คดีเรียกร้องให้ซ่อมแซมข้อบกพร่อง

ข้อบกพร่องหมายถึง ความชำรุดบกพร่องที่เกิดจากความผิดพลาดในการก่อสร้าง เช่น รอยแตกร้าว การทรุดตัว ความเสียหาย หรือการหลุดล่อน ซึ่งส่งผลกระทบต่อความปลอดภัย การใช้งาน หรือรูปลักษณ์ของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง

ข้อบกพร่องดังกล่าวมิได้เป็นเพียงความเสียหายด้านรูปลักษณ์ แต่ยังส่งผลกระทบอย่างร้ายแรงต่อการใช้งานและความปลอดภัยของอาคาร

ในระยะยาวยังอาจทำให้มูลค่าทรัพย์สินลดลงและกระทบต่อสิทธิของผู้อยู่อาศัย

โดยเฉพาะในที่อยู่อาศัยรวม ความเสียหายอาจเกิดแก่ผู้อยู่อาศัยทั้งหมด จึงจำเป็นต้องดำเนินการในระดับคณะกรรมการตัวแทนผู้อยู่อาศัย

ข้อบกพร่องอาจปรากฏในรูปแบบต่าง ๆ ดังต่อไปนี้

ประเด็นสำคัญในคดีเรียกร้องให้ซ่อมแซมข้อบกพร่อง ได้แก่ “เวลาที่ข้อบกพร่องเกิดขึ้น”และ “ระยะเวลาความรับผิดในการรับประกัน”

แม้เป็นข้อบกพร่องประเภทเดียวกัน ระยะเวลาความรับผิดในการรับประกันอาจแตกต่างกันตามกฎหมายที่ใช้บังคับ และกำหนดไว้ต่างกันตามประเภทของข้อบกพร่อง จึงต้องตีความกฎหมายและจำแนกประเภทอย่างถูกต้อง

ระยะเวลาความรับผิดในการรับประกันสำหรับข้อบกพร่องประเภทสำคัญตามกฎหมายแต่ละฉบับมีดังต่อไปนี้

ตามมาตรา 9-2 แห่งรัฐบัญญัติว่าด้วยกรรมสิทธิ์และการจัดการอาคารชุดของสาธารณรัฐเกาหลีและมาตรา 5 แห่งข้อกำหนดที่ออกตามรัฐบัญญัติดังกล่าว ความรับผิดในการรับประกันเกิดขึ้นสำหรับข้อบกพร่องต่อไปนี้ โดยมีระยะเวลาความรับผิดแตกต่างกัน

※ ใช้กับข้อบกพร่องก่อนและหลังวันที่ตรวจอนุมัติการใช้งาน (ข้อบกพร่องตามเกณฑ์อัตวิสัย/ภาววิสัย)

ตามมาตรา 59 วรรค 1 และภาคผนวก 6 แห่งข้อกำหนดที่ออกตามรัฐบัญญัติการเคหะแห่งสาธารณรัฐเกาหลี ข้อบกพร่องต่อไปนี้อยู่ภายใต้ระยะเวลาความรับผิดในการรับประกันตามที่กำหนด

※ ใช้กับข้อบกพร่องที่เกิดขึ้นภายในระยะเวลาความรับผิดในการรับประกันนับจากวันที่ตรวจอนุมัติการใช้งานหรือวันที่เกี่ยวข้อง

ตามมาตรา 36 แห่งรัฐบัญญัติการจัดการที่อยู่อาศัยรวมของสาธารณรัฐเกาหลีและมาตรา 36 แห่งข้อกำหนดที่ออกตามรัฐบัญญัติดังกล่าว ข้อบกพร่องต่อไปนี้ก่อให้เกิดความรับผิดในการรับประกันตามระยะเวลาที่กำหนด

※ ใช้กับข้อบกพร่องที่เกิดขึ้นภายในระยะเวลาความรับผิดในการรับประกันนับจากวันที่ตรวจอนุมัติการใช้งานหรือวันที่เกี่ยวข้อง

ก่อนยื่นฟ้อง จะมีการตรวจสอบข้อบกพร่อง ณ สถานที่จริงโดยหน่วยงานเฉพาะทางหรือผู้ประเมิน เพื่อยืนยันอย่างเป็นกลางว่ามีข้อบกพร่องอยู่จริงและมีขอบเขตเพียงใด

อาจต้องขอความเห็นจากผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้อง เช่น วิศวกรโครงสร้างหรือสถาปนิกตามประเภทของข้อบกพร่อง และผลการตรวจสอบอาจนำไปใช้เป็นข้อมูลประกอบการประเมินของศาลในภายหลัง

ต้องดำเนินการ แจ้งข้อบกพร่องแก่บริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างหรือบริษัทผู้จำหน่ายโครงการและเรียกร้องให้ซ่อมแซมอย่างเป็นทางการ

เนื่องจากในภายหลังขั้นตอนนี้อาจกลายเป็นประเด็นโต้แย้งว่าได้ปฏิบัติตามคำเรียกร้องให้ซ่อมแซมหรือไม่ จึงควรเก็บหลักฐานการเรียกร้องไว้ เช่น การส่งไปรษณีย์รับรองเนื้อหา

หากบริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างไม่ปฏิบัติตามคำเรียกร้องให้ซ่อมแซมหรือดำเนินการเพียงบางส่วน สามารถยื่นฟ้องได้ด้วยวิธีดังต่อไปนี้

