คดีขับไล่เพื่อเรียกคืนอสังหาริมทรัพย์

คดีขับไล่เพื่อเรียกคืนอสังหาริมทรัพย์จำเป็นในกรณีต่อไปนี้

คดีขับไล่เพื่อเรียกคืนอสังหาริมทรัพย์มีพื้นฐานจากบทบัญญัติต่อไปนี้ของประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี ซึ่งคุ้มครองสิทธิของเจ้าของ

มาตรา 213 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี (สิทธิเรียกร้องให้คืนทรัพย์สินของเจ้าของ)

ตามบทบัญญัตินี้ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิเรียกร้องให้บุคคลซึ่งครอบครองโดยไม่มีสิทธิอันชอบคืนอสังหาริมทรัพย์

มาตรา 214 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี (สิทธิเรียกร้องให้ขจัดและป้องกันการรบกวนกรรมสิทธิ์)

ดังนั้น หากผู้ครอบครองปฏิเสธที่จะออกหรือคงการครอบครองไว้โดยไม่มีสิทธิ เจ้าของอาจเรียกร้องให้ขจัดและป้องกันการรบกวนดังกล่าวตามกฎหมายได้

วิธีการชั่วคราวห้ามโอนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์หมายถึง คำสั่งชั่วคราวของศาลที่ห้ามลูกหนี้หรือผู้ครอบครองเปลี่ยนแปลงสภาพการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้เจ้าหนี้หรือเจ้าของสามารถคุ้มครองสิทธิเรียกร้องให้ส่งมอบหรือคืนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์

กล่าวคือ มาตรการนี้ป้องกันไม่ให้ชื่อผู้ครอบครองเปลี่ยนแปลงระหว่างดำเนินคดี เพื่อหลีกเลี่ยงกรณีที่ไม่อาจรับมอบอสังหาริมทรัพย์ได้ แม้ภายหลังมีคำพิพากษาให้ชนะคดีแล้ว

หากผู้ครอบครองโอนชื่อการครอบครองให้บุคคลภายนอกโดยเจตนาร้ายในขณะที่ยังไม่ได้ขอวิธีการชั่วคราว แม้ชนะคดีขับไล่เพื่อเรียกคืนอสังหาริมทรัพย์ คำพิพากษานั้นก็ไม่มีผลต่อผู้ครอบครองรายใหม่

ในกรณีดังกล่าว จะต้องยื่นฟ้องคดีขับไล่เพื่อเรียกคืนอสังหาริมทรัพย์แยกต่างหากต่อผู้ครอบครองรายใหม่อีกครั้ง ทำให้เกิดค่าใช้จ่ายและใช้เวลาเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า

ด้วยเหตุนี้ จึงควรพิจารณาขอวิธีการชั่วคราวห้ามโอนการครอบครองก่อนดำเนินคดีขับไล่เพื่อเรียกคืนอสังหาริมทรัพย์

ศาลอาจอนุญาตวิธีการชั่วคราวห้ามโอนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์เมื่อเป็นไปตามเงื่อนไขต่อไปนี้

คำร้องขอวิธีการชั่วคราวต้องระบุข้อมูลต่อไปนี้ให้ครบถ้วนและยื่นต่อศาลที่มีเขตอำนาจ

ข้อมูลที่ต้องระบุในคำร้อง

โดยหลัก ศาลที่มีเขตอำนาจพิจารณาคดีหลักหรือคดีขับไล่เพื่อเรียกคืนอสังหาริมทรัพย์ หรือศาลที่มีเขตอำนาจเหนือสถานที่ตั้งของทรัพย์ที่เป็นข้อพิพาท จะมีเขตอำนาจพิจารณาคำร้องนี้ (มาตรา 303 แห่งรัฐบัญญัติว่าด้วยการบังคับคดีแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี)

คำขอท้ายคำร้องต้องจัดทำโดยระบุรายละเอียดอย่างชัดเจนดังตัวอย่างต่อไปนี้

ตัวอย่างคำขอท้ายคำร้อง

ผู้ประสงค์ขอวิธีการชั่วคราวห้ามโอนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ต้องยื่นเอกสารต่อไปนี้ต่อศูนย์บริการประชาชนของศาลที่มีเขตอำนาจ (มาตรา 273 และมาตรา 275 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี และข้อ 203 แห่งข้อบังคับว่าด้วยการบังคับคดีแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี)

