สารบัญ
- 1. อายุความได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครอง | แนวคิดและฐานทางกฎหมาย
- - ฐานทางกฎหมาย
- 2. อายุความได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครอง | คุณสมบัติในการเกิดสิทธิ
- - การครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ
- - การครอบครองโดยสงบ
- - การครอบครองโดยเปิดเผย
- - ระยะเวลาครอบครองตามที่กำหนด
- - ความต่อเนื่องของการครอบครอง
- 3. อายุความได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครอง | ทรัพย์ที่อยู่ภายใต้สิทธิและข้อจำกัด
- - กรณีมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บางส่วน
- - กรณีครอบครองบางส่วนของกรรมสิทธิ์รวม
- - การครอบครองที่ดินบางส่วน
- 4. อายุความได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครอง | ผลของการได้กรรมสิทธิ์
- - การยอมรับผลย้อนหลัง
- - การหยุดนับและการระงับอายุความ
- - การสละประโยชน์แห่งอายุความ
- - ความจำเป็นในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
- 5. อายุความได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครอง | คดีเรียกร้องให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
- - คุณสมบัติในการเรียกร้อง
- - กระบวนการดำเนินคดี
- - ขั้นตอนภายหลังคำพิพากษา
- 6. อายุความได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครอง | รายการตรวจสอบ
- - ระบบความช่วยเหลือของทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์
1. อายุความได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครอง | แนวคิดและฐานทางกฎหมาย
อายุความได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองหมายถึง ระบบที่อนุญาตให้ผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์โดยไม่ขึ้นอยู่กับเจตนาของเจ้าของ เมื่อได้ครอบครองที่ดินอย่างต่อเนื่องเป็นระยะเวลาตามที่กำหนด
ฐานทางกฎหมาย
มาตรา 245 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลีกำหนดให้บุคคลสามารถได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยการครอบครองภายใต้คุณสมบัติบางประการ
มาตรา 245 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี (ระยะเวลาการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยการครอบครอง)
ด้วยเหตุนี้ หากครอบครองที่ดินมาเป็นเวลา 20 ปี เมื่ออายุความครบกำหนดแล้ว ผู้ครอบครองอาจใช้สิทธิเรียกร้องให้เจ้าของจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
2. อายุความได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครอง | คุณสมบัติในการเกิดสิทธิ
การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยอายุความการครอบครองจะเกิดขึ้นได้ต่อเมื่อมีคุณสมบัติครบทุกประการตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลีกำหนด
คุณสมบัติสำคัญของการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยอายุความการครอบครองสรุปได้ดังต่อไปนี้
การครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ
การครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของหมายถึงการครอบครองโดยมีเจตนาว่าตนเป็นเจ้าของที่ดินนั้น มิใช่การครอบครองโดยได้รับอนุญาตจากผู้อื่น
ดังนั้น การใช้หรือเช่าที่ดินเพียงอย่างเดียวจึงไม่ถือเป็นการครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ
การครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของได้รับการสันนิษฐานตามมาตรา 197 วรรค 1 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี แต่หากคู่กรณีอีกฝ่ายโต้แย้งโดยอ้างว่าเป็นการครอบครองโดยไม่ได้รับอนุญาต อาจต้องแสดงเจตนาเป็นเจ้าของและหลักฐานเกี่ยวกับเจตนาดังกล่าวอย่างชัดเจน
มาตรา 197 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี (ลักษณะการครอบครอง)
การครอบครองโดยสงบ
คำว่า ‘โดยสงบ’ หมายถึง การครอบครองโดยมิได้อาศัยความรุนแรง การข่มขู่ การบังคับ หรือวิธีการอื่นในลักษณะเดียวกัน
หากเป็นการเข้าครอบครองโดยใช้กำลังหรือมีการใช้ความรุนแรงในช่วงเริ่มต้น การครอบครองดังกล่าวย่อมไม่ครบคุณสมบัติสำหรับการได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความ
