การจดทะเบียนในชื่อผู้รับถือกรรมสิทธิ์แทนโดยสัญญาตามกฎหมายของสาธารณรัฐเกาหลี

อย่างไรก็ตาม ตาม「รัฐบัญญัติของสาธารณรัฐเกาหลีว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในชื่อผู้มีสิทธิที่แท้จริง」 ข้อตกลงให้ถือกรรมสิทธิ์แทนโดยใช้ชื่อบุคคลอื่นดังกล่าวเป็นโมฆะโดยหลัก

ด้วยเหตุนี้ การจดทะเบียนในชื่อผู้รับถือกรรมสิทธิ์แทนจึงเป็นโมฆะด้วย

เนื่องจากการดำเนินการดังกล่าวขัดต่อหลักการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในชื่อผู้มีสิทธิที่แท้จริง และมีมาตรการทางกฎหมาย เช่น การลงโทษทางอาญาและเงินเพิ่มเชิงลงโทษทางปกครอง

โดยหลักแล้ว ข้อตกลงให้ถือกรรมสิทธิ์แทนโดยใช้ชื่อบุคคลอื่นเป็นโมฆะ แต่เป็นข้อยกเว้นในกรณีที่ผู้รับถือกรรมสิทธิ์แทนเป็นคู่สัญญา และคู่สัญญาอีกฝ่ายเป็นบุคคลที่ 3 โดยสุจริตซึ่งไม่ทราบว่ามีข้อตกลงให้ถือกรรมสิทธิ์แทนโดยใช้ชื่อบุคคลอื่น การโอนกรรมสิทธิ์อาจได้รับการรับรองว่ามีผลได้ (ตามบทบัญญัติข้อยกเว้นในมาตรา 4 วรรค 2 แห่ง「รัฐบัญญัติของสาธารณรัฐเกาหลีว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในชื่อผู้มีสิทธิที่แท้จริง」)

กล่าวคือ หากคู่สัญญาในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ทราบว่ามีการถือกรรมสิทธิ์แทนโดยใช้ชื่อบุคคลอื่นและเข้าทำสัญญา สัญญาดังกล่าวอาจมีผลสมบูรณ์ และ กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นก็อาจโอนไปโดยมีผลสมบูรณ์ได้เช่นกัน

แม้จะมีข้อยกเว้นทางกฎหมายดังกล่าว แต่การใช้ข้อยกเว้นต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่เคร่งครัดอย่างยิ่ง และการจงใจใช้การถือกรรมสิทธิ์แทนโดยใช้ชื่อบุคคลอื่นยังคงมีความเสี่ยงทางกฎหมายที่สำคัญ

ผู้มีสิทธิที่แท้จริงซึ่งทำข้อตกลงให้ถือกรรมสิทธิ์แทนโดยใช้ชื่อบุคคลอื่นต้องชำระเงินเพิ่มเชิงลงโทษทางปกครองในจำนวนที่คำนวณโดยนำอัตราตามเกณฑ์ต่อไปนี้คูณกับมูลค่าประเมินอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ ต้องรวมเงินเพิ่มเพิ่มเติมตามระยะเวลาที่อยู่ในสถานะถือกรรมสิทธิ์แทนเข้ากับการคำนวณด้วย

ตัวอย่างเช่น หากถือกรรมสิทธิ์แทนในอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 10 ร้อยล้านวอนเกาหลีใต้และปล่อยให้อยู่ในสถานะดังกล่าวเป็นเวลาอย่างน้อย 1 ปี อาจถูกกำหนดเงินเพิ่มในอัตรา 10% + 10% รวมเป็น 20% หรือ 2 ร้อยล้านวอนเกาหลีใต้

เมื่อถูกกำหนดเงินเพิ่มเชิงลงโทษทางปกครองแล้ว ต้องจดทะเบียนในชื่อที่แท้จริงโดยไม่ชักช้า

หากยังไม่เปลี่ยนเป็นการจดทะเบียนในชื่อที่แท้จริงภายหลังถูกกำหนดเงินเพิ่ม จะถูกเรียกเก็บค่าปรับบังคับให้ปฏิบัติตามซ้ำตามเกณฑ์ต่อไปนี้ (มาตรา 6 แห่ง「รัฐบัญญัติของสาธารณรัฐเกาหลีว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในชื่อผู้มีสิทธิที่แท้จริง」)

