Анализ дел / Юридические обновления

Прекращается ли гарантия при покупке жилья, арендуемого по системе чонсе?.. Решение Верховного суда, уточнившее момент прекращения противопоставимости права аренды третьим лицам

2026.04.06Го Пёнджун

В деле о том, сохраняются ли ранее приобретенные противопоставимость права аренды третьим лицам и преимущественное право на возврат обеспечительного взноса, если арендатор сам приобретает жилье, в котором проживал по договору чонсе, Верховный суд постановил, что оба права прекращаются в момент приобретения права собственности.

Суд нижестоящей инстанции установил, что с приобретением жилья арендатор утратил противопоставимость права аренды третьим лицам и преимущественное право на возврат обеспечительного взноса, вследствие чего возникло предусмотренное условиями гарантии по кредиту под обеспечительный взнос чонсе основание для освобождения гаранта от ответственности.

Верховный суд согласился с этим выводом и указал, что, поскольку владение арендатора более не может считаться основанным на праве аренды, регистрация места жительства утрачивает функцию публичного оповещения о таком праве, а его противопоставимость третьим лицам прекращается в момент приобретения права собственности. (Решение Верховного суда, вынесенное 2026. 1. 8. по делу 2025다213466)

1. Обстоятельства дела, связанного с договором купли-продажи жилья

В этом деле рассматривался порядок сохранения ранее возникших прав при изменении статуса арендатора в рамках взаимосвязанных договора чонсе, кредита на обеспечительный взнос и договора гарантии.

Ключевым был вопрос о том, могут ли сохраняться ранее возникшие права при изменении правового основания владения, поскольку арендатор приобрел соответствующее жилье в период действия арендных отношений.

Арендатор снимал жилье в районе Кванак-ку города Сеула с обеспечительным взносом в размере 450 миллионов южнокорейских вон и приобрел противопоставимость права аренды третьим лицам и преимущественное право на возврат обеспечительного взноса, зарегистрировав место жительства и получив официально удостоверенную дату договора.

Впоследствии при получении кредита под обеспечительный взнос чонсе он воспользовался гарантией Корпорации жилищных и городских гарантий Республики Корея и передал ей в качестве обеспечения требование о возврате обеспечительного взноса.

Спор возник после того, как арендатор приобрел это жилье в период действия договора аренды.

Арендатор зарегистрировал переход права собственности на основании договора купли-продажи, после чего не погасил кредит. Финансовая организация потребовала от гарантийной корпорации исполнения гарантийного обязательства.

Гарантийная корпорация заявила, что арендатор более не сохранял противопоставимость права аренды третьим лицам и преимущественное право на возврат обеспечительного взноса, поэтому согласно условиям гарантии корпорация освобождалась от ответственности. Это и стало причиной спора.

Ключевые вопросы, рассмотренные в этом деле

▶ Вопрос 1. Сохраняется ли противопоставимость права аренды третьим лицам при приобретении жилья арендатором

▶ Вопрос 2. Сохраняется ли преимущественное право на возврат обеспечительного взноса

▶ Вопрос 3. Возникает ли предусмотренное условиями гарантии основание для освобождения гаранта от ответственности

Основным вопросом в этом деле была возможность признания ранее возникших прав при сохранении владения арендатором, но изменении правового основания такого владения.

Особое значение имел вопрос о том, зависят ли противопоставимость права аренды третьим лицам и преимущественное право на возврат обеспечительного взноса от сохранения функции публичного оповещения. Изменение этих прав в сочетании с договором гарантии непосредственно влияло и на объем ответственности гарантийной организации.

2. Критерии сохранения противопоставимости права аренды третьим лицам, определенные Верховным судом

Верховный суд исходил из того, что сущность противопоставимости права аренды третьим лицам заключается в функции публичного оповещения, и оценил, сохранялась ли эта функция.

Противопоставимость права аренды третьим лицам предполагает сохранение функции публичного оповещения

Регистрация места жительства служит средством публичного оповещения третьих лиц о существовании права аренды.

Поэтому она должна позволять установить, что владение основано на праве аренды, чтобы третьи лица могли оценить соответствующие правоотношения.

Противопоставимость права аренды третьим лицам действует только до тех пор, пока сохраняется эта функция публичного оповещения.

Условия противопоставимости права аренды третьим лицам должны соблюдаться непрерывно

Для возникновения противопоставимости права аренды третьим лицам недостаточно однократного выполнения требований о регистрации места жительства и владении.

Эти требования должны соблюдаться в течение всего срока существования права; если лежащие в их основе условия отпадают, противопоставимость права аренды третьим лицам более не признается.

Иными словами, это право предполагает не только «условия приобретения», но и непрерывное соблюдение «условий сохранения».

Приобретение права собственности изменяет основание владения

Когда арендатор приобретает жилье, правовое основание его владения изменяется с права аренды на право собственности, даже если фактическое владение остается прежним.

Это изменение непосредственно влияет на то, о каком праве свидетельствует владение. Поэтому критерием оценки служит не внешняя форма владения, а лежащее в его основе правовое основание.

