CONTENTS
- 1. Спор по Закону Республики Корея о продаже зданий: каковы обстоятельства дела?
- - Спор по Закону Республики Корея о продаже зданий: какое законодательство применяется?
- 2. Спор по Закону Республики Корея о продаже зданий: каков вывод суда?
- - Оценка судом специального условия договора
- - Оценка судом осуществления права на расторжение и обязанности по восстановлению первоначального положения
- 3. Закон Республики Корея о продаже зданий: каков подход Дэрюн?
1. Спор по Закону Республики Корея о продаже зданий: каковы обстоятельства дела?
Истец по настоящему делу заключил с ответчиком, владельцем здания торгового комплекса □□, договор продажи помещения.
На момент заключения договора ответчик сообщил, что «открытие клиник внутренней медицины и дерматологии на 2–4 этажах торгового комплекса подтверждено», и распространял эту информацию в рекламных листовках и на наружной стене здания.
В связи с этим истец заключил договор, уплатив цену выше, чем за другие помещения торгового комплекса, и одновременно включил в договор специальное условие: «если открытие больницы с отделениями внутренней медицины и дерматологии в торговом комплексе не будет завершено, истец вправе расторгнуть договор».
Однако через 6 месяцев после заключения договора открылась только клиника внутренней медицины, а дерматологическая клиника под руководством врача-специалиста открыта не была.
Даже открывшаяся клиника внутренней медицины неоднократно возобновляла и прекращала работу и не осуществляла стабильную деятельность.
В связи с этим истец, указав, что ответчик ① нарушил специальное условие, ② 🔗расторг договор продажи помещения и потребовал возврата уплаченной цены, а также ③ предъявил иск о возмещении вреда (ущерба) в размере налогов, связанных с помещением, расходов на внутреннюю отделку и иных затрат.
Однако ответчик заявил, что термин «открытие», использованный в специальном условии, означает открытие медицинского учреждения с отделениями внутренней медицины и дерматологии независимо от наличия профильных врачей. Он возразил, что в открывшейся клинике внутренней медицины дерматология была указана как одно из направлений лечения, поэтому нарушение специального условия отсутствовало.
Спор по Закону Республики Корея о продаже зданий: какое законодательство применяется?
▣ Закон Республики Корея о продаже зданий
Статья 6-4 (аннулирование договора в отношении продаваемого здания)
Орган, выдающий разрешение, или продавец-застройщик вправе аннулировать договор с приобретателем в любом из следующих случаев.
1. Если приобретатель получил объект по договору продажи, предусмотренной пунктом 1 статьи 6-2, путем обмана или иным неправомерным способом
2. Если объект был перепродан в нарушение пункта 1 или 2 статьи 6-3
Статья 10 (наказание)
① Лицо, которое, не подав уведомление о продаже, предусмотренное пунктом 1 статьи 5, либо подав такое уведомление путем обмана или иным неправомерным способом, продало здание, наказывается лишением свободы с привлечением к труду на срок до 3 лет или штрафом (уголовным наказанием) в размере до 300 миллионов южнокорейских вон.
2. Спор по Закону Республики Корея о продаже зданий: каков вывод суда?
Суд апелляционной инстанции, рассмотревший спор, связанный с Законом Республики Корея о продаже зданий, удовлетворил требования истца и указал: «Ответчик обязан по требованию истца в порядке восстановления первоначального положения после расторжения договора вернуть ранее уплаченную цену объекта».
Суд мотивировал этот вывод следующим образом.
Оценка судом специального условия договора
Суд прежде всего изучил специальное условие рассматриваемого договора продажи.
Суд учел, что основной доход аптеки зависит от количества рецептов, выписываемых медицинским учреждением. Иными словами, объем и характер выписываемых рецептов в больнице, где постоянно работают врачи-специалисты по внутренней медицине и дерматологии, и в больнице, где лечение по этим направлениям ведется без профильных специалистов, существенно различаются.
С учетом того, что истец приобрел помещение по цене, значительно превышавшей стоимость других помещений в том же торговом комплексе, суд исходил из того, что истец заключил договор при условии, что больницей будут управлять врачи-специалисты.
Дерматологическая клиника под руководством врача-специалиста открыта не была, а открывшаяся клиника внутренней медицины в течение значительного периода не осуществляла деятельность на нормальном уровне. Поэтому суд признал, что открытие больницы не было завершено, и постановил, что ответчик нарушил специальное условие.
Оценка судом осуществления права на расторжение и обязанности по восстановлению первоначального положения
Поскольку истец осуществил право на расторжение договора продажи в связи с неисполнением ответчиком специального условия, договор следует считать правомерно расторгнутым.
Суд постановил, что ответчик обязан одновременно с получением от истца исполнения по регистрации перехода права собственности вернуть истцу ранее уплаченную цену объекта и проценты по установленной законом ставке.
Однако суд отказал в удовлетворении заявленного истцом требования о возмещении вреда (ущерба), учитывая, что договор не содержит отдельного условия по этому вопросу.
3. Закон Республики Корея о продаже зданий: каков подход Дэрюн?
Это решение суда апелляционной инстанции подтвердило возможность расторжения договора продажи коммерческого помещения под аптеку, приобретенного в расчете на открытие больницы, если больница не была открыта, в контексте Закона Республики Корея о продаже зданий.
К мошенническим действиям при продаже объектов недвижимости относятся не только случаи заключения ответчиком договора посредством недостоверной рекламы, как в приведенном деле, но и неисполнение договоренностей, достигнутых при продаже, включая несоблюдение даты заселения или обещание гарантированного дохода.
Для расторжения договора на этом основании необходимо представить четкие подтверждающие материалы; в таких случаях может быть целесообразна помощь адвоката, специализирующегося на соответствующей категории дел.
В Дэрюн действует 🔗группа по вопросам строительства и недвижимости, оказывающая правовую помощь клиентам, столкнувшимся с затруднениями при расторжении договоров продажи недвижимости.
При необходимости помощи по связанным вопросам можно обратиться за 🔗юридической консультацией.