ค่าปรับบังคับให้ปฏิบัติตามเป็นภาระที่เรียกเก็บซ้ำและแยกต่างหากจากเงินเพิ่มเชิงลงโทษทางปกครอง จึงไม่ควรชะลอการเปลี่ยนเป็นการจดทะเบียนในชื่อที่แท้จริง

ผู้ให้ถือกรรมสิทธิ์แทนและผู้รับถือกรรมสิทธิ์แทนในการถือกรรมสิทธิ์แทนโดยสัญญาอาจได้รับโทษดังต่อไปนี้ (มาตรา 7 วรรค 1 และวรรค 2 แห่ง「รัฐบัญญัติของสาธารณรัฐเกาหลีว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในชื่อผู้มีสิทธิที่แท้จริง」)

หากจงใจดำเนินการให้ถือกรรมสิทธิ์แทน ย่อมมีความรับผิดทางกฎหมายที่สำคัญ เนื่องจากเป็นการฝ่าฝืนระบบจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในชื่อผู้มีสิทธิที่แท้จริงอย่างชัดเจน

ควรจัดเตรียมคำชี้แจงเกี่ยวกับเหตุแห่งการฝ่าฝืนเพื่อขอบรรเทาเงินเพิ่ม และก่อนมีคำสั่งกำหนดเงินเพิ่มสามารถใช้โอกาสในการรับหนังสือแจ้งล่วงหน้าและยื่นความเห็นได้

ในบางกรณีอาจจำเป็นต้องจัดเตรียมข้อมูลประกอบการกำหนดโทษและหลักฐานแสดงความพยายามแก้ไขโดยสมัครใจเพื่อขอบรรเทาระดับโทษทางอาญา

หากไม่ทราบในระหว่างการทำสัญญาว่าเป็นการถือกรรมสิทธิ์แทน หรือเกิดจากความผิดพลาดเพราะไม่เข้าใจความสัมพันธ์ทางกฎหมาย อาจมีเหตุให้ได้รับการผ่อนปรนตามพฤติการณ์ แต่การถือกรรมสิทธิ์แทนนั้นยังคงเป็นโมฆะ

อย่างไรก็ตาม หากผู้รับถือกรรมสิทธิ์แทนเป็นคู่สัญญาและคู่สัญญาอีกฝ่ายสุจริต สัญญาอาจได้รับการรับรองว่ามีผลตามข้อยกเว้นในมาตรา 4 วรรค 2 แห่ง「รัฐบัญญัติของสาธารณรัฐเกาหลีว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในชื่อผู้มีสิทธิที่แท้จริง」

ดังนั้น การจัดทำเอกสารชี้แจงจึงมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการขอยกเว้นเงินเพิ่มหรือบทลงโทษ

สำนักงานกฎหมาย Daeryun มีทนายความผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ขึ้นทะเบียนกับเนติบัณฑิตยสภาแห่งสาธารณรัฐเกาหลี และมีทนายความเฉพาะทางหลายคนซึ่งมีประสบการณ์โดยเฉลี่ยอย่างน้อย 10 ปี

ด้วยบุคลากรดังกล่าว เมื่อเกิดความเสี่ยงจากปัญหาการถือกรรมสิทธิ์แทนโดยใช้ชื่อบุคคลอื่น เช่น การถูกกำหนดเงินเพิ่มเชิงลงโทษทางปกครอง การลงโทษทางอาญา หรือการจดทะเบียนเป็นโมฆะ สามารถให้ความช่วยเหลือทางกฎหมายตั้งแต่การยื่นคัดค้านและการพิจารณาอุทธรณ์ทางปกครองไปจนถึงการดำเนินการในกระบวนการทางอาญา

หากเจ้าของที่แท้จริงกับบุคคลที่มีชื่อในทะเบียนเป็นคนละบุคคล อาจพิจารณาขอความช่วยเหลือจากทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อตรวจสอบว่าเข้าข่ายการถือกรรมสิทธิ์แทนโดยใช้ชื่อบุคคลอื่นหรือไม่และกำหนดแนวทางรับมือที่เหมาะสม