สารบัญ
- 1. การให้คำปรึกษาเกี่ยวกับกฎหมายการวางแผนและการใช้ประโยชน์ที่ดินแห่งชาติ | ภาพรวมกฎหมาย
- - ความจำเป็นของการให้คำปรึกษา
- - สรุปคำศัพท์สำคัญ
- 2. การให้คำปรึกษาเกี่ยวกับกฎหมายการวางแผนและการใช้ประโยชน์ที่ดินแห่งชาติ | แผนระดับเขต
- - การกำหนดโดยดุลพินิจ
- - การกำหนดโดยบังคับ
- - ประเด็นการให้คำปรึกษา
- 3. การให้คำปรึกษาเกี่ยวกับกฎหมายการวางแผนและการใช้ประโยชน์ที่ดินแห่งชาติ | เขตการใช้ประโยชน์ที่ดิน เขตวัตถุประสงค์เฉพาะ และเขตควบคุมเฉพาะ
- - เขตการใช้ประโยชน์ที่ดิน
- - เขตวัตถุประสงค์เฉพาะ
- - เขตควบคุมเฉพาะ
- - ประเด็นการให้คำปรึกษา
- 4. การให้คำปรึกษาเกี่ยวกับกฎหมายการวางแผนและการใช้ประโยชน์ที่ดินแห่งชาติ | การอนุญาตดำเนินการพัฒนา
- - ประเภทของการดำเนินการพัฒนา
- - การดำเนินการเล็กน้อยที่ได้รับยกเว้นไม่ต้องขออนุญาต
- - สรุปขั้นตอนการอนุญาต
- - การตรวจรับงานและหลักประกันการปฏิบัติตามหน้าที่
- - เขตจำกัดการอนุญาตดำเนินการพัฒนา
- - ประเด็นการให้คำปรึกษา
- 5. การให้คำปรึกษาเกี่ยวกับกฎหมายการวางแผนและการใช้ประโยชน์ที่ดินแห่งชาติ | รายการตรวจสอบ
- - ระบบความช่วยเหลือจากทนายความด้านการก่อสร้าง
1. การให้คำปรึกษาเกี่ยวกับกฎหมายการวางแผนและการใช้ประโยชน์ที่ดินแห่งชาติ | ภาพรวมกฎหมาย
การให้คำปรึกษาเกี่ยวกับกฎหมายการวางแผนและการใช้ประโยชน์ที่ดินแห่งชาติเป็นกระบวนการที่จำเป็นสำหรับการตรวจสอบความเป็นไปได้ในการพัฒนาพื้นที่โครงการและข้อจำกัดทางกฎหมายอย่างถูกต้อง เพื่อสนับสนุนการดำเนินโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ
「รัฐบัญญัติว่าด้วยการวางแผนและการใช้ประโยชน์ที่ดินแห่งชาติของสาธารณรัฐเกาหลี」เป็นกฎหมายที่กำหนดให้รัฐบาลกลางและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจัดทำแผนเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ การพัฒนา และการอนุรักษ์ที่ดิน เพื่อส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่ของประเทศอย่างสมดุลและประโยชน์สาธารณะ
ความจำเป็นของการให้คำปรึกษา
เจ้าของกิจการ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บริษัทก่อสร้าง และผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้องซึ่งวางแผนพัฒนาที่ดินหรือดำเนินโครงการจำเป็นต้องเข้าใจกฎหมายการวางแผนและการใช้ประโยชน์ที่ดินแห่งชาติที่ซับซ้อน รวมถึงขั้นตอนการอนุญาตประเภทต่าง ๆ อย่างถูกต้อง
การให้คำปรึกษาเกี่ยวกับกฎหมายดังกล่าวช่วยให้บุคคลเหล่านี้สามารถระบุข้อจำกัดทางกฎหมายของพื้นที่โครงการได้อย่างชัดเจน
นอกจากนี้ยังช่วยลดปัจจัยเสี่ยงและข้อจำกัดทางปกครองที่อาจเกิดขึ้นในขั้นตอนการวางแผน เพื่อให้สามารถดำเนินโครงการได้อย่างราบรื่นและมีประสิทธิภาพ
