สารบัญ
- 1. การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ | เหตุและผู้ยื่นคำขอ
- - การโอนกรรมสิทธิ์โดยการซื้อขาย
- - การโอนกรรมสิทธิ์โดยการให้โดยเสน่หา
- - การโอนกรรมสิทธิ์โดยการรับมรดก
- - การโอนกรรมสิทธิ์โดยการแบ่งทรัพย์สินที่ถือกรรมสิทธิ์รวม
- 2. การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ | วิธีการยื่นคำขอ
- - การยื่นคำขอ ณ สำนักงานทะเบียน
- - การยื่นคำขอทางอิเล็กทรอนิกส์
- - ค่าธรรมเนียมและสำนักงานทะเบียนที่มีเขตอำนาจ
- 3. การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ | เอกสารที่จำเป็น
- - กรณีจดทะเบียนเกี่ยวกับการซื้อขาย
- - กรณีจดทะเบียนเกี่ยวกับการให้โดยเสน่หา
- - กรณีจดทะเบียนเกี่ยวกับการรับมรดก
- - กรณีจดทะเบียนเกี่ยวกับการแบ่งทรัพย์สินที่ถือกรรมสิทธิ์รวม
- 4. การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ | การเตรียมการในแต่ละขั้นตอน
- - ระบบการให้ความช่วยเหลือโดยทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์
1. การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ | เหตุและผู้ยื่นคำขอ
การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เป็นกระบวนการจดทะเบียนที่ต้องยื่นคำขอเมื่อเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนไปด้วยเหตุ เช่น การซื้อขาย การให้โดยเสน่หา หรือการรับมรดก
ผู้มีสิทธิยื่นคำขอและระยะเวลายื่นคำขอจะแตกต่างกันตามเหตุแห่งการจดทะเบียน
การโอนกรรมสิทธิ์โดยการซื้อขาย
การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โดยการซื้อขาย หมายถึงการจดทะเบียนเพื่อเปิดเผยต่อสาธารณะว่ากรรมสิทธิ์ได้โอนไปแล้วเนื่องจากนิติกรรมซื้อขาย
เพื่อดำเนินการดังกล่าว ผู้ขายซึ่งเป็นผู้มีหน้าที่จดทะเบียนต้องยื่นคำขอร่วมกับผู้ซื้อซึ่งเป็นผู้มีสิทธิขอจดทะเบียนต่อสำนักงานทะเบียนภายใน 60 วันนับจากวันที่คู่สัญญาปฏิบัติหนี้ระหว่างกันครบถ้วน
ผู้มีหน้าที่จดทะเบียน | ผู้ขาย |
ผู้มีสิทธิขอจดทะเบียน | ผู้ซื้อ |
สิทธิของผู้ซื้อในการเรียกร้องให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จะขาดอายุความหากไม่ใช้สิทธิเป็นเวลา 10 ปี (ประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี มาตรา 162 วรรค 1)
การโอนกรรมสิทธิ์โดยการให้โดยเสน่หา
การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โดยการให้โดยเสน่หา หมายถึงการจดทะเบียนในกรณีที่โอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาให้โดยเสน่หาเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
ผู้มีสิทธิและผู้มีหน้าที่จดทะเบียนในการโอนกรรมสิทธิ์โดยการให้โดยเสน่หามีดังต่อไปนี้
ผู้มีหน้าที่จดทะเบียน | ผู้ให้ (บุคคลที่ให้ทรัพย์สิน) |
ผู้มีสิทธิขอจดทะเบียน | ผู้รับ (บุคคลที่รับทรัพย์สิน) |
ผู้ทำสัญญาให้โดยเสน่หาเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ต้องยื่นคำขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ภายในระยะเวลาดังต่อไปนี้
กรณี | เกณฑ์และระยะเวลายื่นคำขอ |
