CONTENTS
- 1. Правовое регулирование договора аренды: подробные обстоятельства дела
- - Правовое регулирование договора аренды: применимые правовые нормы
- 2. Правовое регулирование договора аренды: позиция суда
- 3. Правовое регулирование договора аренды: стратегия Дэрюн
1. Правовое регулирование договора аренды: подробные обстоятельства дела
Истец A заключил с ответчиком B договор аренды квартиры в жилом комплексе OO и вселился в нее.
Сразу после вселения истец стал жаловаться администрации жилого комплекса и ответчику на страдания, вызванные межэтажным шумом из расположенной выше квартиры, и просил принять меры. Ответчик и администрация неоднократно уведомляли жильца верхней квартиры о поступивших жалобах и просили соблюдать тишину.
Однако ситуация не улучшилась, и из-за причиненных этим нравственных страданий истец даже арендовал другое помещение типа «офис-тель».
Несмотря на это, ответчик не принял дополнительных мер.
Истец утверждал, что ответчик «не исполнил обязанность обеспечить арендатору возможность пользоваться объектом аренды и извлекать из него выгоды, а также нарушил обязанность по ремонту объекта аренды». Ссылаясь на то, что достижение цели договора аренды стало невозможным, он подал иск, заявив о расторжении договора и, следовательно, об обязанности ответчика вернуть обеспечительный взнос по договору аренды.
Ответчик возразил, что прежний арендатор, проживавший в спорной квартире в течение 7 лет до истца, около 2 лет 7 месяцев занимал нижнюю квартиру одновременно с жильцом верхней квартиры и за это время ни разу не жаловался на межэтажный шум. Поэтому, по мнению ответчика, нет оснований считать, что межэтажный шум, на который ссылался истец, превышал предел терпимости*.
*Предел терпимости: степень воздействия нарушения экологических прав, загрязнения, шума и иных факторов, причиняющих другим лицам помехи и вред в повседневной жизни, которую они должны взаимно терпеть
Правовое регулирование договора аренды: применимые правовые нормы
▣ Статья 623 Гражданского кодекса Республики Корея (обязанности арендодателя)
Арендодатель обязан передать объект арендатору и в течение срока действия договора поддерживать его в состоянии, необходимом для использования и извлечения выгод.
▣ Статья 31 Закона Республики Корея о содействии жилищному строительству
Перекрытия в многоквартирном доме должны обеспечивать уровень ударного шума между этажами не более 58 децибел для легких ударов и не более 50 децибел для тяжелых ударов.
■ Досрочное расторжение договора аренды
Даже если срок аренды установлен соглашением сторон, договор аренды может быть досрочно расторгнут при наличии следующих оснований.
Основания для расторжения договора арендатором | Если арендодатель вопреки воле арендатора совершает действия по сохранению объекта, вследствие которых арендатор не может достичь цели аренды |
Если часть объекта аренды без вины арендатора погибла либо по иной причине не может использоваться или приносить выгоды, а оставшаяся часть не позволяет достичь цели аренды | |
Основания для расторжения договора арендодателем | Если арендатор без согласия арендодателя передал свои права или сдал объект аренды в субаренду |
Если задолженность арендатора достигла размера арендной платы за 2 расчетных периода применительно к жилью или за 3 расчетных периода применительно к коммерческому помещению | |
Если арендатор использует жилое помещение и извлекает из него выгоды не в соответствии с договором или назначением помещения | |
При ином существенном нарушении обязанностей арендатора |
2. Правовое регулирование договора аренды: позиция суда
При рассмотрении спора, связанного с правовым регулированием договора аренды, суд вынес решение в пользу ответчика.
Прежде всего суд разъяснил, что требования к уровню межэтажного шума в многоквартирных домах являются строительными нормативами, установленными для застройщика, осуществляющего строительство и предоставление многоквартирных домов, а не обязанностью собственника помещения в таком доме.
Суд также установил, что предусмотренная Законом Республики Корея об управлении многоквартирными домами «обязанность прилагать усилия к тому, чтобы не причинять другим жильцам и иным лицам ущерб межэтажным шумом и подобными воздействиями» возложена на «жильцов и пользователей», а не на собственника помещения в многоквартирном доме, которым являлся ответчик.
3. Правовое регулирование договора аренды: стратегия Дэрюн
Было рассмотрено решение суда об отказе в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды по причине межэтажного шума.
Подобные споры, связанные с недвижимостью и 🔗арендными правоотношениями, отличаются сложностью юридических процедур и сбора доказательств.
В Дэрюн 🔗группа по вопросам строительства и недвижимости объединяет адвокатов, специализирующихся на недвижимости и имеющих опыт ведения соответствующих дел. На основе подробного обсуждения обстоятельств с доверителем они рассматривают способы разрешения спора с учетом его ситуации.
При возникновении спора, связанного с арендой, можно обратиться за юридической консультацией в группу Дэрюн по вопросам строительства и недвижимости.