กระบวนการดังกล่าวช่วยเพิ่มความเป็นไปได้ของโครงการและป้องกันการสูญเสียเวลาและค่าใช้จ่ายโดยไม่จำเป็น
สรุปคำศัพท์สำคัญ
คำศัพท์ | คำนิยาม |
แผนเมืองระดับภูมิภาค | แผนที่กำหนดทิศทางการพัฒนาระยะยาวของเขตวางแผนระดับภูมิภาค และใช้เมื่อจำเป็นต้องจัดทำแผนครอบคลุมเมืองหรือเทศมณฑลตั้งแต่ 2 แห่งขึ้นไป |
แผนเมืองและเทศมณฑล | แผนโครงสร้างเชิงพื้นที่และทิศทางการพัฒนาที่จัดทำในระดับเมืองหรือเทศมณฑล ประกอบด้วยแผนแม่บทและแผนบริหารจัดการ |
แผนแม่บทเมืองและเทศมณฑล | แผนครอบคลุมที่กำหนดโครงสร้างเชิงพื้นที่และทิศทางการพัฒนาระยะยาวของเขตอำนาจ และใช้เป็นแนวทางสำหรับแผนบริหารจัดการเมืองและเทศมณฑล |
แผนบริหารจัดการเมืองและเทศมณฑล | แผนเฉพาะสำหรับการพัฒนา การปรับปรุง และการอนุรักษ์ ซึ่งครอบคลุมการกำหนดเขตการใช้ประโยชน์ที่ดินและเขตวัตถุประสงค์เฉพาะ โครงสร้างพื้นฐาน การพัฒนาเมือง และแผนปรับปรุง เป็นต้น |
แผนระดับเขต | แผนรายละเอียดสำหรับพื้นที่บางส่วนของเมือง เพื่อจัดระเบียบการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพิ่มประสิทธิภาพการใช้งาน และปรับปรุงภูมิทัศน์กับสิ่งแวดล้อม |
เขตการใช้ประโยชน์ที่ดิน | การแบ่งประเภทพื้นที่ที่กำหนดขึ้นเพื่อส่งเสริมการใช้ที่ดินอย่างคุ้มค่าและประโยชน์สาธารณะ โดยควบคุมการใช้ที่ดินและการก่อสร้าง |
เขตวัตถุประสงค์เฉพาะ | เขตย่อยที่เพิ่มหรือลดความเข้มงวดของข้อจำกัดในเขตการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อปรับปรุงภูมิทัศน์ ความปลอดภัย หรือการใช้งาน |
เขตควบคุมเฉพาะ | เขตที่เพิ่มหรือลดความเข้มงวดของข้อจำกัดในเขตการใช้ประโยชน์ที่ดินและเขตวัตถุประสงค์เฉพาะ เพื่อให้มีการใช้ที่ดินตามแผนและป้องกันการขยายตัวของพื้นที่เมือง เป็นต้น |
โครงสร้างพื้นฐาน | สิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะทั้งหมดที่จำเป็นต่อการดำเนินงานของเมือง เช่น ถนน สวนสาธารณะ โรงเรียน ระบบประปา และระบบระบายน้ำเสีย |
สิ่งอำนวยความสะดวกตามแผนเมืองและเทศมณฑล | โครงสร้างพื้นฐานที่กำหนดไว้ในแผนบริหารจัดการเมืองและเทศมณฑล และใช้เป็นวัตถุแห่งโครงการผังเมือง |
แผนระดับชาติ | แผนพื้นฐานเกี่ยวกับการใช้และการพัฒนาที่ดินของประเทศซึ่งรัฐบาลกลางจัดทำขึ้น และมีผลใช้บังคับก่อนแผนระดับภูมิภาคกับแผนเมืองและเทศมณฑล |
2. การให้คำปรึกษาเกี่ยวกับกฎหมายการวางแผนและการใช้ประโยชน์ที่ดินแห่งชาติ | แผนระดับเขต
การให้คำปรึกษาเกี่ยวกับกฎหมายการวางแผนและการใช้ประโยชน์ที่ดินแห่งชาติเป็นกระบวนการสำคัญในการตรวจสอบว่าต้องจัดทำแผนระดับเขตเพื่อการพัฒนาหรือบริหารจัดการพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่งอย่างเป็นระบบและสมเหตุสมผลหรือไม่