กรณีที่คู่สัญญาต่างมีหนี้อันเป็นการตอบแทนซึ่งกันและกัน | ภายใน 60 วัน นับจากวันที่การชำระตอบแทนเสร็จสมบูรณ์ |
กรณีที่คู่สัญญาเพียงฝ่ายเดียวมีหน้าที่ชำระหนี้ | ภายใน 60 วัน นับจากวันที่สัญญามีผล |
การโอนกรรมสิทธิ์โดยการรับมรดก
การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โดยการรับมรดก หมายถึงการจดทะเบียนเมื่อกรรมสิทธิ์โอนไปเนื่องจากเจ้ามรดกเสียชีวิต
การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โดยการรับมรดกแบ่งได้เป็น 2 ประเภทดังต่อไปนี้
▷ การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โดยมีการรับมรดกตามข้อตกลงแบ่งมรดกเป็นเหตุแห่งการจดทะเบียน (ประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี มาตรา 1013)
การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โดยการรับมรดกสามารถดำเนินการโดย ทายาทซึ่งเป็นผู้มีสิทธิขอจดทะเบียนยื่นคำขอแต่เพียงผู้เดียว
ผู้มีสิทธิขอจดทะเบียน | ทายาท (บุคคลที่รับมรดก) |
คู่กรณีอีกฝ่าย | เจ้ามรดก (บุคคลผู้ทิ้งมรดก) |
การโอนกรรมสิทธิ์โดยการแบ่งทรัพย์สินที่ถือกรรมสิทธิ์รวม
การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โดยการแบ่งทรัพย์สินที่ถือกรรมสิทธิ์รวม หมายถึงการจดทะเบียนเพื่อยุติความสัมพันธ์ในการถือกรรมสิทธิ์รวมและกำหนดให้ทรัพย์สินเป็นกรรมสิทธิ์ของแต่ละบุคคล
ในกรณีนี้ ผู้มีสิทธิและผู้มีหน้าที่จดทะเบียนมีดังต่อไปนี้
ผู้มีหน้าที่จดทะเบียน | บุคคลที่โอนส่วนกรรมสิทธิ์ของตน |
ผู้มีสิทธิขอจดทะเบียน | บุคคลที่ได้มาซึ่งส่วนกรรมสิทธิ์ของผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมรายอื่น |
โดยหลักแล้ว การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เนื่องจากการแบ่งทรัพย์สินที่ถือกรรมสิทธิ์รวม ต้องยื่นคำขอร่วมกันโดยผู้มีหน้าที่จดทะเบียนและผู้มีสิทธิขอจดทะเบียน (รัฐบัญญัติการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ของสาธารณรัฐเกาหลี มาตรา 23 วรรค 1)
(อย่างไรก็ตาม กรณีแบ่งทรัพย์สินที่ถือกรรมสิทธิ์รวมตามคำพิพากษาหรือการประนีประนอมในศาล ผู้มีสิทธิขอจดทะเบียนสามารถยื่นคำขอแต่เพียงผู้เดียว)
2. การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ | วิธีการยื่นคำขอ
การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์สามารถดำเนินการโดยยื่นคำขอ ณ สำนักงานทะเบียนหรือยื่นคำขอทางอิเล็กทรอนิกส์
ผู้ยื่นคำขอสามารถยื่นเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษรต่อสำนักงานทะเบียนด้วยตนเองหรือผ่านตัวแทน หรือยื่นคำขอทางอิเล็กทรอนิกส์ผ่านระบบจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์ของศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีหรือแอปพลิเคชันบนอุปกรณ์เคลื่อนที่
การยื่นคำขอ ณ สำนักงานทะเบียน
ผู้ยื่นคำขอหรือตัวแทนต้องไปยังสำนักงานทะเบียนและยื่นเอกสารที่ระบุข้อมูลคำขอและข้อมูลประกอบ
รายละเอียดที่รวมอยู่ในข้อมูลคำขอ
▷ ข้อมูลผู้ยื่นคำขอและตัวแทน
▷ เหตุแห่งการจดทะเบียนและวันเดือนปี รวมถึงวัตถุประสงค์ของการจดทะเบียน
▷ ข้อมูลยืนยันการจดทะเบียน รายละเอียดสำนักงานทะเบียน และวันที่ยื่นคำขอ เป็นต้น
