Анализ дел / Юридические обновления

Расторжение договора | Решение, подтвердившее возможность расторжения после вступления судебного решения в законную силу и уточнившее правовую природу договора, заключенного вследствие требования о продаже

2026.04.06Го Пёнджун

Расторжение договора представляет собой ключевой правовой вопрос, который в проектах реконструкции и редевелопмента может повлиять не только на договорный спор, но и на реализацию самого проекта.

В частности, на практике неоднократно возникал вопрос о возможности расторжения договора купли-продажи, заключенного в результате осуществления права требовать продажи и подтвержденного вступившим в законную силу решением суда.

По этому делу суд постановил, что даже если объединение по реконструкции осуществило право требовать продажи, вследствие чего был заключен договор купли-продажи и вынесено вступившее в законную силу решение суда, последующая неуплата покупной цены позволяет расторгнуть договор по причине неисполнения обязательства в соответствии с Гражданским кодексом Республики Корея.

Суд также указал, что внесение в депозит, произведенное после правомерного расторжения договора, не может отменить уже наступившие последствия расторжения. Тем самым были обозначены определенные ограничения применявшейся в практике реконструкции стратегии урегулирования споров посредством последующего внесения денежных средств в депозит. (решение Южного окружного суда Сеула от 2025. 6. 19. по делу 2024가합101088)

1. Расторжение договора | обстоятельства дела

Спор о возможности расторжения договора возник после того, как объединение по реконструкции осуществило предусмотренное Законом Республики Корея об улучшении городской и жилой среды право требовать продажи. В результате между объединением и собственником земельного участка был заключен договор купли-продажи, а затем вынесено вступившее в законную силу решение суда, установившее наличие и содержание этого договора. Однако объединение не уплатило покупную цену.

В рамках проекта реконструкции объединение может осуществить право требовать продажи в отношении собственника земельного участка, не согласившегося с проектом, вследствие чего заключается договор купли-продажи.

Поскольку на этом этапе договор фактически заключается в принудительном порядке, на практике такие отношения нередко рассматриваются как особые и отличающиеся от обычного договора купли-продажи.

Однако по настоящему делу объединение не уплатило покупную цену даже после вступления решения суда в законную силу.

Собственник земельного участка, выступавший истцом, уведомил объединение о расторжении договора по причине неисполнения обязательства. Когда объединение проигнорировало уведомление и попыталось приступить к принудительному исполнению, истец предъявил иск о признании исполнительного документа не подлежащим исполнению.

Впоследствии объединение внесло покупную цену в депозит, однако истец утверждал, что договор уже был расторгнут и поэтому такое внесение в депозит не имеет юридической силы.

Ключевые вопросы дела

Это дело включает следующие взаимосвязанные правовые вопросы.

Правовая природа договора, заключенного вследствие осуществления предусмотренного Законом Республики Корея об улучшении городской и жилой среды права требовать продажи
Сохранение договорных отношений после вступления решения суда в законную силу
Возможность расторжения договора вследствие неисполнения обязательства
Критерии предложения исполнения при взаимных обязательствах, подлежащих одновременному исполнению
Правовые последствия внесения в депозит после расторжения договора

Основной вопрос можно сформулировать следующим образом.

«Можно ли расторгнуть на общих основаниях договор, заключенный вследствие требования о продаже и подтвержденный вступившим в законную силу решением суда?»

2. Расторжение договора | выводы суда

По этому делу Южный окружной суд Сеула пришел к следующим выводам.

Правовая природа договора, заключенного вследствие требования о продаже: обычный двусторонне обязывающий договор

Суд не признал договор купли-продажи, заключенный вследствие осуществления права требовать продажи, особым публично-правовым договором.

Суд сформулировал следующий вывод.

Договор, заключенный вследствие требования о продаже, является договором купли-продажи. Поскольку это двусторонне обязывающий договор, предусматривающий встречные предоставления сторон, к нему в полном объеме применяются нормы договорного права Гражданского кодекса Республики Корея.

Тем самым суд разъяснил, что даже при наличии общественно значимой цели проекта реконструкции договор по своей правовой природе остается частноправовым договором купли-продажи.

Возможность расторжения договора после вступления решения в законную силу: судебное решение не заменяет договор

Суд следующим образом разграничил последствия вступившего в законную силу решения.

Вступившее в законную силу решение устанавливает наличие и содержание договора, но не освобождает стороны от обязанностей по его исполнению и не изменяет эти обязанности.

