки сумму и иные условия сделки либо составить два или более различных договора сделки | Приостановление квалификации на 6 месяцев |
⑦ Совершить действие, запрещённое каждым пунктом части 1 статьи 33 Закона о лицензированных агентах по недвижимости | Приостановление квалификации на 6 месяцев |
Таким образом, при совершении рассмотренных выше запрещённых для лицензированного агента действий квалификация может быть приостановлена.
При этом губернатор провинции (мэр города) с учётом мотива, количества и последствий нарушения может увеличивать или уменьшать срок приостановления квалификации в пределах до 1/2, но не более чем на 6 месяцев.
Последствия взыскания
Взыскание не ограничивается простым ограничением квалификации и имеет сильное последствие, ограничивающее саму последующую регистрацию посреднической деятельности.
Аннулирование квалификации | В течение 3 лет после взыскания невозможно получить квалификацию лицензированного агента и открыть агентство недвижимости |
Приостановление квалификации | В период приостановления регистрация открытия невозможна |
При осуществлении посреднической работы в этот период квалификация немедленно аннулируется |
4. Нарушение Закона Республики Корея о лицензированных агентах по недвижимости | Административное взыскание в отношении практикующего лицензированного агента
При выявлении нарушения Закона о лицензированных агентах по недвижимости у практикующего лицензированного агента может быть аннулирована сама регистрация агентства недвижимости либо назначено приостановление деятельности на определённый срок.
Это не просто ограничение квалификации, а прямое ограничение самого ведения бизнеса, поэтому требует особой осмотрительности.
Аннулирование регистрации
При наличии следующих оснований регистрация открытия агентства недвижимости может быть аннулирована.
Основания аннулирования регистрации (статья 38 «Закона о лицензированных агентах по недвижимости»)
2. Наличие двух или более агентств недвижимости
3. Установка временного посреднического сооружения
4. Ведение совмещённой деятельности
5. Приостановление деятельности непрерывно свыше 6 месяцев
6. Неразмещение информации об объекте посредничества либо, напротив, размещение информации вопреки требованию клиента о её нераскрытии
7. Ложное указание в договоре сделки суммы и иных условий сделки либо составление двух или более различных договоров сделки
8. Начало деятельности без принятия мер по обеспечению ответственности за возмещение вреда
9. Совершение действия, запрещённого каждым пунктом части 1 статьи 33 «Закона о лицензированных агентах по недвижимости»
10. Совершение в течение последнего года не менее 3 раз действия, влекущего приостановление деятельности или административный штраф по «Закону о лицензированных агентах по недвижимости», и повторное совершение действия, влекущего приостановление деятельности или административный штраф (за исключением случая, подпадающего под п. 9 оснований безусловного аннулирования регистрации)
11. Получение объединением предпринимателей, созданным практикующими лицензированными агентами (объединение предпринимателей по п. 2 ст. 2 «Закона о регулировании монополий и справедливой торговле»), либо входящими в него практикующими агентами не менее 2 раз в течение последних 2 лет взыскания по статьям 52 или 53 «Закона о регулировании монополий и справедливой торговле» вследствие нарушения статьи 51 указанного закона
Таким образом, при совершении рассмотренных выше запрещённых для лицензированного агента действий регистрация может быть аннулирована.
Приостановление деятельности
Приостановление деятельности — это взыскание, ограничивающее осуществление посреднической работы на определённый срок, и назначается в пределах 6 месяцев в зависимости от степени нарушения (часть 1 статьи 39 «Закона о лицензированных агентах по недвижимости», статья 14 и форма № 15 приложения «Правил применения Закона о лицензированных агентах по недвижимости»).