การครอบครองโดยเปิดเผย
คำว่า ‘โดยเปิดเผย’ หมายถึง การครอบครองที่มิได้กระทำเป็นความลับและบุคคลทั่วไปภายนอกสามารถรับรู้ได้
กล่าวคือ ต้องเป็นการครอบครองอย่างเปิดเผยจนบุคคลอื่นสามารถรับรู้ข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการครอบครองนั้นได้
ตัวอย่างเช่น หากได้สร้างรั้ว ดูแล และใช้ประโยชน์จากที่ดินนั้นจริง อาจถือว่ามีลักษณะเป็นการครอบครองโดยเปิดเผย
ระยะเวลาครอบครองตามที่กำหนด
ประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลีบัญญัติแยกไว้เป็นสองประเภทตามระยะเวลาครอบครอง
ประเภท | เงื่อนไข | ระยะเวลาครอบครอง |
อายุความได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยทั่วไป | การครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ โดยสงบ และโดยเปิดเผย | 20 ปี |
การได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความของผู้มีชื่อจดทะเบียน | การครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ โดยสงบ และโดยเปิดเผยในขณะที่มีชื่อจดทะเบียน | 10 ปี |
ในทั้งสองกรณี เมื่อพ้นระยะเวลาครอบครองแล้ว สามารถได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ผ่านการจดทะเบียน
โดยเฉพาะ การได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความ 10 ปีได้รับการรับรองเฉพาะแก่ผู้ครอบครองที่มีชื่อจดทะเบียนเท่านั้น และในกรณีนี้ต้องเป็นผู้สุจริตและไม่มีความประมาทเลินเล่อ
เงื่อนไขนี้บัญญัติไว้อย่างชัดเจนในมาตรา 245 วรรค 2 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี
ความต่อเนื่องของการครอบครอง
หากการครอบครองหยุดลงหรือเกิดขึ้นเป็นช่วง ๆ อายุความย่อมขาดตอน
ผู้ครอบครองต้องครอบครองอย่างต่อเนื่องเป็นเวลา 20 ปี (หรือ 10 ปี) โดยการออกจากที่ดินจริงหรือการสละการครอบครองเป็นปัจจัยที่ทำให้ความต่อเนื่องของอายุความสิ้นสุดลง
3. อายุความได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครอง | ทรัพย์ที่อยู่ภายใต้สิทธิและข้อจำกัด
ทรัพย์อันเป็นวัตถุแห่งอายุความได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองคือที่ดินที่ผู้อื่นเป็นเจ้าของ
โดยหลักแล้ว ที่ดินซึ่งตนเป็นเจ้าของจะไม่ได้รับการยอมรับว่าสามารถได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความ
ควรพิจารณากรณีพิเศษดังต่อไปนี้
กรณีมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บางส่วน
หากตนมีชื่อจดทะเบียนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวม แม้จะครอบครองส่วนกรรมสิทธิ์ที่เหลือ การครอบครองดังกล่าวก็ ถือเป็นการครอบครองทรัพย์สินของตนเอง จึงไม่ได้รับการยอมรับว่าได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความ
คำพิพากษาศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลี ลงวันที่ 13. 4. 2001 คดีเลขที่ 99다62036,62043
กรณีครอบครองบางส่วนของกรรมสิทธิ์รวม
หากครอบครองส่วนใดส่วนหนึ่งของที่ดินที่บุคคลอื่นถือกรรมสิทธิ์รวม อาจได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความในส่วนกรรมสิทธิ์ของบุคคลภายนอกซึ่งมิใช่ของตน (คำพิพากษาศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลี ลงวันที่ 26. 6. 1979 คดีเลขที่ 79다639)
ตัวอย่างเช่น หาก A และ B ต่างเป็นเจ้าของที่ดินฝ่ายละ 50% และ C ครอบครองเฉพาะส่วนกรรมสิทธิ์ของ A C อาจได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความ เนื่องจากเป็นส่วนกรรมสิทธิ์ของบุคคลภายนอกซึ่งมิใช่ของตน
การครอบครองที่ดินบางส่วน
แม้จะครอบครองเพียงบางส่วนของที่ดิน มิใช่ที่ดินทั้งแปลง หากสามารถแบ่งแยกส่วนนั้นได้โดยใช้ลักษณะบ่งชี้ที่เป็นภาววิสัย ก็อาจได้กรรมสิทธิ์ในส่วนนั้นโดยอายุความ (คำพิพากษาศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลี ลงวันที่ 14. 12. 1993 คดีเลขที่ 93다5581)
อย่างไรก็ตาม จะเรียกร้องให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ต่อเมื่อผ่านการจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดิน (ขั้นตอนแบ่งเลขที่ดิน) แล้ว
Related News
