การบอกเลิกสัญญา

การเลิกสัญญาโดยมีผลย้อนหลังเป็นการแสดงเจตนาฝ่ายเดียวเพื่อทำให้สัญญาที่เกิดขึ้นแล้วสิ้นผลย้อนหลัง

กล่าวอีกนัยหนึ่ง เมื่อมีการเลิกสัญญาโดยมีผลย้อนหลัง จะถือเสมือนว่าไม่เคยมีสัญญามาตั้งแต่ต้น และคู่สัญญาต่างมีหน้าที่คืนสู่ฐานะเดิม (ประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี มาตรา 548)

ผลของการเลิกสัญญาโดยมีผลย้อนหลัง

การบอกเลิกสัญญาเป็น วิธีทำให้สัญญาสิ้นสุดลงซึ่งใช้ได้เฉพาะกับสัญญาที่มีผลต่อเนื่องเป็นระยะเวลาหนึ่งตามลักษณะของสัญญา โดย เฉพาะผลนับจากเวลาที่บอกเลิกสัญญาเท่านั้นที่สิ้นสุดลง

ผลของสัญญาที่เกิดขึ้นแล้วจึงยังคงอยู่ แต่สัญญาจะสิ้นสุดลงนับจากการบอกเลิกสัญญา

ตัวอย่างเช่น ในสัญญาเช่า หากผู้ให้เช่าแจ้งบอกเลิกสัญญาต่อผู้เช่าที่ค้างชำระค่าเช่า 2 งวด ผลของสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงนับจากเวลานั้น (ประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี มาตรา 640 และรัฐบัญญัติคุ้มครองผู้เช่าที่อยู่อาศัยของสาธารณรัฐเกาหลี มาตรา 6 เป็นต้น)

สัญญาเช่าย่อมสิ้นสุดลงเมื่อครบกำหนดระยะเวลาที่ตกลงกัน

อย่างไรก็ตาม หากผู้ให้เช่าไม่ได้แจ้งการปฏิเสธการต่อสัญญาหรือไม่ได้แจ้งว่าจะเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขของสัญญา จะถือว่ามีการต่อสัญญาโดยปริยายและสัญญาเช่าจะขยายเวลาโดยอัตโนมัติ (รัฐบัญญัติคุ้มครองผู้เช่าที่อยู่อาศัยของสาธารณรัฐเกาหลี มาตรา 6)

หากผู้ให้เช่าประสงค์จะ ปฏิเสธการต่อสัญญา ต้องแจ้งในช่วงตั้งแต่ 6 เดือนจนถึง 2 เดือนก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุด

หากมีการต่อสัญญาโดยปริยาย ผู้เช่าสามารถแจ้งบอกเลิกสัญญาได้ทุกเมื่อ และสัญญาจะสิ้นสุดลงเมื่อพ้น 3 เดือนนับจากวันที่ผู้ให้เช่าได้รับแจ้ง

หากผู้เช่าถูกศาลประกาศให้ล้มละลาย ผู้ให้เช่าสามารถทำให้สัญญาสิ้นสุดลงด้วยการแจ้งบอกเลิกสัญญา (ประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี มาตรา 637)

ในบางกรณี เมื่อคำบอกเลิกสัญญาไปถึงคู่สัญญาอีกฝ่าย สัญญาจะสิ้นสุดลงโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมแยกต่างหากจากอีกฝ่าย

กรณีที่ผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้ทันที

กรณีที่ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้ทันที

แม้อยู่ระหว่างระยะเวลาของสัญญา ก็สามารถบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดได้หากมีข้อกำหนดพิเศษหรือเหตุตามกฎหมาย

การบอกเลิกสัญญาโดยผู้เช่า

การบอกเลิกสัญญาโดยผู้ให้เช่า

เช่นเดียวกัน หากมีข้อกำหนดพิเศษที่สงวนสิทธิบอกเลิกสัญญาไว้ หรือมีเหตุผู้เช่าล้มละลายหรือฝ่าฝืนหน้าที่อย่างร้ายแรง ก็สามารถบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดได้

การบอกเลิกสัญญาจะมีผลเมื่อการแสดงเจตนาไปถึงคู่สัญญาอีกฝ่าย

แม้สามารถแจ้งเจตนาบอกเลิกสัญญาด้วยวาจาได้ แต่ เพื่อป้องกันข้อพิพาทภายหลังและใช้เป็นพยานหลักฐานในการดำเนินคดี ควรแจ้งเป็นหนังสือ โดยเฉพาะผ่านไปรษณีย์รับรองเนื้อหาตามระบบของสาธารณรัฐเกาหลี