เพื่อพิจารณาสาเหตุ ขอบเขต และค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมข้อบกพร่อง ศาลจะแต่งตั้งผู้ประเมินอย่างเป็นทางการเพื่อดำเนินการตรวจประเมิน

ขั้นตอนนี้เป็นประเด็นสำคัญของคดี และผลการประเมินอาจส่งผลต่อแนวทางการวินิจฉัย

※ หากเห็นว่าผลการประเมินไม่เหมาะสม สามารถยื่นคำร้องขอแก้ไขเพิ่มเติมหรือขอให้ประเมินเพิ่มเติมได้

ศาลจะมีคำพิพากษาโดยพิจารณาจากผลการประเมิน พยานหลักฐาน และสัญญาที่คู่ความยื่น

ในกรณีที่ศาลรับรองความรับผิดในข้อบกพร่อง ศาลจะมีคำพิพากษาให้บริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างหรือบุคคลอื่นดำเนินการซ่อมแซมหรือชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน

กรณีที่อยู่อาศัยรวม สิทธิเรียกร้องตามความรับผิดในการรับประกันข้อบกพร่องเป็นของเจ้าของกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนในแต่ละหน่วย

ดังนั้น คณะกรรมการตัวแทนผู้อยู่อาศัยจึงยื่นฟ้องบริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างหรือบุคคลอื่นได้เฉพาะภายในขอบเขตสิทธิเรียกร้องให้ซ่อมแซมข้อบกพร่องที่ได้รับโอนจากเจ้าของกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วน และจำนวนค่าเสียหายสุดท้ายจะได้รับการรับรองตามสัดส่วนที่โอนมาเท่านั้น

ศาลแต่งตั้งผู้ประเมินที่ได้รับการรับรองเพื่อวินิจฉัยประเด็นทางเทคนิคของคดี และประเมินประเภทและขอบเขตของข้อบกพร่อง

ในการประเมินดังกล่าว จะพิจารณาหลักเกณฑ์สองประการต่อไปนี้เป็นสำคัญ

ผลการประเมินที่ศาลรับรองจะเป็นตัวเลขพื้นฐานในการคำนวณค่าชดใช้

บริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างอาจเสนอข้อต่อสู้เกี่ยวกับผลการประเมิน เช่น “ได้ก่อสร้างตามแบบและเอกสารแล้ว” หรือ “เป็นปัญหาเล็กน้อยที่อยู่ภายในขอบเขตซึ่งแบบก่อสร้างยอมรับได้”

ในขั้นตอนนี้ ศาลอาจไม่รับรองบางรายการและลดจำนวนเงินลง โดยจะนำเฉพาะรายการข้อบกพร่องที่ศาลรับรองในท้ายที่สุดมาคำนวณค่าเสียหาย

ท้ายที่สุด ศาลอาจจำกัดความรับผิดโดยพิจารณาพฤติการณ์ดังต่อไปนี้

ในทางปฏิบัติ โดยทั่วไปความรับผิดจะลดลงในอัตราประมาณ 5% ทุก 1 ปี ตามระยะเวลาที่ผ่านไปจนถึงเวลาที่ประเมินข้อบกพร่อง

หากจัดเรียงภาพถ่ายตามลำดับเวลา ตั้งแต่ทันทีหลังเกิดข้อบกพร่อง ช่วงก่อนยื่นฟ้อง และก่อนการประเมิน จะช่วยเพิ่มความน่าเชื่อถือและน้ำหนักของหลักฐาน

หากประเด็นที่ถูกระบุซ้ำในบันทึกการควบคุมงานนำไปสู่ข้อบกพร่องจริง บันทึกดังกล่าวอาจเป็นหลักฐานสำคัญในการพิสูจน์ความรับผิดจากความประมาทของบริษัทผู้รับเหมาก่อสร้าง

หากศาลยังไม่ได้ดำเนินการประเมิน อาจพิสูจน์จำนวนความเสียหายโดยประมาณด้วยรายงานการประเมินของสถาปนิกหรือวิศวกรเอกชน หรือใบเสนอราคาจากบริษัทผู้รับเหมาก่อสร้าง

กรณีที่อยู่อาศัยรวม จำเป็นต้องมีหลักฐานดังต่อไปนี้

หากไม่มีคุณสมบัติเป็นผู้ทรงสิทธิ ศาลอาจยกฟ้องโดยไม่วินิจฉัยเนื้อหา จึงต้องจัดเตรียมจำนวนหนังสือโอนสิทธิและขั้นตอนการลงมติของคณะกรรมการตัวแทนให้ชัดเจน

สำนักงานกฎหมาย Daeryun มีทนายความผู้เชี่ยวชาญด้านการก่อสร้างที่จดทะเบียนกับสมาคมทนายความแห่งสาธารณรัฐเกาหลี รวมถึงทนายความผู้เชี่ยวชาญหลายรายซึ่งมีประสบการณ์โดยเฉลี่ยอย่างน้อย 10 ปี

ด้วยเหตุนี้ จึงสามารถให้ความช่วยเหลือทางกฎหมายได้ตลอดกระบวนการที่เกี่ยวข้องกับการเกิดข้อบกพร่อง ตั้งแต่การส่งหนังสือรับรองเนื้อหา การยื่นฟ้องเรียกร้อง การยื่นคำขอให้ประเมิน และการเรียกร้องค่าเสียหาย

หากดำเนินการทางกฎหมายด้วยตนเองได้ยาก อาจขอความช่วยเหลือจากทนายความผู้เชี่ยวชาญด้านการก่อสร้างเพื่อดำเนินการเรียกร้องสิทธิของตน