Регистрация места жительства более не выполняет функцию публичного оповещения

После приобретения права собственности регистрация места жительства более не выполняет функцию публичного оповещения о существовании права аренды.

Причина заключается в том, что третье лицо не может определить, основано ли владение на праве аренды или на праве собственности.

При утрате такой функции публичного оповещения условия противопоставимости права аренды третьим лицам также считаются прекратившимися

3. Судебное решение и его правовые последствия

Верховный суд установил, что при приобретении арендатором права собственности на жилье права, ранее признававшиеся на основании права аренды, более не могут сохраняться.

В частности, поскольку противопоставимость права аренды третьим лицам предполагает функцию публичного оповещения, ее действие прекращается в момент изменения правового основания владения.

Ключевые выводы по судебному решению

Категория	Вывод суда
Противопоставимость права аренды третьим лицам	Прекращается в момент приобретения права собственности
Преимущественное право на возврат обеспечительного взноса	Прекращается одновременно с прекращением противопоставимости права аренды третьим лицам
Функция публичного оповещения	Регистрация места жительства утрачивает функцию публичного оповещения о праве аренды
Ответственность по гарантии	Гарантийная организация освобождается от ответственности согласно условиям гарантии

Это решение прямо указывает, что «защита признается лишь до тех пор, пока сохраняется статус арендатора».

Приобретение права собственности может означать не усиление правовой защиты, а прекращение ранее действовавшего механизма защиты арендатора, что имеет существенное практическое значение.

4. Обстоятельства, подлежащие обязательной проверке на практике

Это решение наглядно показывает, как изменяется структура прав при переходе от аренды по системе чонсе к приобретению жилья.

Если статус арендатора прекращается, ранее предоставленная защита также утрачивается, поэтому соответствующие обстоятельства необходимо проверить до совершения сделки.

На практике необходимо проверить следующие вопросы.

Вопросы, подлежащие проверке

• Возможность сохранения противопоставимости права аренды третьим лицам при приобретении жилья, арендуемого по системе чонсе

• Прекращается ли преимущественное право на возврат обеспечительного взноса и в какой момент

• Сохраняются ли кредит на обеспечительный взнос чонсе и соответствующая гарантия

• Возникает ли предусмотренное условиями гарантии основание для освобождения гаранта от ответственности

При приобретении жилья без предварительной проверки ранее существовавшие права могут прекратиться, тогда как долговые обязательства сохранятся, что требует особой осмотрительности.

Практическое значение судебного решения

Это решение разъяснило, что противопоставимость права аренды третьим лицам сохраняется не только при формальном выполнении требований, но лишь до тех пор, пока непрерывно действует функция публичного оповещения.

Суд также указал, что при переходе арендатора в статус собственника ранее возникшие права не переходят автоматически, поскольку изменяется сама правовая структура, служившая основанием для их существования.

Переход от аренды по системе чонсе к приобретению жилья может привести не к усилению прав, а к прекращению ранее действовавшей защиты, что служит важным критерием оценки на практике.

Решение Верховного суда о возможности продления договора аренды
Подробнее

5. Урегулирование споров в сфере недвижимости и юридическое консультирование

Обеспечительный взнос по договору чонсе, противопоставимость права аренды третьим лицам и преимущественное право на возврат обеспечительного взноса действуют не независимо друг от друга, а как элементы единой правовой структуры.

Поэтому изменение одного из этих элементов влияет на всю структуру прав.

Случаи, требующие правового анализа

Намерение приобрести жилье, арендуемое по системе чонсе
Сделка, включающая кредит на обеспечительный взнос чонсе и гарантию
Спорный вопрос о сохранении противопоставимости права аренды третьим лицам или преимущественного права на возврат обеспечительного взноса
Вероятность спора с гарантийной организацией или финансовой организацией

Содействие Дэрюн

При переходе от аренды по системе чонсе к приобретению жилья может нарушиться непрерывность структуры прав или возникнуть непредвиденная юридическая ответственность, поэтому точный правовой анализ необходим еще до совершения сделки.

Если возникает вопрос о сохранении противопоставимости права аренды третьим лицам и преимущественного права на возврат обеспечительного взноса, необходимо одновременно проанализировать момент прекращения прав и взаимосвязь соответствующих финансовых договоров.

Адвокат по вопросам недвижимости оказывает профессиональное содействие в следующих областях.

• Правовая оценка сохранения противопоставимости права аренды третьим лицам и преимущественного права на возврат обеспечительного взноса при переходе от чонсе к приобретению жилья, а также анализ рисков

• Анализ наличия оснований для освобождения гаранта от ответственности посредством изучения структуры кредита на обеспечительный взнос чонсе и условий гарантии

• Определение объема ответственности и разработка стратегии действий при возникновении спора с гарантийной или финансовой организацией

• Переструктурирование прав и разработка мер реагирования с учетом изменений требования о возврате обеспечительного взноса по договору аренды и структуры обеспечения

• Предварительное консультирование о возможном прекращении прав и правовых последствиях до совершения сделки

При необходимости соответствующей консультации можно воспользоваться 🔗формой записи на юридическую консультацию к адвокату по вопросам недвижимости и рассмотреть возможные варианты действий.