4. อายุความได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครอง | ผลของการได้กรรมสิทธิ์
เมื่ออายุความได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองครบกำหนดแล้ว ย่อมเกิดผลทางกฎหมายในการได้กรรมสิทธิ์จริง มิใช่เพียงมีความเป็นไปได้ที่จะอ้างสิทธิเท่านั้น
การยอมรับผลย้อนหลัง
ตามมาตรา 247 วรรค 1 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี ผลของกรรมสิทธิ์ที่ได้มาโดยอายุความมีผลย้อนหลังไปถึงเวลาที่เริ่มครอบครอง
กล่าวคือ เมื่ออายุความครบกำหนด ผู้ครอบครองย่อมได้รับการยอมรับสถานะทางกฎหมายเสมือนเป็นเจ้าของที่ดินนั้นมาตั้งแต่เริ่มแรก มิใช่เป็นเพียงผู้ครอบครอง
การหยุดนับและการระงับอายุความ
มาตรา 247 วรรค 2 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลีระบุให้นำบทบัญญัติเกี่ยวกับการหยุดนับอายุความสิ้นสิทธิมาใช้กับอายุความได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ด้วย
ด้วยเหตุนี้ หากเกิดเหตุดังต่อไปนี้ การนับอายุความจะหยุดลงหรือระงับไว้ชั่วคราว
∙ การยอมรับหรือการแสดงเจตนาจะปฏิบัติของผู้ครอบครอง
∙ เหตุสุดวิสัยของเจ้าของหรือผู้ครอบครอง
(ตัวอย่างเช่น ภัยธรรมชาติ เป็นต้น)
เมื่ออายุความหยุดลง ต้องเริ่มนับระยะเวลาอายุความใหม่ตั้งแต่ต้น ส่วนกรณีระงับอายุความ การนับจะดำเนินต่อหลังจากเหตุแห่งการระงับสิ้นสุดลง
การสละประโยชน์แห่งอายุความ
อายุความได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์เป็นประโยชน์ทางกฎหมายของผู้ครอบครอง
อย่างไรก็ตาม ผู้ครอบครองอาจสละประโยชน์ดังกล่าวโดยชัดแจ้งหรือโดยปริยายระหว่างหรือภายหลังการดำเนินคดีได้
ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีได้วินิจฉัยไว้ในคำพิพากษาลงวันที่ 29. 9. 1973 คดีเลขที่ 73다762 ดังต่อไปนี้
ความจำเป็นในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
แม้อายุความได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองจะครบกำหนดแล้ว กรรมสิทธิ์ตามกฎหมายจะสมบูรณ์ด้วยการจดทะเบียน
การครบกำหนดอายุความเพียงอย่างเดียวไม่อาจใช้แทนการจดทะเบียนได้ ผู้ครอบครองจึงต้องดำเนินการกับเจ้าของ (หรือผู้มีชื่อในทะเบียน) โดย ยื่นคดีเรียกร้องให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ หรือ รับโอนการจดทะเบียนตามข้อตกลง จึงจะสามารถใช้สิทธิได้อย่างสมบูรณ์
5. อายุความได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครอง | คดีเรียกร้องให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
แม้อายุความได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองจะครบกำหนดแล้ว แต่ยังจำเป็นต้อง ‘จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์’ เพื่อให้ได้กรรมสิทธิ์จริงอย่างสมบูรณ์
อย่างไรก็ตาม หากไม่สามารถตกลงกับเจ้าของเดิม (ผู้มีชื่อในทะเบียน) หรือไม่ได้รับความร่วมมือ ผู้ครอบครองต้องยื่นคดีเรียกร้องให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อศาลของสาธารณรัฐเกาหลีเพื่อใช้สิทธิของตน
คุณสมบัติในการเรียกร้อง
การยื่นคดีเรียกร้องให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต้องมีคุณสมบัติดังต่อไปนี้
คุณสมบัติ | รายละเอียด |
ระยะเวลาครอบครอง | ครอบครองอย่างต่อเนื่องไม่น้อยกว่า 20 ปี (หรือไม่น้อยกว่า 10 ปีในกรณีสุจริตและปราศจากความประมาทเลินเล่อ) |
ลักษณะการครอบครอง | ครอบครองโดยมีเจตนาเป็นเจ้าของ โดยสงบ และโดยเปิดเผย (มาตรา 245 และมาตรา 197 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี) |
มีผู้ถือกรรมสิทธิ์ตามทะเบียน | ปัจจุบันต้องมีผู้ถือกรรมสิทธิ์ตามทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ |
ผลย้อนหลัง | ต้องได้รับการยอมรับว่ากรรมสิทธิ์เกิดขึ้นนับแต่เวลาเริ่มครอบครอง |
หากมีคุณสมบัติครบตามมาตรา 245 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี ศาลอาจมีคำพิพากษาให้ผู้มีชื่อในทะเบียนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
กระบวนการดำเนินคดี
- ศาลที่มีเขตอำนาจ : ศาลที่มีเขตอำนาจเหนือภูมิลำเนาของจำเลยหรือที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์
② เตรียมพยานหลักฐาน
