CONTENTS
- 1. Конституционная жалоба | Обстоятельства дела и спорные вопросы
- - Основания подачи конституционной жалобы
- 2. Конституционная жалоба | Позиция Конституционного суда Республики Корея
- - Положения об исключении из реестра и аннулировании регистрации
- - Положения об обязанности предоставить гарантию и санкциях
- - Положение об обязанности внести дополнительную регистрационную запись
- 3. Конституционная жалоба | Значение настоящего решения
- - Практические аспекты и стратегия юридического сопровождения
1. Конституционная жалоба | Обстоятельства дела и спорные вопросы
В настоящем деле, переданном на рассмотрение Конституционного суда Республики Корея посредством конституционной жалобы, спорным являлся вопрос о том, нарушила ли реформа Закона Республики Корея о частном арендном жилье основные (конституционные) права арендодателей, осуществляющих деятельность по сдаче жилья в аренду.
В частности, оспаривалось соответствие положений об исключении из реестра, аннулировании регистрации, обязательном предоставлении гарантии и внесении дополнительной регистрационной записи свободе профессиональной деятельности, имущественным правам и принципу защиты правомерных ожиданий.
Конституционный суд Республики Корея отклонил без рассмотрения по существу часть жалобы, касавшуюся положений налогового законодательства, ввиду отсутствия непосредственного воздействия на основные права, а остальные оспариваемые положения Закона Республики Корея о частном арендном жилье признал соответствующими Конституции.
В этом решении разъяснено, что изменение политики в сфере арендного жилья не нарушает конституционный принцип защиты правомерных ожиданий и принцип запрета чрезмерных ограничений.
Основания подачи конституционной жалобы
Заявители, являвшиеся многочисленной группой зарегистрированных арендодателей, утверждали, что внесенные в 2020 году изменения в Закон Республики Корея о частном арендном жилье нарушили свободу профессиональной деятельности, имущественные права и принцип защиты правомерных ожиданий, поскольку ① была ограничена регистрация жилья, сдаваемого в краткосрочную аренду, и приобретенных квартир, предназначенных для долгосрочной общей аренды; ② было запланировано аннулирование ранее произведенной регистрации; ③ были усилены обязанности предоставить гарантию и внести дополнительную регистрационную запись.
Они также заявили о неконституционности соответствующих положений налогового законодательства, включая Закон Республики Корея о совокупном налоге на недвижимость и Закон Республики Корея о подоходном налоге, ссылаясь на сокращение ранее предоставлявшихся арендодателям налоговых льгот.
Конституционный суд Республики Корея признал жалобу в части положений налогового законодательства недопустимой ввиду отсутствия непосредственного воздействия на основные права, а положения Закона Республики Корея о частном арендном жилье — соответствующими Конституции.
2. Конституционная жалоба | Позиция Конституционного суда Республики Корея
Конституционный суд Республики Корея отклонил без рассмотрения по существу жалобу в части положений налогового законодательства (включая Закон Республики Корея о совокупном налоге на недвижимость и Закон Республики Корея о подоходном налоге), поскольку они сами по себе не приводят к непосредственному нарушению основных прав.
Это обусловлено тем, что налоговое законодательство содержит общие и абстрактные нормы, а фактическое ограничение основных прав наступает в результате конкретных административных действий, в частности начисления налога.
Иными словами, неблагоприятные последствия сокращения налоговых льгот представляют собой лишь косвенный результат правоприменительного акта налогового органа, а не действия самого налогового законодательства. В связи с этим суд пришел к выводу, что оспариваемые налоговые положения не могут быть предметом данной конституционной жалобы.
Положения об исключении из реестра и аннулировании регистрации
Закон Республики Корея о частном арендном жилье в новой редакции исключил из числа объектов регистрации жилье, сдаваемое в краткосрочную аренду, и приобретенные квартиры, предназначенные для долгосрочной общей аренды. Также было предусмотрено автоматическое аннулирование регистрации ранее зарегистрированных арендодателей после окончания обязательного срока аренды.
В связи с ограничением возможности продолжать деятельность ранее зарегистрированные арендодатели заявили о нарушении свободы профессиональной деятельности и принципа защиты правомерных ожиданий.
Конституционный суд прежде всего указал, что система регистрации арендодателей является инструментом государственной политики, направленным на обеспечение жилищной стабильности населения и защиту нанимателей.
Поэтому законодатель обладает широкими полномочиями по формированию правового регулирования и может изменять систему деятельности арендодателей с учетом экономических и социальных условий.
Правительство с 2017 года поэтапно объявляло об изменении политики, включая упразднение краткосрочной аренды, в целях противодействия перегреву рынка и спекулятивному спросу. Поскольку арендодатели могли предвидеть такие изменения, суд не усмотрел нарушения принципа защиты правомерных ожиданий.
Аннулирование регистрации также производится после окончания обязательного срока, а ранее зарегистрированным арендодателям были предоставлены переходные меры и отсрочка, поэтому данное ограничение нельзя считать чрезмерным.
Конституционный суд Республики Корея постановил, что нарушение свободы профессиональной деятельности и принципа защиты правомерных ожиданий отсутствует, поскольку «разумное изменение системы государственной политики относится к сфере усмотрения законодателя при формировании правового регулирования, а ущемление интересов ранее зарегистрированных арендодателей, основанных на правомерных ожиданиях, не является настолько существенным, чтобы подлежать конституционной защите».