(за исключением случая устранения такого основания в течение 2 месяцев со дня его возникновения)
2. Не зарегистрировать печать или использовать незарегистрированную печать
3. Заключить эксклюзивный посреднический договор не по установленной форме либо не хранить договор
4. Ложно раскрыть информацию об объекте посредничества либо не уведомить оператора торговой информационной системы о завершении сделки по объекту, в отношении которого было поручено раскрытие информации
5. Не выдать или не сохранить справку о проверке и разъяснении объекта посредничества
6. Не поставить подпись и печать на справке о проверке и разъяснении объекта посредничества
7. Не составить, не выдать или не сохранить надлежащим образом договор сделки
8. Не поставить подпись и печать на договоре сделки
9. Отказаться, воспрепятствовать или уклониться от отчёта, представления материалов, обследования либо проверки в связи с надзорным предписанием указанного административного органа, не исполнить иное предписание либо ложно отчитаться или представить материалы
10. Подпадать под любое из оснований факультативного аннулирования регистрации открытия, указанных выше
11. Получить в течение последнего года не менее 2 раз взыскание в виде приостановления деятельности или административного штрафа по «Закону о лицензированных агентах по недвижимости» и повторно совершить действие, влекущее административный штраф
12. Получение объединением предпринимателей, созданным практикующими лицензированными агентами, либо входящими в него практикующими агентами взыскания по статьям 52 или 53 «Закона о регулировании монополий и справедливой торговле» вследствие нарушения статьи 51 указанного закона
13. Иное нарушение «Закона о лицензированных агентах по недвижимости» либо предписания или взыскания по этому закону
В отношении практикующего лицензированного агента — юридического лица приостановление может быть назначено отдельно по головному офису или филиалу.
5. Нарушение Закона Республики Корея о лицензированных агентах по недвижимости | Административно-уголовное наказание по видам действий
Нарушение Закона о лицензированных агентах по недвижимости может повлечь не только административное взыскание, но и уголовное наказание.
Это требует осмотрительности, поскольку рассматривается как серьёзное противоправное деяние, при котором надёжность и профессиональная этика лицензированного агента напрямую становятся предметом правовой оценки.
Лишение свободы на срок до 3 лет или штраф в размере до 30 миллионов вон
Применяется к серьёзным действиям, дестабилизирующим рынок, провоцирующим спекуляцию недвижимостью, незаконной регистрации открытия и т. п. (статья 48, пункты 5–9 части 1 статьи 33, часть 2 статьи 33 Закона о лицензированных агентах по недвижимости).
▪ Регистрация открытия ложным или неправомерным способом
▪ Посредничество в отношении недвижимости, оборот которой запрещён законом, например с ограничением перепродажи права на заселение
▪ Прямая сделка с клиентом или двустороннее представительство
▪ Посредничество в отношении не зарегистрированной недвижимости в целях провоцирования спекуляции
▪ Инсценировка завершения сделки или неправомерное влияние на рыночную цену
▪ Создание объединения с побуждением к ограничению совместного посредничества или исключению определённого агента
▪ Побуждение или принуждение к рекламе по значительно завышенной цене и т. п.
Лишение свободы на срок до 1 года или штраф в размере до 10 миллионов вон
Применяется к злоупотреблению квалификацией лицензированного агента, нарушению правил ведения офиса, разглашению тайны и т. п. (часть 1 статьи 49, часть 4 статьи 24, часть 2 статьи 29, пункты 1–4 части 1 статьи 33 Закона о лицензированных агентах по недвижимости).
▪ Использование лицом без квалификации квалификационного удостоверения или наименования
▪ Двойная регистрация либо ведение или состояние при нескольких офисах
▪ Установка временного посреднического сооружения без разрешения
▪ Чрезмерный наём помощников по посредничеству
▪ Присвоение наименования или рекламная деятельность лица без квалификации
▪ Дискриминационное раскрытие информации в торговой информационной сети
▪ Разглашение тайны, ставшей известной в ходе посреднической работы
▪ Поручение посредничества через лицо, ведущее посредническую деятельность без регистрации офиса
▪ Получение денежных средств сверх фактических расходов и вознаграждения
▪ Введение клиента в заблуждение относительно важных фактов ложными высказываниями
6. Нарушение Закона Республики Корея о лицензированных агентах по недвижимости | Способ реагирования при нарушении
При выявлении факта нарушения Закона о лицензированных агентах по недвижимости, до того как оно повлечёт административное взыскание или наказание, необходимо оперативное и системное реагирование.