แผนระดับเขตเป็นแผนรายละเอียดที่จัดทำขึ้นในฐานะแผนบริหารจัดการเมืองและเทศมณฑล เพื่อปรับปรุงภูมิทัศน์ สิ่งแวดล้อม และการใช้งานของพื้นที่บางส่วนในเมืองโดยรวม ตลอดจนเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์ที่ดิน
จำเป็นต้องตรวจสอบว่าพื้นที่ดังกล่าวมีคุณสมบัติที่จะกำหนดเป็นเขตแผนระดับเขตหรือไม่ หรือเป็นพื้นที่ที่กฎหมายกำหนดให้ต้องกำหนดเขตดังกล่าว โดยผลการตรวจสอบถือเป็นเกณฑ์สำคัญในการพิจารณาความเป็นไปได้ของโครงการและศักยภาพในการพัฒนา
การกำหนดโดยดุลพินิจ
องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นหรือกระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน และคมนาคมของสาธารณรัฐเกาหลีอาจกำหนดพื้นที่ที่มีความจำเป็นด้านการพัฒนาหรือการบริหารจัดการประเภทต่าง ๆ ดังต่อไปนี้
∙ พื้นที่ที่ยกเลิกจากการเป็นเขตจำกัดการพัฒนาหรือเขตควบคุมการขยายตัวของเมือง เป็นต้น
∙ พื้นที่ที่ต้องใช้ประโยชน์ที่ดินแบบผสมผสาน เช่น บริเวณรอบสถานีขนส่งมวลชน
∙ ที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์หรือพื้นที่เดิมของสิ่งปลูกสร้างขนาดใหญ่ที่ย้ายออก
∙ พื้นที่อื่นที่ต้องปรับปรุงการใช้งานหรือภูมิทัศน์ เป็นต้น
การกำหนดโดยบังคับ
พื้นที่ดังต่อไปนี้ต้องกำหนดเป็นเขตแผนระดับเขต
(แต่อาจมีข้อยกเว้นบางประการ)
∙ พื้นที่ขนาดตั้งแต่ 300,000㎡ ขึ้นไปที่ยกเลิกจากการเป็นเขตควบคุมการขยายตัวของเมืองหรือสวนสาธารณะ
∙ พื้นที่ขนาดตั้งแต่ 300,000㎡ ขึ้นไปที่เปลี่ยนจากพื้นที่สีเขียวเป็นเขตที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม หรืออุตสาหกรรม เป็นต้น
ประเด็นการให้คำปรึกษา
▷ พิจารณาหลักเกณฑ์ที่ใช้ในการจัดทำแผน ระดับความยืดหยุ่นในการออกแบบ สิทธิประโยชน์ และขอบเขตการพัฒนา
▷ วิเคราะห์ความซ้ำซ้อนกับโครงการผังเมืองอื่นและความสัมพันธ์กับกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น กฎหมายการพัฒนาและกฎหมายการปรับปรุง
▷ ให้ข้อมูลเกี่ยวกับขั้นตอนการเสนอจัดทำแผนระดับเขตเพื่อดำเนินโครงการและระยะเวลาที่คาดว่าจะใช้
3. การให้คำปรึกษาเกี่ยวกับกฎหมายการวางแผนและการใช้ประโยชน์ที่ดินแห่งชาติ | เขตการใช้ประโยชน์ที่ดิน เขตวัตถุประสงค์เฉพาะ และเขตควบคุมเฉพาะ
ขั้นตอนพื้นฐานที่สำคัญของการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับกฎหมายการวางแผนและการใช้ประโยชน์ที่ดินแห่งชาติคือการตรวจสอบสถานะการกำหนด ‘เขตการใช้ประโยชน์ที่ดิน เขตวัตถุประสงค์เฉพาะ และเขตควบคุมเฉพาะ’ ของพื้นที่พัฒนา รวมถึงข้อจำกัดในการดำเนินการที่เกิดจากการกำหนดดังกล่าว
