Анализ дел / Юридические обновления

«При обеспечении прав на 95% территории проекта и проведении переговоров в течение 3 месяцев договор купли-продажи считается заключенным» — решение о признании рыночной цены с учетом выгоды от реализации проекта

2026.04.07Го Пёнджун

Требование о продаже является одним из ключевых прав в проектах реконструкции и деятельности региональных жилищных кооперативов, однако споры об условиях его осуществления и критериях определения покупной цены возникают часто.

В этом деле суд установил, что при выполнении предусмотренных Законом Республики Корея о жилищном строительстве условий осуществления права требовать продажи — обеспечении правовых оснований для использования не менее 95% территории проекта и проведении конкретных и содержательных переговоров в течение не менее 3 месяцев — договор купли-продажи по рыночной цене заключается непосредственно в момент получения адресатом волеизъявления о продаже.

Суд также подтвердил, что под такой рыночной ценой следует понимать не текущую цену сделки как таковую, а объективную цену сделки с учетом выгоды от реализации проекта. (решение Южного окружного суда Сеула от 2025. 1. 14. по делу 2023가단261818)

1. Требование о продаже | обстоятельства дела

Спор, связанный с требованием о продаже, возник в ходе реализации региональным жилищным кооперативом проекта жилищного строительства. Поскольку некоторые собственники земельных участков в пределах территории проекта отказались от продажи, кооператив осуществил предусмотренное Законом Республики Корея о жилищном строительстве право требовать продажи и потребовал передать ему право собственности.

Региональный жилищный кооператив, выступавший истцом, получил разрешение на реализацию проекта и обеспечил правовые основания для использования приблизительно 95.81% территории проекта, включая право собственности, после чего предъявил требования о продаже в отношении оставшихся земельных участков.

Спор возник в связи с отказом ответчиков удовлетворить требования о продаже.

Кооператив направил ответчикам процессуальный документ, содержавший волеизъявление о продаже, и тем самым осуществил соответствующее право.

Ответчики утверждали, что переговоры не были проведены в установленном порядке, иск, поданный без решения общего собрания, является недопустимым, а покупная цена определена необоснованно.

В связи с этим суд дал комплексную оценку правомерности требования о продаже, выполнению условия о проведении переговоров, моменту заключения договора купли-продажи и критериям определения рыночной цены.

Ключевые вопросы

Ключевыми вопросами по этому делу являлись следующие.

Выполнение условий осуществления права требовать продажи: обеспечение прав на 95% территории проекта и проведение переговоров в течение 3 месяцев
Критерии оценки содержательности, а не формальной стороны переговоров
Момент заключения договора купли-продажи на основании волеизъявления о продаже
Значение понятия «рыночная цена» как критерия определения покупной цены
Учет выгоды от реализации проекта

Для практики особое значение имеют следующие вопросы.

«В какой момент требование о продаже приводит к заключению договора?» и «Какие факторы должны учитываться при определении рыночной цены?»

2. Требование о продаже | позиция суда

Южный окружной суд Сеула дал следующую оценку обстоятельствам дела.

Условия осуществления права требовать продажи: обеспечение прав на 95% территории проекта и переговоры в течение 3 месяцев

Сначала суд проверил выполнение предусмотренных Законом Республики Корея о жилищном строительстве условий предъявления требования о продаже.

Получение разрешения на реализацию проекта
Обеспечение правовых оснований для использования не менее 95% территории проекта
Проведение переговоров в течение не менее 3 месяцев

В отношении условия о переговорах суд сформулировал существенный критерий.

Переговоры не должны ограничиваться формальным уведомлением, а должны носить конкретный и содержательный характер.

С учетом этого суд комплексно рассмотрел следующие обстоятельства.

Предлагалась ли цена, основанная на экспертной оценке
Количество и способы обращений с предложением о переговорах
Характер ответных действий другой стороны
По общему правилу бремя доказывания выполнения условия о переговорах несет кооператив как оператор проекта

Суд признал условие о содержательных переговорах выполненным, поскольку кооператив-истец предложил сумму, определенную на основании экспертной оценки, направлял письменные уведомления с удостоверением содержания и неоднократно предпринимал попытки провести переговоры, тогда как другая сторона в них не участвовала.

Требование о продаже и момент заключения договора купли-продажи: договор заключается при получении волеизъявления

Суд уточнил правовые последствия требования о продаже.

Договор купли-продажи по рыночной цене заключается в момент получения другой стороной волеизъявления о продаже.

Иными словами, требование о продаже имеет правопреобразующий характер и само по себе приводит к заключению договора без оформления отдельного договора или достижения соглашения.

По настоящему делу договор купли-продажи был признан заключенным 2024. 3. 13., когда ответчикам был вручен документ, содержавший волеизъявление о продаже.

Однако если к исковому заявлению приложено уведомление с требованием сообщить о намерении участвовать в реконструкции, датой заключения договора купли-продажи является день, следующий за днем истечения срока для ответа.

Значение рыночной цены: объективная цена сделки с учетом выгоды от реализации проекта

Суд также подтвердил существенный правовой принцип определения покупной цены.

Под «рыночной ценой» при предъявлении требования о продаже понимается не только текущая цена, но и объективная цена сделки с учетом выгоды от реализации проекта.

Это положение имеет существенное практическое значение.

В стоимость включается выгода от реализации проекта, которая постепенно приобретает конкретное выражение по мере его осуществления.

При этом речь идет не о полном учете на текущий момент стоимости объекта после завершения проекта, а об учете той выгоды от реализации проекта, которая приобрела конкретное выражение с учетом стадии проекта на соответствующий момент.

Принцип учета экспертной оценки: сохранение результата при отсутствии особых обстоятельств

Суд дал следующую оценку результатам экспертной оценки.