เอกสารสำคัญที่ต้องแนบ
ประเภท | ตัวอย่างเอกสารแนบ |
หลักฐานแห่งเหตุจดทะเบียน | สัญญาซื้อขาย สัญญาให้โดยเสน่หา เป็นต้น |
การตรวจสอบตราประทับที่จดทะเบียนหรือหนังสือรับรองลายมือชื่อของตนเอง | หนังสือรับรองตราประทับที่จดทะเบียน หนังสือรับรองข้อเท็จจริงเกี่ยวกับลายมือชื่อของตนเอง |
กรณียื่นคำขอผ่านตัวแทน | หนังสือมอบอำนาจ เอกสารรับรองอำนาจตัวแทน |
การตรวจสอบรายละเอียดอสังหาริมทรัพย์ | ทะเบียนที่ดิน ทะเบียนที่ดินป่าไม้ ทะเบียนอาคาร เป็นต้น |
ข้อมูลผู้มีสิทธิและผู้มีหน้าที่จดทะเบียน | เอกสารยืนยันที่อยู่และหมายเลขทะเบียนราษฎร เป็นต้น |
หนังสือรับรองตราประทับที่จดทะเบียนต้องเป็นเอกสารที่ออกไว้ไม่เกิน 3 เดือน และต้องประทับตราดังกล่าวในคำขอจดทะเบียนหรือหนังสือมอบอำนาจ เป็นต้น
อย่างไรก็ตาม สามารถใช้หนังสือรับรองข้อเท็จจริงเกี่ยวกับลายมือชื่อของตนเองหรือใบรับรองการออกหนังสือรับรองลายมือชื่อของตนเองทางอิเล็กทรอนิกส์แทนได้
การยื่นคำขอทางอิเล็กทรอนิกส์
เป็นวิธีส่งข้อมูลคำขอและข้อมูลประกอบพร้อมลายมือชื่ออิเล็กทรอนิกส์ผ่านระบบจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์หรือแอปพลิเคชันบนอุปกรณ์เคลื่อนที่
คุณสมบัติของผู้ยื่นคำขอทางอิเล็กทรอนิกส์
∙ นิติบุคคล : ใช้หนังสือรับรองอิเล็กทรอนิกส์
∙ ชาวต่างชาติ: ต้องจดทะเบียนคนต่างชาติหรือแจ้งถิ่นที่อยู่ภายในประเทศ
※ สมาคมหรือมูลนิธิที่ไม่มีสถานะเป็นนิติบุคคลไม่สามารถยื่นคำขอทางอิเล็กทรอนิกส์ได้
การเตรียมการก่อนยื่นคำขอทางอิเล็กทรอนิกส์
▷ หากตัวแทนวิชาชีพเป็นผู้ยื่นคำขอ ต้องแนบเอกสารรับรองคุณสมบัติ
ค่าธรรมเนียมและสำนักงานทะเบียนที่มีเขตอำนาจ
รายการ | รายละเอียด |
ค่าธรรมเนียมยื่นคำขอ | 15,000 วอนเกาหลีใต้ต่ออสังหาริมทรัพย์ 1 รายการ |
สำนักงานทะเบียนที่มีเขตอำนาจ | สามารถยื่นคำขอต่อศาลชั้นต้นประจำเขตของสาธารณรัฐเกาหลี สาขาของศาลดังกล่าว หรือสำนักงานทะเบียนที่มีเขตอำนาจเหนือสถานที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ |
การค้นหาสำนักงานทะเบียน | ใช้เมนูค้นหาสำนักงานทะเบียนในระบบจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์ของศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลี > ศูนย์บริการลูกค้า > |
3. การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ | เอกสารที่จำเป็น
เอกสารที่ต้องยื่นเมื่อขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จะแตกต่างกันตามเหตุแห่งการจดทะเบียนแต่ละกรณี
กรณีจดทะเบียนเกี่ยวกับการซื้อขาย
เอกสารที่ต้องจัดเตรียมผ่านสำนักงานบริหารระดับเมือง อำเภอ หรือเขต | สำเนาทะเบียนที่ดินหรือสำเนาทะเบียนที่ดินป่าไม้ |
สำเนาทะเบียนอาคาร | |
สำเนาหรือรายการย่อทะเบียนราษฎร | |
หนังสือรับรองการแจ้งสัญญาธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ (หนังสือรับรองการแจ้งราคาซื้อขายจริง) หรือการรับรอง | |
หนังสือรับรองตราประทับที่จดทะเบียนสำหรับการขาย | |
หนังสือรับรองคุณสมบัติในการได้มาซึ่งที่ดินเกษตรกรรม (เฉพาะผู้ที่เกี่ยวข้อง) | |