การกำหนดเขตเหล่านี้เป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดความเป็นไปได้ในการใช้ที่ดินและขอบเขตการพัฒนาที่ได้รับอนุญาต จึงส่งผลโดยตรงต่อแนวทางการจัดทำแผนและกลยุทธ์การขออนุญาตในภายหลัง
เขตการใช้ประโยชน์ที่ดิน
เขตการใช้ประโยชน์ที่ดินกำหนดโดยแผนบริหารจัดการเมืองและเทศมณฑล และใช้แบ่งแนวทางพื้นฐานในการใช้ที่ดิน
แบ่งออกเป็น 4 ประเภทหลัก ได้แก่ เขตเมือง เขตบริหารจัดการ เขตเกษตรกรรมและป่าไม้ และเขตอนุรักษ์สิ่งแวดล้อมธรรมชาติ โดยเขตเมืองแบ่งย่อยเป็นเขตที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม และพื้นที่สีเขียว
ประเภทหลัก | ประเภทย่อย | รายละเอียด |
เขตเมือง | เขตที่อยู่อาศัย | รักษาความสงบเรียบร้อยของที่อยู่อาศัยและคุ้มครองสภาพแวดล้อมในการดำรงชีวิต |
เขตพาณิชยกรรม | ส่งเสริมความสะดวกด้านพาณิชยกรรมและธุรกิจ | |
เขตอุตสาหกรรม | สนับสนุนกิจกรรมอุตสาหกรรมอย่างมีประสิทธิภาพ | |
พื้นที่สีเขียว | คุ้มครองสิ่งแวดล้อมและป้องกันการขยายตัวอย่างไร้ระเบียบ | |
เขตบริหารจัดการ | เขตบริหารจัดการเพื่อการอนุรักษ์ | จำเป็นต้องอนุรักษ์สิ่งแวดล้อมธรรมชาติ |
เขตบริหารจัดการเพื่อการผลิต | สนับสนุนการเกษตร การป่าไม้ และการประมง | |
เขตบริหารจัดการตามแผน | บริหารจัดการพื้นที่ที่อาจพัฒนาเป็นเมืองอย่างเป็นระบบตามแผน | |
เขตเกษตรกรรมและป่าไม้ | เขตเกษตรกรรมและป่าไม้ | - |
เขตอนุรักษ์สิ่งแวดล้อมธรรมชาติ | เขตอนุรักษ์สิ่งแวดล้อมธรรมชาติ | - |
※ พื้นที่ที่ยังไม่ได้กำหนดเขตการใช้ประโยชน์ที่ดินให้ใช้ข้อจำกัดตามหลักเกณฑ์ของ ‘เขตอนุรักษ์สิ่งแวดล้อมธรรมชาติ’
※ หากเขตเมืองหรือเขตบริหารจัดการยังไม่ได้แบ่งประเภทย่อย ให้ใช้หลักเกณฑ์ของ ‘พื้นที่สีเขียวเพื่อการอนุรักษ์’ หรือ ‘เขตบริหารจัดการเพื่อการอนุรักษ์’ ตามลำดับ
เขตวัตถุประสงค์เฉพาะ
เขตวัตถุประสงค์เฉพาะเป็นพื้นที่ที่กำหนดข้อจำกัดเพิ่มเติมหรือหลักเกณฑ์ส่งเสริมการดำเนินการภายในเขตการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์เฉพาะ
ประเภท | รายละเอียด |
เขตภูมิทัศน์ | การอนุรักษ์และจัดสร้างภูมิทัศน์ |
เขตควบคุมความสูง | จำกัดความสูงของอาคาร |
เขตป้องกันอัคคีภัย | เพื่อป้องกันอัคคีภัย |
เขตป้องกันภัยพิบัติ | เพื่อป้องกันภัยพิบัติ |
เขตคุ้มครอง | คุ้มครองมรดกแห่งชาติและสิ่งอำนวยความสะดวกสำคัญ เป็นต้น |
เขตชุมชน | ปรับปรุงชุมชนในพื้นที่นอกเมือง |
เขตส่งเสริมการพัฒนา | พัฒนาการใช้งานเฉพาะด้านอย่างเข้มข้น |
เขตจำกัดการใช้ประโยชน์เฉพาะ | จำกัดการตั้งสิ่งอำนวยความสะดวกที่เป็นอันตราย |
เขตการใช้ประโยชน์แบบผสมผสาน | ส่งเสริมการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบผสมผสาน |
※ แต่ละเขตอาจมีข้อจำกัดแยกต่างหากตามข้อบัญญัติท้องถิ่น เช่น อัตราส่วนพื้นที่อาคารคลุมดิน อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน ความสูง สี และภูมิทัศน์
※ ในเขตควบคุมความสูงหรือเขตป้องกันภัยพิบัติ เป็นต้น ไม่สามารถก่อสร้างเกินหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในแผนได้
เขตควบคุมเฉพาะ
เขตควบคุมเฉพาะเป็นหน่วยพื้นที่ที่กำหนดขึ้นเพื่อการบริหารจัดการเมืองอย่างมีประสิทธิภาพและเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์เฉพาะ โดยพื้นที่ดังกล่าวอาจอยู่ภายใต้ข้อจำกัดที่เข้มงวดกว่าเขตการใช้ประโยชน์ที่ดินและเขตวัตถุประสงค์เฉพาะทั่วไป
ประเภท | รายละเอียด |
เขตจำกัดการพัฒนา | ป้องกันการขยายตัวของเมืองและอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม |
เขตอุทยานธรรมชาติในเมือง | จัดให้มีพื้นที่นันทนาการและพักผ่อน |
เขตควบคุมการขยายตัวของเมือง | ชะลอการขยายตัวเป็นเมืองและพัฒนาเป็นลำดับขั้น |
เขตคุ้มครองทรัพยากรประมง | คุ้มครองแหล่งประมงและทรัพยากรสัตว์น้ำ |
เขตนวัตกรรมเมือง | ปรับโครงสร้างพื้นที่อย่างสร้างสรรค์ |
เขตการใช้ประโยชน์แบบผสม | ปรับปรุงพื้นที่เสื่อมโทรมและใช้ที่ดินแบบผสมผสาน |
เขตบูรณาการเชิงมิติสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกตามแผนเมืองและเทศมณฑล | ใช้โครงสร้างพื้นฐานในหลายระดับเชิงมิติ |
เขตจำกัดการใช้ประโยชน์เฉพาะ | จำกัดการตั้งสิ่งอำนวยความสะดวกที่เป็นอันตราย |
เขตการใช้ประโยชน์แบบผสมผสาน | ส่งเสริมการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบผสมผสาน |
ประเด็นการให้คำปรึกษา
▷ สรุปความเป็นไปได้และข้อจำกัดในการดำเนินการพัฒนา
▷ วิเคราะห์หลักเกณฑ์ที่ใช้บังคับและศักยภาพการพัฒนาเมื่อยังไม่มีการกำหนดประเภทย่อยโดยละเอียด
▷ ตรวจสอบความจำเป็นในการแก้ไขแผนระดับเขตหรือแผนบริหารจัดการเมืองและเทศมณฑล
4. การให้คำปรึกษาเกี่ยวกับกฎหมายการวางแผนและการใช้ประโยชน์ที่ดินแห่งชาติ | การอนุญาตดำเนินการพัฒนา
การให้คำปรึกษาเกี่ยวกับกฎหมายการวางแผนและการใช้ประโยชน์ที่ดินแห่งชาติครอบคลุมการพิจารณาว่าการดำเนินการที่วางแผนไว้ในพื้นที่พัฒนาอยู่ภายใต้ข้อกำหนดให้ต้องได้รับอนุญาตดำเนินการพัฒนาหรือไม่ ตลอดจนการตรวจสอบขั้นตอนและเงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง
การตรวจสอบดังกล่าวจำเป็นต่อการประเมินความเป็นไปได้ในการได้รับอนุญาต ระยะเวลาที่ต้องใช้ และความเสี่ยงทางปกครองก่อนดำเนินโครงการ เนื่องจากมีขอบเขตกว้างตั้งแต่การติดตั้งสิ่งก่อสร้างขนาดเล็กไปจนถึงการพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ จึงต้องระบุประเภท ขนาด และตำแหน่งของการดำเนินการ รวมถึงตีความกฎหมายอย่างถูกต้อง