Если метод оценки является обоснованным, не противоречит общепринятым представлениям и не содержит существенных ошибок, результаты оценки должны быть приняты без изменений.

Исходя из этого суд установил покупную цену на основании оценочной стоимости.

Необходимость решения общего собрания: для требования о продаже не требуется

Ответчики ссылались на отсутствие решения общего собрания кооператива, однако суд отклонил этот довод, указав следующее.

Право требовать продажи предусмотрено законом, а статья 48 Закона Республики Корея о собственности и управлении зданиями с раздельной собственностью на помещения, применяемая в соответствии с частью 3 статьи 22 Закона Республики Корея о жилищном строительстве, и иные нормы не требуют отдельного решения общего собрания. Поэтому данное право может быть осуществлено без такого решения.

3. Требование о продаже | ключевые правовые положения для практики

Статья 22 Закона Республики Корея о жилищном строительстве (требование о продаже и др.) ① Оператор проекта, получивший разрешение на реализацию проекта в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 21, вправе в установленном ниже порядке потребовать от собственника земельного участка, входящего в территорию жилищного строительства, в отношении которого не обеспечены правовые основания для использования, включая расположенное на нем здание (далее в настоящей статье и статье 23 — «земельный участок»), продать этот участок по рыночной цене. До предъявления требования о продаже оператор проекта обязан провести с собственником соответствующего земельного участка переговоры продолжительностью не менее 3 месяцев.

1. Если обеспечены правовые основания для использования не менее 95 процентов территории жилищного строительства: требование о продаже может быть предъявлено всем собственникам участков, в отношении которых такие основания не обеспечены.

2. В случаях, не предусмотренных пунктом 1: требование о продаже может быть предъявлено собственникам участков, в отношении которых правовые основания для использования не обеспечены, за исключением лиц, которые приобрели право собственности на соответствующий участок не позднее чем за 10 лет до даты официального опубликования решения об установлении зоны детального территориального планирования и непрерывно владеют им. При исчислении срока владения участком, если его собственник приобрел право собственности в порядке наследования от родственника по прямой восходящей или нисходящей линии либо супруга, учитывается также срок владения наследодателя.

② Несмотря на положения части 1, если обеспечен необходимый уровень согласия для подачи заявления о разрешении на реконструкцию в соответствии с частью 2 статьи 66, жилищный кооператив по реконструкции, принявший решение о ее проведении, вправе предъявить требование о продаже жилья и земельных участков лицам, не поддержавшим это решение.

③ К требованиям о продаже, предусмотренным частями 1 и 2, применяется статья 48 Закона Республики Корея о собственности и управлении зданиями с раздельной собственностью на помещения. При этом право раздельной собственности на помещение и право использования земельного участка рассматриваются как право собственности и иные права на здание или земельный участок, являющиеся предметом требования о продаже в рамках проекта жилищного строительства или реконструкции.

Правовые принципы, касающиеся условий осуществления права требовать продажи в соответствии с частью 1 статьи 22 Закона Республики Корея о жилищном строительстве, включая конкретные и содержательные переговоры в течение не менее 3 месяцев и обеспечение правовых оснований для использования не менее 95% территории проекта, а также определения рыночной цены с учетом выгоды от реализации проекта, последовательно применяются судами нижестоящих инстанций. (решение Южного окружного суда Сеула от 2025. 1. 14. по делу 2023가단261818, решение Окружного суда Кванджу от 2026. 3. 13. по делу 2025가단36980)

Условия возникновения правовых последствий требования о продаже представлены ниже.

Параметр	Критерий
Обеспечение правовых оснований	Не менее 95%
Условие о переговорах	Содержательные переговоры в течение не менее 3 месяцев
Момент заключения договора	При получении волеизъявления
Критерий определения покупной цены	Рыночная цена с учетом выгоды от реализации проекта
Экспертная оценка	Учитывается при отсутствии особых обстоятельств

Практический контрольный перечень для оператора проекта

Организация переговоров

Предложение цены на основании экспертной оценки
Сохранение документов о переговорах, включая письменные уведомления с удостоверением содержания
Накопление доказательств попыток провести переговоры

Стратегия обеспечения правовых оснований

Заблаговременное достижение порога 95%
Урегулирование структуры долей

Подготовка позиции по рыночной цене

Использование нескольких экспертных оценок
Подготовка обоснования учета выгоды от реализации проекта

Ведение судебного разбирательства

Контроль момента предъявления требования о продаже
Доказывание получения волеизъявления адресатом

Анализ структуры рисков

Субъект	Основной риск	Стратегия реагирования
Кооператив	Невыполнение условия о переговорах	Сохранение документов о переговорах
Собственник земельного участка	Риск продажи по заниженной цене	Представление позиции при проведении оценки
Оператор проекта	Спор о рыночной цене	Подготовка оценочных материалов
Юридическое лицо	Нарушение процедуры	Предварительный правовой анализ

Требование о выкупе при перестройке, объём компенсации и тактика защиты по иску о выселении
Подробнее

4. Требование о продаже | значение судебного решения

Это решение уточнило следующие критерии, применяемые на практике при предъявлении требований о продаже.

Требование о продаже является не только осуществлением права, но и юридическим действием, приводящим к заключению договора
Переговоры оцениваются по их содержанию, а не по формальному проведению
Рыночная цена включает выгоду от реализации проекта

Предполагается, что эти критерии будут непосредственно влиять на организацию переговоров, стратегию экспертной оценки и ведение судебных разбирательств в будущих проектах реконструкции и деятельности региональных жилищных кооперативов.

При необходимости получить консультацию по соответствующему вопросу или урегулировать спор можно записаться на 🔗юридическую консультацию адвоката по строительным спорам.