CONTENTS
- 1. Спор об аренде торгового помещения, в котором встал вопрос о возобновлении договора аренды
- - Доводы истца относительно договора аренды
- 2. Оценка спора об аренде торгового помещения судом первой инстанции
- 3. Оценка спора об аренде торгового помещения Верховным судом Республики Корея
- - Правовая позиция Верховного суда Республики Корея о возобновлении договора аренды
- 4. Спор об аренде торгового помещения: какова стратегия Дэрюн?
1. Спор об аренде торгового помещения, в котором встал вопрос о возобновлении договора аренды
Дело, связанное со спором об аренде торгового помещения, в котором встал вопрос о возобновлении договора аренды.
Истец и ответчик — стороны, составившие договор аренды в отношении торгового помещения по данному делу.
Изложу обстоятельства дела о 🔗споре об аренде между истцом и ответчиком в виде хронологии.
■ Договор аренды
Истец: наймодатель Ответчик: наниматель
Обеспечительный взнос по аренде: 100 000 000 вон
Ежемесячная арендная плата: 6 000 000 вон
Срок аренды: 12.07.2018–11.07.2020
■ Возобновление договора аренды
30.06.2020 составление договора аренды
Обеспечительный взнос по аренде 100 000 000 вон
Ежемесячная арендная плата 3 500 000 вон
Срок аренды 12.07.2020–12.07.2021
■ Впоследствии истец и ответчик вновь установили ежемесячную арендную плату в размере 3 200 000 вон, а срок аренды — до 12.07.2022.
■ 15.07.2022 направление истцом заказного письма с уведомлением
15.07.2022 истец направил ответчику заказное письмо с уведомлением о том, что «требует увеличения ежемесячной арендной платы до 6 000 000 вон», и ответчик получил это заказное письмо 18.07.2022.
Доводы истца относительно договора аренды
Истец утверждает, что договор аренды, заключённый с ответчиком, прекратился 12 июля 2022 года.
В связи с этим за продолжение пользования зданием ответчиком он требует уплаты в качестве неосновательного обогащения 4 200 000 вон в месяц (с 13 июля 2022 года по 12 июля 2023 года) или 4 300 000 вон (с 13 июля 2023 года) и освобождения здания.
Напротив, ответчик возражал, что договор аренды не прекратился 12 июля 2022 года, а был автоматически возобновлён, вследствие чего он имеет право продолжать пользоваться зданием.
2. Оценка спора об аренде торгового помещения судом первой инстанции
В отношении спора об аренде торгового помещения суд первой инстанции счёл требование истца обоснованным.
Суд счёл, что, поскольку истец потребовал увеличения арендной платы, нельзя считать, что договор был автоматически продлён.
Договор аренды между истцом и ответчиком прекратился 12 июля 2022 года.
Суд решил, что ответчик должен вернуть истцу здание и с 13 июля 2022 года ежемесячно уплачивать в качестве неосновательного обогащения 4 200 000 или 4 300 000 вон.
3. Оценка спора об аренде торгового помещения Верховным судом Республики Корея
Оценка спора об аренде торгового помещения Верховным судом Республики Корея отличалась от оценки суда первой инстанции.
В отличие от суда первой инстанции, счёвшего, что договор аренды прекратился 12 июля 2022 года, Верховный суд Республики Корея счёл высокой вероятность того, что он был возобновлён молчаливо.
Правовая позиция Верховного суда Республики Корея о возобновлении договора аренды
Согласно пункту 1 статьи 639 Гражданского кодекса Республики Корея, если после прекращения договора аренды наниматель продолжает пользоваться арендованной вещью, а наймодатель в течение разумного срока не возражает, договор считается автоматически продлённым на тех же условиях, что и прежний договор.
Если после истечения срока аренды наниматель продолжает пользоваться арендованной вещью и извлекать из неё выгоду, а наймодатель в течение разумного срока не заявляет возражений, считается, что заключён новый договор аренды на тех же условиях, что и прежний.
Собственник здания может возражать против продления договора, и это возражение может быть выражено ясно словами или письменно (явное возражение), а также может быть проявлено через действия или обстоятельства (молчаливое возражение).
Кроме того, возражение может быть выражено с условием, например: «Если арендная плата не будет повышена, договор не будет продлён».
Однако, поскольку наниматель может действовать, полагая, что договор продлевается, для признания молчаливого или условного возражения наймодателя необходимо, чтобы намерение более не сохранять договор было объективно очевидным.
Кроме того, согласно статье 628 Гражданского кодекса Республики Корея, собственник здания может требовать увеличения арендной платы только в период действия договора.
Следовательно, если собственник здания потребовал увеличения арендной платы после прекращения договора, трудно считать, что тем самым он выразил возражение с целью воспрепятствовать автоматическому продлению.
Если вследствие увеличения или уменьшения публичных обременений в отношении арендованного имущества либо иного изменения экономических обстоятельств установленная арендная плата стала несоразмерной, сторона может требовать увеличения или уменьшения арендной платы на будущее время.
4. Спор об аренде торгового помещения: какова стратегия Дэрюн?
Это было дело, в котором в рамках спора об аренде торгового помещения встал вопрос о возобновлении договора аренды.
По данному делу Верховный суд Республики Корея счёл, что то обстоятельство, что истец реализовал право на требование увеличения арендной платы посредством заказного письма с уведомлением от 15 июля 2022 года, также свидетельствует о том, что договор не прекратился, а был возобновлён и продолжает действовать.
Суд счёл, что один лишь факт требования истцом увеличения арендной платы после истечения срока аренды не позволяет считать, что истец ясно выразил намерение более не сохранять договор аренды с ответчиком.
Иными словами, требование увеличения арендной платы может толковаться не как намерение прекратить сам договор, а как намерение сохранить договор, изменив его условия.
Следовательно, одно лишь требование увеличения арендной платы не позволяет считать, что наймодатель отказывается от возобновления договора.
При оценке наличия молчаливого возобновления договора аренды необходимо комплексно учитывать не только то, истёк ли срок договора, но и различные факторы: способ выражения воли сторон, требование увеличения арендной платы, фактическое пользование зданием и т. п.
Поскольку в этом процессе важнее всего правовое толкование, лучше всего получить помощь специализированного адвоката.
В юридической фирме Дэрюн 🔗адвокат, специализирующийся на недвижимости, имеющий опыт ведения множества дел о спорах об аренде, предоставляет комплексные правовые услуги в сфере недвижимости: ▲проверку договора и содействие в исполнении по спорам об аренде ▲гражданские и уголовные дела ▲консультирование по Закону о защите нанимателей ▲направление заказных писем с уведомлением и др.