หนังสืออนุญาตให้ทำธุรกรรมที่ดิน (เฉพาะผู้ที่เกี่ยวข้อง) | |
ใบแจ้งชำระภาษีการได้มา (รวมภาษีการศึกษาท้องถิ่นและภาษีพิเศษเพื่อพื้นที่ชนบทและชุมชนประมง) | |
เอกสารที่ต้องจัดเตรียมผ่านธนาคาร | หนังสือรับรองการรับชำระภาษีการได้มา |
การซื้อพันธบัตรที่อยู่อาศัยแห่งชาติของสาธารณรัฐเกาหลี | |
การซื้ออากรแสตมป์ของรัฐบาลสาธารณรัฐเกาหลี | |
การซื้อดวงตราค่าธรรมเนียมจดทะเบียนของศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลี | |
เอกสารเกี่ยวกับการซื้อขาย | สัญญาซื้อขาย |
รายการซื้อขาย (กรณีซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ 2 รายการขึ้นไป หรือเป็นสัญญาระหว่างผู้ขายหลายรายกับผู้ซื้อหลายราย) | |
หนังสือมอบอำนาจ (เฉพาะผู้ที่เกี่ยวข้อง) | |
ข้อมูลยืนยันการจดทะเบียนหรือหนังสือแจ้งข้อมูลยืนยันการจดทะเบียน |
กรณีจดทะเบียนเกี่ยวกับการให้โดยเสน่หา
เอกสารที่ต้องจัดเตรียมผ่านสำนักงานบริหารระดับเมือง อำเภอ หรือเขต | สำเนาทะเบียนที่ดินหรือสำเนาทะเบียนที่ดินป่าไม้ |
สำเนาทะเบียนอาคาร (อาคารชุด) | |
สำเนาหรือรายการย่อทะเบียนราษฎร | |
การรับรองสัญญาให้โดยเสน่หา | |
หนังสือรับรองตราประทับที่จดทะเบียนของผู้ให้ | |
ใบแจ้งชำระภาษีการได้มา (รวมภาษีการศึกษาท้องถิ่นและภาษีพิเศษเพื่อพื้นที่ชนบทและชุมชนประมง) | |
เอกสารที่ต้องจัดเตรียมผ่านธนาคาร | หนังสือรับรองการรับชำระภาษีการได้มา |
การซื้อพันธบัตรที่อยู่อาศัยแห่งชาติของสาธารณรัฐเกาหลี | |
การซื้อดวงตราค่าธรรมเนียมจดทะเบียนของศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลี | |
เอกสารเกี่ยวกับการให้โดยเสน่หา | สัญญาให้โดยเสน่หาที่ผ่านการรับรอง |
หนังสือรับรองคุณสมบัติในการได้มาซึ่งที่ดินเกษตรกรรม (เฉพาะผู้ที่เกี่ยวข้อง) | |
หนังสือมอบอำนาจ (เฉพาะผู้ที่เกี่ยวข้อง) | |
ข้อมูลยืนยันการจดทะเบียน (หนังสือรับรองการจดทะเบียนเสร็จสมบูรณ์) หรือหนังสือแจ้งข้อมูลยืนยันการจดทะเบียน |
กรณีจดทะเบียนเกี่ยวกับการรับมรดก
เอกสารที่ต้องจัดเตรียมผ่านสำนักงานบริหารระดับเมือง อำเภอ หรือเขต | สำเนาทะเบียนที่ดินหรือสำเนาทะเบียนที่ดินป่าไม้ |
สำเนาทะเบียนอาคาร (อาคารชุด) | |
สำเนาหรือรายการย่อทะเบียนราษฎร | |
ใบแจ้งชำระภาษีการได้มา (รวมภาษีการศึกษาท้องถิ่นและภาษีพิเศษเพื่อพื้นที่ชนบทและชุมชนประมง) | |
เอกสารที่ต้องจัดเตรียมผ่านธนาคาร | หนังสือรับรองการรับชำระภาษีการได้มา |
การซื้อพันธบัตรที่อยู่อาศัยแห่งชาติของสาธารณรัฐเกาหลี | |
การซื้อดวงตราค่าธรรมเนียมจดทะเบียนของศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลี | |
เอกสารเกี่ยวกับการรับมรดก | หนังสือรับรองตราประทับที่จดทะเบียนของทายาททุกคน (กรณีแบ่งมรดกตามข้อตกลง) |
ข้อตกลงแบ่งทรัพย์มรดกหรือสำเนาคำวินิจฉัยที่รับรองความถูกต้อง (กรณีแบ่งมรดกตามข้อตกลง) | |
หนังสือมอบอำนาจ (เฉพาะผู้ที่เกี่ยวข้อง) |
กรณีจดทะเบียนเกี่ยวกับการแบ่งทรัพย์สินที่ถือกรรมสิทธิ์รวม
เอกสารที่ต้องจัดเตรียมผ่านสำนักงานบริหารระดับเมือง อำเภอ หรือเขต | สำเนาทะเบียนที่ดินหรือสำเนาทะเบียนที่ดินป่าไม้ |