Даже при признании факта нарушения можно смягчить степень взыскания, доказав его обстоятельства, наличие или отсутствие умысла, принятые меры и т. п.
Ниже приведены поэтапные способы реагирования, которые можно применить на практике.
Установление фактических обстоятельств и сбор материалов
При поступлении обвинения в нарушении прежде всего следует проверить уведомление компетентного органа или следственного органа.
Если нарушение вызвано простой ошибкой, системным сбоем, заблуждением и т. п., необходимо также подготовить материалы, конкретно подтверждающие соответствующие обстоятельства.
Реагирование с компетентным регистрирующим органом или органом обследования
Если поступил запрос о представлении акта о фактических обстоятельствах или объяснительной записки, их следует представить в установленный срок, изложив прежде всего обстоятельства нарушения, наличие или отсутствие умысла, принятые впоследствии меры и т. п.
Если на стадии обследования не даны достаточные объяснения, это может впоследствии привести к аннулированию регистрации и т. п., поэтому реагирование на ранней стадии крайне важно.
Процедура обжалования административного взыскания
В случае вынесения административного взыскания его можно обжаловать в установленный срок посредством административного обжалования или административного иска.
В частности, поскольку такие серьёзные взыскания, как аннулирование регистрации открытия или приостановление деятельности на 6 месяцев, напрямую связаны с прекращением занятия делом, необходимо оперативно рассмотреть возможность обжалования.
Средство реагирования | Срок подачи |
Административное обжалование | В течение 90 дней со дня, когда стало известно о взыскании |
В течение 180 дней со дня вынесения взыскания | |
Если пройдено обжалование — в течение 90 дней со дня получения подлинника решения | |
Административный иск | |
В течение 90 дней со дня вынесения взыскания |
Меры по предотвращению повторных нарушений
Чтобы впредь не допускать повторения подобных нарушений, следует привести в порядок практические системы работы: совершенствование внутренних процессов, управление помощниками по посредничеству, проверку порядка составления и хранения договоров и т. п.
7. Нарушение Закона Республики Корея о лицензированных агентах по недвижимости | Контрольный перечень
Поскольку нарушение Закона о лицензированных агентах по недвижимости может повлечь такие серьёзные неблагоприятные последствия, как приостановление квалификации, аннулирование регистрации, уголовное наказание, важно заранее проверять и предупреждать возможные нарушения.
Рекомендуем проверить всю посредническую работу по приведённому ниже контрольному перечню.
Пункт проверки | Основное содержание |
Регистрация открытия | Не ведётся ли посредническая деятельность без регистрации? |
Обращение с квалификационным удостоверением | Не было ли фактов передачи или получения квалификационного удостоверения от другого лица? |
Наём помощников по посредничеству | Осуществляется ли наём в пределах установленной численности? |
Маркировка и реклама | Не искажается ли значительно рыночная цена в маркировке и рекламе и не допускается ли дискриминация других лиц? |
Обращение с договорами и справками | Составляются, выдаются и хранятся ли справка о проверке и разъяснении объекта посредничества и договор сделки? |
Соблюдение зоны деятельности | Осуществляется ли посредничество только в пределах юрисдикции по месту нахождения агентства? |
Реагирование на обращения за посредничеством | Не было ли дискриминации клиентов или прямых сделок с ними? |
Получение вознаграждения и комиссии | Не было ли фактов получения денежных средств сверх установленного законом предела? |
Система содействия адвоката по недвижимости
В нашей юридической фирме работают многочисленные профильные адвокаты, включая адвокатов по недвижимости, зарегистрированных в Корейской ассоциации адвокатов, со средним стажем более 10 лет.
Возможно эффективное правовое реагирование в защиту посредников — от реагирования на угрозу аннулирования регистрации агентства или приостановления деятельности до защиты от риска уголовного наказания, процедур возражения и административного обжалования.
Поскольку стратегическое реагирование правового специалиста может стать важным поворотным моментом по сравнению с самостоятельным реагированием, рекомендуем осуществлять правовое реагирование при содействии адвоката по недвижимости.
Watch related video content
for this case study.
Как не стать жертвой мошенничества с недвижимостью?