ประเภทของการดำเนินการพัฒนา
ตามมาตรา 56 แห่งรัฐบัญญัติว่าด้วยการวางแผนและการใช้ประโยชน์ที่ดินแห่งชาติของสาธารณรัฐเกาหลี การดำเนินการดังต่อไปนี้ต้องได้รับอนุญาตดำเนินการพัฒนาจากหัวหน้าองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่มีเขตอำนาจ
ประเภท | รายละเอียดการดำเนินการ |
การก่อสร้างอาคาร | การก่อสร้างใหม่ ต่อเติม หรือสร้างใหม่ทดแทนอาคารเดิม เป็นต้น ตามมาตรา 2 แห่ง「รัฐบัญญัติควบคุมอาคารของสาธารณรัฐเกาหลี」 |
การติดตั้งสิ่งก่อสร้าง | การติดตั้งโครงสร้างที่มนุษย์สร้างขึ้นซึ่งไม่ใช่อาคาร |
การเปลี่ยนสภาพที่ดิน | การขุดดิน ถมดิน ปรับระดับ ปูพื้น หรือถมพื้นที่ เป็นต้น (ยกเว้นเพื่อการเพาะปลูก) |
การขุดเก็บดินและหิน | การขุดเก็บดิน กรวด หรือหิน เป็นต้น (ยกเว้นกรณีมีวัตถุประสงค์เพื่อเปลี่ยนสภาพที่ดิน) |
การแบ่งแยกที่ดิน | การแบ่งแยกโดยไม่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง การแบ่งต่ำกว่าขนาดพื้นที่ขั้นต่ำ หรือมีความกว้างไม่เกิน 5m เป็นต้น |
การกองวัตถุ | การกองวัตถุไว้บนที่ดินนอกพื้นที่ที่กำหนดเป็นระยะเวลาอย่างน้อย 1 เดือน |
※ การดำเนินการตามโครงการตามแผนเมืองและเทศมณฑลไม่อยู่ภายใต้ข้อกำหนดให้ได้รับอนุญาตดำเนินการพัฒนา
การดำเนินการเล็กน้อยที่ได้รับยกเว้นไม่ต้องขออนุญาต
การดำเนินการพัฒนาเล็กน้อยดังต่อไปนี้สามารถกระทำได้โดยไม่ต้องได้รับอนุญาต แต่กรณีเป็นมาตรการฉุกเฉินต้องแจ้งภายใน 1 เดือน
ประเภท | รายละเอียดข้อยกเว้น |
อาคาร | อาคารขนาดเล็กที่ไม่อยู่ภายใต้ข้อกำหนดให้ขออนุญาตหรือแจ้ง และอาคารชั่วคราวบางประเภท |
สิ่งก่อสร้าง | โครงสร้างขนาดเล็กที่ไม่เกินหลักเกณฑ์ |
การเปลี่ยนสภาพที่ดิน | การขุดหรือถมดินที่มีความสูงหรือความลึกไม่เกิน 50cm เป็นต้น |
การขุดเก็บดินและหิน | การขุดเก็บในขนาดเล็ก |
การแบ่งแยกที่ดิน | การแบ่งเพื่อรวมเข้ากับสาธารณูปโภคหรือการแบ่งตามการอนุญาตให้สร้างถนนเอกชน เป็นต้น |
การกองวัตถุ | การกองวัตถุภายในเกณฑ์ด้านพื้นที่และน้ำหนัก (ในพื้นที่สีเขียวหรือเขตบริหารจัดการ เป็นต้น) |
※ ข้อบัญญัติท้องถิ่นของแต่ละพื้นที่อาจกำหนดหลักเกณฑ์เฉพาะให้เข้มงวดขึ้น
สรุปขั้นตอนการอนุญาต
ยื่นแผนที่ครอบคลุมการจัดให้มีโครงสร้างพื้นฐาน การป้องกันอันตราย ภูมิทัศน์ และการจัดสวน เป็นต้น
② พิจารณาว่าจะอนุญาตหรือไม่
โดยหลักต้องดำเนินการภายใน 15 วัน (ไม่รวมระยะเวลาพิจารณาและหารือ)
③ อาจอนุญาตโดยมีเงื่อนไข
อาจกำหนดเงื่อนไข เช่น การติดตั้งโครงสร้างพื้นฐาน
④ การเปลี่ยนแปลงเล็กน้อยไม่ต้องขออนุญาตใหม่
การลดพื้นที่อาคารรวมไม่เกิน 5% หรือการแก้ไขค่าคลาดเคลื่อน เป็นต้น ได้รับยกเว้นไม่ต้องขออนุญาตใหม่