Положения об обязанности предоставить гарантию и санкциях
Закон в новой редакции обязал всех частных арендодателей предоставлять гарантию возврата обеспечительного взноса по договору аренды. За нарушение этой обязанности было предусмотрено лишение свободы на срок до 2 лет либо штраф (уголовное наказание) в размере до 20 миллионов южнокорейских вон.
Заявители утверждали, что эти положения нарушают имущественные права, а предусмотренное наказание является чрезмерным.
Конституционный суд Республики Корея признал, что обязанность предоставить гарантию направлена на защиту обеспечительного взноса нанимателя и обеспечение жилищной стабильности, поэтому преследует правомерную цель.
Суд указал, что ставка платы за гарантию составляет около 0.1% в год и не создает чрезмерного экономического бремени, а часть платы несет наниматель. Поэтому имущественные издержки арендодателя соответствуют принципу минимального ограничения прав.
Суд также пришел к выводу, что уголовное наказание служит средством обеспечения эффективности системы гарантий и относится к сфере усмотрения законодателя при формировании правовой политики, поэтому само по себе не противоречит принципу соразмерности.
Конституционный суд Республики Корея постановил: «Обязанность предоставить гарантию и уголовное наказание за ее нарушение являются надлежащими и необходимыми мерами для защиты имущественных прав нанимателей и не нарушают принцип запрета чрезмерных ограничений и принцип соразмерности наказания».
Положение об обязанности внести дополнительную регистрационную запись
Закон в новой редакции обязал арендодателей вносить в отношении зарегистрированного арендного жилья дополнительную регистрационную запись с ключевыми сведениями, включая обязательный срок аренды и предельный размер арендной платы.
Заявители утверждали, что эта обязанность нарушает имущественные права, поскольку ограничивает право собственности и влечет расходы.
Конституционный суд Республики Корея пришел к выводу, что обязанность внести дополнительную регистрационную запись представляет собой механизм раскрытия сведений, позволяющий нанимателю проверить условия аренды до заключения договора. Такая обязанность преследует правомерную цель и является надлежащим средством ее достижения.
Расходы на внесение дополнительной регистрационной записи составляют около 10 тысяч южнокорейских вон за один объект и являются незначительными. Такая запись не влечет перехода или ограничения права собственности, а служит лишь процедурным средством раскрытия информации, поэтому ее нельзя считать существенным ограничением имущественных прав.
Конституционный суд Республики Корея постановил: «Обязанность внести дополнительную регистрационную запись является разумным механизмом защиты нанимателей и не представляет собой нарушения имущественных прав или принципа запрета чрезмерных ограничений».
3. Конституционная жалоба | Значение настоящего решения
Настоящее решение имеет важное значение, поскольку Конституционный суд Республики Корея постановил, что реформа системы деятельности арендодателей не нарушает конституционный принцип защиты правомерных ожиданий или свободу профессиональной деятельности.
Во-первых, было вновь закреплено правовое положение, согласно которому изменение системы государственной политики не противоречит Конституции при условии его предсказуемости и наличия переходных мер.
Во-вторых, признав, что публичные интересы, связанные с защитой нанимателей и обеспечением стабильности жилищных условий, имеют приоритет перед экономическими неблагоприятными последствиями для предпринимателей, Конституционный суд Республики Корея подчеркнул конституционность обязанностей предоставить гарантию и внести дополнительную регистрационную запись.
В-третьих, строго применив требование непосредственности к положениям налогового законодательства, Конституционный суд Республики Корея уточнил критерии допустимости конституционной жалобы.
В связи с этим настоящее решение рассматривается как пример, еще раз подтвердивший, что реформирование системы, направленное на реализацию государственной жилищной политики и стабилизацию рынка аренды, находится в пределах допускаемого Конституцией усмотрения государства при формировании политики.
Практические аспекты и стратегия юридического сопровождения
· Стратегия реагирования на изменения государственной политики
Арендодателям, предоставляющим жилье в краткосрочную аренду или сдающим в аренду приобретенные квартиры, необходимо заранее проверить свой правовой статус после окончания срока регистрации и изменение налоговых льгот.
· Консультирование по исполнению обязанностей предоставить гарантию и внести дополнительную регистрационную запись
Дэрюн проводит комплексную проверку регистрационных сведений об арендодателе, вида жилья и наличия гарантии, содействуя снижению риска применения административных мер и привлечения к уголовной ответственности в случае нарушения.
· Ведение дел по конституционным жалобам и административным спорам
Если был принят конкретный административный акт, целесообразно одновременно использовать административное судопроизводство или процедуру обжалования налогового решения.
Интересы арендодателей, основанные на защите правомерных ожиданий, не имеют приоритета перед реализацией государством жилищной политики в публичных интересах. Обязанности предоставить гарантию и внести дополнительную регистрационную запись также могут рассматриваться как правомерные меры, направленные на защиту существенных публичных интересов нанимателей.
При необходимости получить помощь по вопросам конституционной жалобы можно оформить 🔗запись на юридическую консультацию.