- ข้อเท็จจริงและระยะเวลาการครอบครอง : ภาพถ่าย ภาพถ่ายทางอากาศ คำให้การเป็นหนังสือของบุคคลภายนอก ทะเบียนอาคาร หลักฐานการชำระภาษี เป็นต้น
- การครอบครองโดยมีเจตนาเป็นเจ้าของ โดยสงบ และโดยเปิดเผย : หลักฐานการควบคุมจริง เช่น รั้ว อาคาร และประวัติการใช้ประโยชน์
- สำเนาทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ : ตรวจสอบข้อมูลของผู้มีชื่อในทะเบียน
③ การวินิจฉัยของศาลและคำพิพากษาถึงที่สุด
- หากศาลยอมรับว่ามีคุณสมบัติครบสำหรับอายุความได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง ศาลจะมีคำพิพากษาให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
- สามารถใช้คำพิพากษาถึงที่สุดยื่นจดทะเบียนได้โดยลำพัง
ขั้นตอนภายหลังคำพิพากษา
เมื่อชนะคดีและคำพิพากษาถึงที่สุดแล้ว สามารถใช้คำพิพากษาดังกล่าวเป็นหลักฐานยื่นขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โดยลำพังได้
เมื่อจดทะเบียนเสร็จแล้ว กรรมสิทธิ์ตามกฎหมายอันเกิดจากการครบกำหนดอายุความย่อมได้รับการยืนยัน หลังจากนั้นจึงสามารถขาย ให้โดยเสน่หา หรือตั้งหลักประกันได้โดยเสรี
6. อายุความได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครอง | รายการตรวจสอบ
การได้กรรมสิทธิ์ตามอายุความได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองมิได้เกิดขึ้นจากเพียง ‘การครอบครอง’ เท่านั้น แต่ต้องมีและพิสูจน์คุณสมบัติตามที่กฎหมายกำหนด
รายการตรวจสอบ | รายละเอียดที่ต้องตรวจสอบ |
เป็นการครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของหรือไม่ | ได้ครอบครองโดยมีเจตนาเป็นเจ้าของหรือไม่? |
เป็นการครอบครองโดยสงบและโดยเปิดเผยหรือไม่ | ได้ครอบครองโดยเปิดเผยและปราศจากความรุนแรงหรือการบังคับหรือไม่? |
ความต่อเนื่องของการครอบครอง | ได้ควบคุมที่ดินจริงอย่างต่อเนื่องโดยไม่ขาดตอนหรือไม่? |
ระยะเวลาครอบครอง | 20 ปีหรือ 10 ปี |
เหตุให้หยุดนับหรือระงับอายุความ | มีเหตุให้อายุความหยุดลง เช่น การยื่นฟ้องคดีหรือไม่? |
หลักฐานการครอบครอง | มีหลักฐาน เช่น ภาพถ่ายทางอากาศ การชำระภาษี หรือการติดตั้งรั้วหรือไม่? |
การตรวจสอบบันทึกของทางราชการ | มีการใช้ชื่อในเอกสารเกี่ยวกับไฟฟ้า ประปา ใบอนุญาตก่อสร้าง หรือรายการอื่นหรือไม่ |
เอกสารเกี่ยวกับการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ | มีสำเนาทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ ทะเบียนที่ดิน และแผนที่ระวางที่ดินหรือไม่ |
ความเป็นไปได้ในการตกลงกับผู้มีชื่อในทะเบียน | สามารถโอนการจดทะเบียนโดยข้อตกลงได้หรือไม่? |
ความพร้อมในการดำเนินคดี | ได้เตรียมยื่นคดีเรียกร้องให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่? |
ความชัดเจนของพื้นที่ที่ครอบครอง | หากครอบครองเพียงบางส่วน สามารถแบ่งแยกด้วยการรังวัดหรือวิธีอื่นได้หรือไม่? |
การสละประโยชน์แห่งอายุความ | เคยยอมรับหรือสละประโยชน์แห่งอายุความหรือไม่? |
ระบบความช่วยเหลือของทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์
สำนักงานกฎหมายแห่งนี้ให้ความช่วยเหลือทางกฎหมายในกรณีที่เกิดความเสี่ยงทางกฎหมาย เช่น ข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ ปัญหาเกี่ยวกับการจดทะเบียน หรือการดำเนินคดี ตั้งแต่การพิสูจน์ว่าอายุความครบกำหนด การยื่นคดีเรียกร้องให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ไปจนถึงการรับมือข้ออ้างเรื่องการสละประโยชน์แห่งอายุความ
🔗นัดหมายปรึกษากฎหมายกับทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อพิจารณาโดยละเอียดว่ามีคุณสมบัติครบสำหรับอายุความได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์หรือไม่ และจัดเตรียมแนวทางดำเนินการที่เหมาะสม
Daeryun ซึ่งอยู่ในอันดับ 9 ของสำนักงานกฎหมายในสาธารณรัฐเกาหลี (อ้างอิงข้อมูลการยื่นแบบภาษีมูลค่าเพิ่มต่อกรมสรรพากรของสาธารณรัฐเกาหลีในปี 25) ให้ความช่วยเหลือในการดำเนินคดีผ่านแนวทางที่เป็นระบบของผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายหลายสาขา
See More
ชมเนื้อหาวิดีโอที่เกี่ยวข้อง
สำหรับกรณีศึกษาคดีนี้
วิธีรับมือคดีการขายทอดตลาด/สิทธิจำนองสูงสุด