สาระสำคัญของคำฟ้องคดีขับไล่เพื่อเรียกคืนอสังหาริมทรัพย์คือ คำขอท้ายฟ้องและมูลเหตุแห่งคำฟ้อง

คำขอท้ายฟ้องต้องระบุคำขอให้ผู้ครอบครองส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ และมูลเหตุแห่งคำฟ้องต้องแสดงข้อเท็จจริงที่สนับสนุนคำขอดังกล่าว

นอกจากนี้ ต้องระบุข้อมูลต่อไปนี้ด้วย

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องยื่นคำฟ้องเรียกคืนการครอบครองที่จัดทำแล้วต่อศาลที่มีเขตอำนาจ

โดยทั่วไป จำเลยคือผู้ครอบครอง ซึ่งอาจเป็นผู้เช่าหรือผู้ครอบครองโดยไม่มีสิทธิ

ตามมาตรา 256 วรรค 1 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี จำเลยต้อง ยื่นคำให้การภายใน 30 วันนับจากวันที่ได้รับสำเนาคำฟ้อง

หากไม่ยื่นคำให้การภายในกำหนด ศาลอาจกำหนดวันอ่านคำพิพากษาโดยไม่มีการพิจารณาด้วยวาจา

หากจำเลยยังไม่ยื่นคำให้การก่อนถึงวันดังกล่าว ศาลอาจยอมรับคำขอของผู้ให้เช่าหรือโจทก์ตามที่ยื่นไว้ และมีคำพิพากษาให้โจทก์ชนะคดี

เมื่อจำเลยยื่นคำให้การแล้ว โจทก์จะจัดทำคำแถลงเตรียมคดีที่มีข้อโต้แย้งคำให้การดังกล่าวและยื่นต่อศาล

ขั้นตอนนี้มีความสำคัญต่อการชี้แจงข้อเท็จจริงและจัดระเบียบข้ออ้างของคู่ความ

เมื่อศาลตรวจสอบเอกสารของทั้งสองฝ่ายแล้ว ศาลจะกำหนดวันพิจารณาคดีและแจ้งกำหนดนัดแก่ทั้งสองฝ่าย

ในวันพิจารณาคดี โจทก์และจำเลยจะแถลงข้ออ้างของตนต่อศาลและยื่นพยานหลักฐานตามความจำเป็น

เมื่อกระบวนพิจารณาทั้งหมดเสร็จสิ้น ศาลจะกำหนดวันพิพากษาและอ่านคำพิพากษาสุดท้าย

หากโจทก์ชนะคดี จำเลยต้อง ออกจากอสังหาริมทรัพย์โดยสมัครใจ มิฉะนั้นจะอยู่ภายใต้การบังคับคดี

หากจำเลยยังไม่ออกจากอสังหาริมทรัพย์แม้มีคำพิพากษาแล้ว โจทก์อาจยื่นคำขอบังคับคดีโดยอาศัยคำพิพากษาที่ได้รับคำรับรองให้บังคับคดีได้

เจ้าพนักงานบังคับคดีของศาลจะดำเนินการให้ผู้ครอบครองออกจากอสังหาริมทรัพย์และส่งมอบอสังหาริมทรัพย์แก่โจทก์

สำนักงานกฎหมายแห่งนี้มีทนายความผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ขึ้นทะเบียนกับสมาคมทนายความแห่งสาธารณรัฐเกาหลี และมีทนายความเฉพาะทางหลายคนซึ่งมีประสบการณ์โดยเฉลี่ยไม่น้อยกว่า 10 ปี

ในกรณีที่เกิดข้อพิพาทจริง เช่น ผู้ครอบครองปฏิเสธที่จะออกจากอสังหาริมทรัพย์ การส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ล่าช้า หรือความเสียหายจากการครอบครองโดยมิชอบ สามารถให้ความช่วยเหลือทางกฎหมายตลอดกระบวนการได้ ตั้งแต่การส่งหนังสือรับรองเนื้อหา การยื่นคดีขับไล่เพื่อเรียกคืนอสังหาริมทรัพย์ ไปจนถึงกระบวนการบังคับคดี

หากดำเนินกระบวนการพิจารณาคดีด้วยตนเองได้ยาก อาจขอความช่วยเหลือจากทนายความผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อดำเนินการเรียกคืนสิทธิ