การตรวจรับงานและหลักประกันการปฏิบัติตามหน้าที่
เมื่อดำเนินการพัฒนาเสร็จสิ้น เช่น การติดตั้งสิ่งก่อสร้าง การเปลี่ยนสภาพที่ดิน หรือการขุดเก็บดินและหิน ต้องผ่านการตรวจรับงาน และอาจถูกกำหนดให้วางหลักประกันการปฏิบัติตามหน้าที่หากจำเป็น
หลักประกันการปฏิบัติตามหน้าที่เป็นระบบประกันการติดตั้งโครงสร้างพื้นฐาน การป้องกันมลพิษทางสิ่งแวดล้อม และการจัดสวน เป็นต้น โดยโครงการของรัฐบาลกลางหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นได้รับยกเว้น
เขตจำกัดการอนุญาตดำเนินการพัฒนา
พื้นที่ต่อไปนี้อาจถูกจำกัดการอนุญาตดำเนินการพัฒนาเป็นระยะเวลาสูงสุด 3 ปีตามความจำเป็นด้านการวางผังเมือง และบางพื้นที่อาจขยายระยะเวลาได้อีก 2 ปี
พื้นที่ที่อาจถูกจำกัด
∙ พื้นที่ที่มีความเสี่ยงต่อความเสียหายด้านภูมิทัศน์หรือสิ่งแวดล้อม
∙ พื้นที่ที่มีความเป็นไปได้สูงว่าจะเปลี่ยนแปลงในระหว่างการจัดทำแผนเมืองและเทศมณฑล
∙ เขตแผนระดับเขตและเขตรับภาระค่าโครงสร้างพื้นฐาน
ประเด็นการให้คำปรึกษา
▷ ตรวจสอบการดำเนินการที่ทำได้โดยไม่ต้องได้รับอนุญาตและขอบเขตตามข้อบัญญัติท้องถิ่น
▷ พิจารณาล่วงหน้าถึงเงื่อนไขการติดตั้งโครงสร้างพื้นฐานและภาระการวางหลักประกันการปฏิบัติตามหน้าที่
▷ ตรวจสอบว่าพื้นที่อยู่ในเขตจำกัดการอนุญาตหรือไม่และสถานะการจัดทำแผนเมือง
5. การให้คำปรึกษาเกี่ยวกับกฎหมายการวางแผนและการใช้ประโยชน์ที่ดินแห่งชาติ | รายการตรวจสอบ
การให้คำปรึกษาเกี่ยวกับกฎหมายการวางแผนและการใช้ประโยชน์ที่ดินแห่งชาติเป็นกระบวนการตรวจสอบความเป็นไปได้ทางกฎหมายในการพัฒนาพื้นที่โครงการและระบุความเสี่ยงด้านการอนุญาตไว้ล่วงหน้า
การจัดระเบียบประเด็นสำคัญตามรายการตรวจสอบด้านล่างก่อนจัดทำแผนช่วยลดข้อจำกัดที่ไม่คาดคิดหรือความล่าช้าของขั้นตอน และทำให้ดำเนินโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ประเภท | รายการตรวจสอบหลัก |
1. ตรวจสอบข้อมูลพื้นฐาน | ตรวจสอบข้อมูลพื้นฐานของที่ดิน เช่น เลขที่แปลง ประเภทที่ดิน พื้นที่ และเจ้าของ |
ตรวจสอบหนังสือรับรองแผนการใช้ประโยชน์ที่ดิน รวมถึงเขตการใช้ประโยชน์ที่ดิน เขตวัตถุประสงค์เฉพาะ และเขตควบคุมเฉพาะ | |
ตรวจสอบว่ารวมอยู่ในเขตพิเศษ เช่น เขตแผนระดับเขตหรือเขตจำกัดการพัฒนาหรือไม่ | |
2. วิเคราะห์สถานะการกำหนด | ตรวจสอบแผนแม่บทเมืองและเทศมณฑล รวมถึงโครงสร้างเชิงพื้นที่และทิศทางระยะยาว |
ตรวจสอบแผนบริหารจัดการเมืองและเทศมณฑล ตลอดจนการกำหนดการใช้ประโยชน์ โครงสร้างพื้นฐาน และการพัฒนาเมือง | |
ตรวจสอบการกำหนดสิ่งอำนวยความสะดวกตามแผนเมืองและการรวมพื้นที่ที่กำหนดไว้สำหรับถนนหรือสวนสาธารณะ | |