Поэтому суд указал, что неуплата объединением покупной цены по-прежнему представляет собой неисполнение обязательства, позволяющее другой стороне расторгнуть договор.

Этот вывод изменяет сложившееся на практике представление о следующих последствиях вступившего в законную силу решения.

Наличие такого решения не означает автоматического прекращения договора: после вступления решения в законную силу договор продолжает находиться на стадии исполнения.

Неисполнение обязательства и расторжение договора: неуплата объединением покупной цены является существенным нарушением

Суд квалифицировал действия объединения как неисполнение обязательства.

Поскольку уплата покупной цены является основной обязанностью по договору купли-продажи, ее неисполнение в течение длительного времени препятствует достижению цели договора.

Поэтому суд признал расторжение договора истцом правомерным.

Критерий предложения исполнения: оценка по существу, а не по форме

Суд также сформулировал важный правовой критерий предложения исполнения при взаимных обязательствах, подлежащих одновременному исполнению.

Предложение исполнения следует оценивать не по единообразному формальному критерию, а с учетом конкретных обстоятельств и принципа добросовестности.

Иными словами, одного формального утверждения о том, что «другая сторона также не исполнила свое обязательство», недостаточно. Необходимо в совокупности учитывать готовность другой стороны к исполнению, продолжительность просрочки и ход сделки.

Внесение в депозит после расторжения договора: последующее внесение не имеет обратной силы

После расторжения договора объединение внесло покупную цену в депозит, однако суд не признал такое действие юридически значимым.

При правомерном расторжении договор прекращается с обратной силой.

Поэтому суд постановил, что внесение в депозит после расторжения договора основано на предположении о существовании уже прекращенного договора и не может отменить последствия расторжения.

Правовые споры при реконструкции района и перестройке и способы их предотвращения?
Подробнее

3. Расторжение договора | основные правовые выводы для практики

Из этого решения следуют приведенные ниже критерии расторжения договора.

Договор купли-продажи, заключенный вследствие осуществления права требовать продажи, по своей правовой природе следует рассматривать так же, как обычный договор купли-продажи.

Поэтому пока договор находится на стадии исполнения, его расторжение остается возможным при неисполнении обязательства одной из сторон, даже если вынесено вступившее в законную силу решение суда.

Основания для расторжения договора определяются прежде всего наличием неисполнения обязательства. Предложение исполнения при взаимных обязательствах, подлежащих одновременному исполнению, следует оценивать не по единообразному критерию, а с учетом конкретных обстоятельств и принципа добросовестности.

Внесение в депозит после правомерного расторжения договора не влияет на уже наступившие последствия расторжения, поэтому восстановить договорные отношения только посредством последующего внесения денежных средств в депозит невозможно.

Практический контрольный перечень по исполнению договора и урегулированию споров

Категория	Конкретные меры
Контроль исполнения договора	Контроль графика уплаты покупной цены
Контроль исполнения договора	Предварительная подготовка плана финансирования
Действия в связи с расторжением договора	Предварительная оценка возможности направления уведомления о расторжении
Действия в связи с расторжением договора	Анализ наличия оснований для расторжения
Стратегия внесения в депозит	Оценка значения момента внесения в депозит
Стратегия внесения в депозит	Учет ограничений последующего внесения в депозит
Ведение судебного спора	Проверка состояния договора после вступления решения суда в законную силу
Ведение судебного спора	Обязательная правовая проверка до начала принудительного исполнения

Сферы юридической помощи

Юристы нашей фирмы, специализирующиеся на строительном праве, оказывают по соответствующим вопросам следующие юридические услуги.

Сфера содействия	Основное содержание
Анализ структуры договора	Оценка правовой природы договора, заключенного вследствие требования о продаже
Разработка стратегии расторжения	Проверка наличия неисполнения обязательства и оснований для расторжения
Урегулирование споров	Предъявление иска о признании исполнительного документа не подлежащим исполнению, сопровождение вопросов принудительного исполнения
Управление рисками	Анализ рисков, связанных со структурой проекта реконструкции
Ведение судебных дел	Сопровождение споров о расторжении договора и возмещении вреда (ущерба)

При необходимости фирма сотрудничает с юристами, специализирующимися на гражданском праве, и другими профильными специалистами, обеспечивая комплексное юридическое сопровождение рисков, возникающих в деле доверителя.

При необходимости доступна запись на 🔗юридическую консультацию юриста по строительным спорам.