สำเนาทะเบียนอาคาร (อาคารชุด) (เฉพาะผู้ที่เกี่ยวข้อง) | |
สำเนาหรือรายการย่อทะเบียนราษฎรและหนังสือรับรองตราประทับที่จดทะเบียนของผู้มีหน้าที่จดทะเบียน | |
การรับรองสัญญาแบ่งทรัพย์สินที่ถือกรรมสิทธิ์รวม | |
ใบแจ้งชำระภาษีการได้มา (รวมภาษีการศึกษาท้องถิ่นและภาษีพิเศษเพื่อพื้นที่ชนบทและชุมชนประมง) | |
เอกสารที่ต้องจัดเตรียมผ่านธนาคาร | หนังสือรับรองการรับชำระภาษีการได้มา |
การซื้อพันธบัตรที่อยู่อาศัยแห่งชาติของสาธารณรัฐเกาหลี | |
การซื้ออากรแสตมป์ของรัฐบาลสาธารณรัฐเกาหลี | |
การซื้อดวงตราค่าธรรมเนียมจดทะเบียนของศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลี | |
เอกสารเกี่ยวกับการแบ่งทรัพย์สินที่ถือกรรมสิทธิ์รวม | สำเนาคำพิพากษาแบ่งทรัพย์สินที่ถือกรรมสิทธิ์รวมที่รับรองความถูกต้อง (เฉพาะผู้ที่เกี่ยวข้อง) |
หนังสือมอบอำนาจ (เฉพาะผู้ที่เกี่ยวข้อง) | |
ข้อมูลยืนยันการจดทะเบียนหรือหนังสือแจ้งข้อมูลยืนยันการจดทะเบียน |
4. การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ | การเตรียมการในแต่ละขั้นตอน
การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ หมายถึงกระบวนการบันทึกการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์อันเกิดจากสัญญา การรับมรดก การให้โดยเสน่หา คำพิพากษา หรือการแบ่งทรัพย์สินที่ถือกรรมสิทธิ์รวม เป็นต้น ลงในทะเบียนเพื่อให้มีผลต่อบุคคลภายนอก
ดังที่กล่าวข้างต้น ผู้ยื่นคำขอและเอกสารที่จำเป็นจะแตกต่างกันตามเหตุแห่งการจดทะเบียน จึงต้องเตรียมการให้เหมาะสมในแต่ละขั้นตอน
ประเภท | รายการเตรียมการสำคัญ |
① การเกิดเหตุแห่งการจดทะเบียน | ยืนยันเหตุทางกฎหมายของการโอนกรรมสิทธิ์ เช่น การซื้อขาย·การรับมรดก·การให้โดยเสน่หา·การแบ่งทรัพย์สินที่ถือกรรมสิทธิ์รวม |
② การเตรียมเอกสารยื่นคำขอจดทะเบียน | เตรียมเอกสารที่เป็นไปตามเงื่อนไขของเหตุแห่งการจดทะเบียน |
③ การยื่นต่อสำนักงานทะเบียนที่มีเขตอำนาจ | ยื่นคำขอจดทะเบียนต่อสำนักงานทะเบียนที่มีเขตอำนาจด้วยตนเองหรือทางออนไลน์ |
④ การจดทะเบียนเสร็จสมบูรณ์และการตรวจสอบ | ตรวจสอบว่าการจดทะเบียนเสร็จสมบูรณ์แล้วหรือไม่ และขอออกหนังสือรับรองรายการจดทะเบียน |
ระบบการให้ความช่วยเหลือโดยทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์
สำนักงานกฎหมายแห่งนี้มีทนายความผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ขึ้นทะเบียนกับสมาคมทนายความแห่งสาธารณรัฐเกาหลี และทนายความผู้เชี่ยวชาญจำนวนหลายคนซึ่งมีประสบการณ์เฉลี่ยไม่น้อยกว่า 10 ปี
สามารถจัดตั้งคณะทำงานเฉพาะกิจ (TF) จำนวน 1~20 คนตามขนาดของคดีเพื่อดำเนินการ โดยให้ความช่วยเหลือทางกฎหมายที่เหมาะสมในแต่ละขั้นตอน เช่น การตรวจสอบเอกสารที่ต้องเตรียมตามเหตุแห่งการจดทะเบียน การชำระยอดคงเหลือ และการชำระบัญชีภาษี
หากดำเนินกระบวนการจดทะเบียนทั้งหมดด้วยตนเองได้ยาก อาจรับความช่วยเหลือจากทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ถูกต้องและรัดกุมยิ่งขึ้น
See More
ชมเนื้อหาวิดีโอที่เกี่ยวข้อง
สำหรับกรณีศึกษาคดีนี้
วิธีรับมือกับคดีการขายทอดตลาด/คดีจำนอง