หนังสือรับรองเนื้อหาต้องระบุสาระสำคัญต่อไปนี้ให้ครบถ้วน

หนังสือรับรองเนื้อหาที่จัดทำในลักษณะนี้อาจใช้เป็นพยานหลักฐานในกระบวนการทางกฎหมายภายหลัง เช่น คดีเรียกคืนเงินประกัน ข้อพิพาทเกี่ยวกับการหลีกเลี่ยงการบังคับคดี หรือการไกล่เกลี่ยข้อพิพาทเกี่ยวกับการเช่า และอาจเป็นข้อมูลประกอบการพิจารณาที่สำคัญของศาล

หนังสือรับรองเนื้อหาจัดทำตามขั้นตอนและหลักเกณฑ์ต่อไปนี้

นำหนังสือรับรองเนื้อหาที่จัดทำแล้วจำนวน 3 ฉบับไปยื่นที่ทำการไปรษณีย์ใกล้บ้าน

ในจำนวนนี้ 1 ฉบับจะส่งให้ผู้รับ 1 ฉบับเก็บไว้ที่ที่ทำการไปรษณีย์ และอีก 1 ฉบับเก็บไว้กับผู้ส่ง

ที่ทำการไปรษณีย์จะเก็บสำเนาหนังสือรับรองเนื้อหาไว้เป็นเวลา 3 ปี และสามารถขอให้ออกสำเนาใหม่ได้ทุกเมื่อภายในระยะเวลาดังกล่าว

เมื่อบอกเลิกสัญญา ความสัมพันธ์ตามสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงสำหรับอนาคต

ผู้เช่าจึงต้องคืนที่อยู่อาศัย และผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันการเช่า (ประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี มาตรา 550 และมาตรา 536)

หากสัญญาถูกบอกเลิกเนื่องจากคู่สัญญาฝ่าฝืนสัญญา และคู่สัญญาฝ่ายนั้นกระทำโดยเจตนาหรือประมาทเลินเล่อ อีกฝ่ายสามารถเรียกร้องค่าเสียหายได้ (ประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี มาตรา 551 มาตรา 390 และมาตรา 750)

แม้สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว หากผู้ให้เช่าไม่คืนเงินประกัน ผู้เช่าสามารถปฏิเสธการส่งมอบที่อยู่อาศัยได้

สิทธินี้เรียกว่า สิทธิปฏิเสธการชำระหนี้จนกว่าอีกฝ่ายจะชำระหนี้ตอบแทนพร้อมกัน

ผู้เช่าที่ไม่ได้รับเงินประกันคืนหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดลงมีสิทธิยื่นคำขอให้ศาลออกคำสั่งจดทะเบียนสิทธิการเช่า

เมื่อจดทะเบียนสิทธิการเช่าตามคำสั่งดังกล่าวแล้ว ผู้เช่ายังคงรักษาสิทธิในการยกการเช่าขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกและสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนที่มีอยู่เดิมได้ แม้ย้ายออกโดยไม่ส่งมอบที่อยู่อาศัย

(เฉพาะกรณีที่มีคุณสมบัติด้านการทะเบียนราษฎรและการครอบครองครบถ้วนขณะยื่นคำขอ)

เมื่อสัญญาสิ้นสุดลง ผู้ให้เช่ามีหน้าที่คืนเงินประกันให้แก่ผู้เช่า

อย่างไรก็ตาม อาจหักกลบกับหน้าที่คืนทรัพย์สินสู่สภาพเดิมของผู้เช่าได้ (เช่น อุปกรณ์ที่เสียหาย ค่าวอลล์เปเปอร์ และค่าทำความสะอาด)

หากบอกเลิกสัญญาและส่งมอบที่อยู่อาศัยแล้ว แต่ผู้ให้เช่ายังไม่คืนเงินประกัน ผู้เช่าอาจดำเนินการตามวิธีต่อไปนี้

วิธีเรียกคืนเงินประกัน

ผู้ให้เช่าสามารถเรียกร้องค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายจากการทำให้ทรัพย์สินที่เช่าเสียหายได้

นอกจากนี้ การฝ่าฝืนสัญญาอาจทำให้เกิดหน้าที่ชำระเบี้ยปรับหรือการริบเงินมัดจำตามสัญญา

สำนักงานกฎหมายแห่งนี้มีทนายความผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ขึ้นทะเบียนกับเนติบัณฑิตยสภาเกาหลี รวมถึงทนายความผู้เชี่ยวชาญจำนวนมากที่มีประสบการณ์โดยเฉลี่ยอย่างน้อย 10 ปี

สามารถให้ความช่วยเหลือทางกฎหมายในขั้นตอนที่เกี่ยวข้องโดยรอบด้าน ตั้งแต่การตรวจสอบความชอบธรรมของเหตุแห่งการบอกเลิกสัญญา ไปจนถึงการเรียกร้องคืนเงินประกัน การบังคับคดี และการโอนกรรมสิทธิ์

หากเป็นการยากที่จะดำเนินขั้นตอนทั้งหมดด้วยตนเอง อาจขอความช่วยเหลือจากทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อดำเนินขั้นตอนต่าง ๆ ได้อย่างถูกต้องและรวดเร็วยิ่งขึ้น