ตรวจสอบความสอดคล้องกับแผนระดับสูงและวิเคราะห์ความเชื่อมโยงกับแผนระดับภูมิภาคและแผนระดับชาติ | |
3. การอนุญาตดำเนินการพัฒนา | พิจารณาว่าการก่อสร้าง การเปลี่ยนสภาพที่ดิน การขุดเก็บดินและหิน หรือการกองวัตถุเป็นการดำเนินการพัฒนาหรือไม่ |
ตรวจสอบการยกเว้นไม่ต้องขออนุญาต เช่น การดำเนินการเล็กน้อยหรือข้อยกเว้นตามกฎหมาย | |
ตรวจสอบความเป็นไปได้ที่จะถูกกำหนดเป็นเขตจำกัดการอนุญาต | |
ตรวจสอบเงื่อนไขการติดตั้งโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ความจำเป็นในการจัดให้มีถนน ระบบประปา และระบบระบายน้ำเสีย | |
ตรวจสอบภาระการวางหลักประกันการปฏิบัติตามหน้าที่ | |
4. ตรวจสอบแผนระดับเขต | ตรวจสอบว่าอยู่ภายใต้การกำหนดโดยดุลพินิจหรือโดยบังคับหรือไม่ |
ตรวจสอบความเป็นไปได้ในการเสนอจัดทำแผน รวมถึงขั้นตอนการจัดทำแผนระดับเขต ระดับความยืดหยุ่น และสิทธิประโยชน์ | |
ตรวจสอบว่ามีแผนเดิมอยู่หรือไม่ | |
ตรวจสอบขอบเขตและความซ้ำซ้อนของการพัฒนา เช่น ความซ้อนทับกับแผนอื่นและแนวเขตจำกัดการพัฒนา | |
5. แผนพื้นที่ใกล้เคียงและข้อจำกัดที่ซ้ำซ้อน | ตรวจสอบความสัมพันธ์กับโครงการข้างเคียง การซ้อนทับของเขตแดน และความเป็นไปได้ที่แผนจะซ้ำซ้อน |
แยกขอบเขตการใช้บังคับจากรัฐบัญญัติว่าด้วยการพัฒนาเมืองและกฎหมายว่าด้วยการปรับปรุงของสาธารณรัฐเกาหลี เป็นต้น | |
ตรวจสอบรายการอนุญาตประกอบ เช่น การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมและการวิเคราะห์ผลกระทบด้านการจราจร | |
ตรวจสอบความเป็นไปได้ในการเชื่อมต่อกับถนน โครงสร้างพื้นฐาน และสิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะใกล้เคียง | |
6. กำหนดกลยุทธ์และแนวทางดำเนินงาน | พิจารณาว่าแผนพัฒนาสอดคล้องกับกฎหมายปัจจุบันหรือไม่ |
ประเมินข้อบัญญัติท้องถิ่นที่อาจแก้ไขได้และระยะเวลาที่ต้องใช้ในการแก้ไขแผน | |
กำหนดกลยุทธ์สำหรับขั้นตอนการอนุญาต การหารือเรื่องโครงสร้างพื้นฐาน และการลดความเสี่ยงของโครงการ |
ระบบความช่วยเหลือจากทนายความด้านการก่อสร้าง
สำนักงานกฎหมายแห่งนี้มีทนายความหลายรายที่ขึ้นทะเบียนความเชี่ยวชาญด้านการก่อสร้างกับสมาคมทนายความเกาหลี รวมถึงทนายความผู้มีประสบการณ์เฉลี่ยตั้งแต่ 10 ปีขึ้นไป
จึงสามารถให้คำปรึกษาเกี่ยวกับประเด็นต่าง ๆ เช่น ข้อจำกัดการพัฒนา การปฏิเสธคำขออนุญาต และเงินบังคับให้ปฏิบัติตามหน้าที่
หากต้องการความช่วยเหลือด้านการตรวจสอบทางกฎหมายและการป้องกันความเสี่ยงตั้งแต่ระยะแรกของโครงการ สามารถขอความช่วยเหลือจากทนายความด้านการก่อสร้างได้
See More
ชมเนื้อหาวิดีโอที่เกี่ยวข้อง
สำหรับกรณีศึกษาคดีนี้
กลยุทธ์รับมือการเรียกค่าเสียหายจากข้อบกพร่องในงานก่อสร้างคืออะไร?
