การขายทอดตลาด

ดังที่กล่าวข้างต้น ผู้ขายอาจดำเนินการขายทอดตลาดโดยตรงเพื่อขายทรัพย์สิน หรือเจ้าหนี้อาจดำเนินการเพื่อเรียกชำระสิทธิเรียกร้องที่ยังไม่ได้รับชำระจากลูกหนี้

เมื่อลูกหนี้ไม่สามารถชำระหนี้ เจ้าหนี้อาจยื่นคำขอขายทอดตลาดต่อศาลได้

จากนั้น ศาลจะขายทรัพย์สินของลูกหนี้ (อสังหาริมทรัพย์) ผ่านการประมูล และนำเงินที่ได้จากการขายมาชำระสิทธิเรียกร้องของเจ้าหนี้

การขายทอดตลาดแบ่งตามทรัพย์สินที่ขายเป็น “การขายทอดตลาดอสังหาริมทรัพย์” และ “การขายทอดตลาดสังหาริมทรัพย์” โดยมีกฎหมายและแนวปฏิบัติที่ใช้บังคับแตกต่างกัน

การขายทอดตลาดอสังหาริมทรัพย์มี อสังหาริมทรัพย์อิสระที่จดทะเบียนเป็นวัตถุแห่งการขาย และส่วนใหญ่ดำเนินการโดยศาล

ส่วนการขายทอดตลาดสังหาริมทรัพย์ครอบคลุม “สังหาริมทรัพย์ที่มีรูปร่าง” เช่น ยานพาหนะและเครื่องจักร ตลอดจนสิทธิบางประเภท เช่น สิทธิสมาชิกและสิทธิเรียกร้อง

การขายทอดตลาดแบ่งตามผู้ดำเนินการเป็น “การขายทอดตลาดโดยเอกชน” และ “การขายทอดตลาดโดยหน่วยงานรัฐ” โดยประเภทหลังแบ่งออกได้อีก 2 ประเภท

การขายทอดตลาดโดยศาลดำเนินการได้เมื่อเจ้าหนี้ยื่นคำขอต่อศาล ส่วนการขายทอดตลาดทรัพย์สินของรัฐดำเนินการโดยหน่วยงานสาธารณะ เช่น กรมสรรพากรแห่งสาธารณรัฐเกาหลีและบรรษัทบริหารสินทรัพย์เกาหลี เพื่อเรียกเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมสาธารณะที่ค้างชำระ

การขายทอดตลาดแบ่งเป็น “การขายทอดตลาดเพื่อบังคับหลักประกัน” และ “การขายทอดตลาดโดยการบังคับคดี” ตามความจำเป็นต้องมีเอกสารสิทธิบังคับคดีที่ศาลรับรองเพื่อเริ่มกระบวนการ โดยทั้งสองประเภทมีความมั่นคงทางกฎหมายแตกต่างกัน

ทรัพย์สินหลักในการขายทอดตลาดอสังหาริมทรัพย์คือที่ดิน

ตามมาตรา 99 วรรค 1 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี ที่ดินถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอิสระ และ ที่ดินทุกประเภท เช่น ที่ดินเกษตรกรรม ที่ดินสำหรับปลูกสร้าง และที่ป่า เป็นทรัพย์สินที่ขายทอดตลาดได้

ส่วนใต้พื้นดินและเหนือพื้นดินรวมอยู่ด้วยภายในขอบเขตแห่งประโยชน์บางประการ (มาตรา 212 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี)

อาคาร จัดเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอิสระแยกต่างหากจากที่ดิน (มาตรา 14 วรรค 1 แห่งรัฐบัญญัติการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ของสาธารณรัฐเกาหลี)

อย่างไรก็ตาม อาคารต้องมีคุณสมบัติต่อไปนี้จึงจะได้รับการยอมรับว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอิสระ

อาคารที่อยู่ระหว่างก่อสร้างอาจเป็นทรัพย์สินในการขายทอดตลาดสังหาริมทรัพย์ เพราะยังถือเป็น “สังหาริมทรัพย์ที่มีรูปร่าง” (มาตรา 189 วรรค 2 อนุมาตรา 1 แห่งรัฐบัญญัติว่าด้วยการบังคับคดีแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี)

ส่วนที่ต่อเติมจากอาคารเดิมอาจเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอิสระหรืออาจเป็นส่วนควบซึ่งขึ้นอยู่กับอาคารเดิม ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับพฤติการณ์

การวินิจฉัยพิจารณาจากหลักเกณฑ์ 3 ประการต่อไปนี้

โดยทั่วไป ต้นไม้ ถือเป็นสิ่งที่ติดอยู่กับที่ดินและขายทอดตลาดพร้อมกับที่ดิน

อย่างไรก็ตาม ต้นไม้อาจแยกขายทอดตลาดเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอิสระจากที่ดินได้ หากเข้าเงื่อนไข 1 ข้อจากรายการต่อไปนี้

หากถือกรรมสิทธิ์รวมในอสังหาริมทรัพย์ เฉพาะส่วนแบ่งกรรมสิทธิ์ของตนอาจถูกขายทอดตลาดแยกต่างหากได้ (มาตรา 139 แห่งรัฐบัญญัติว่าด้วยการบังคับคดีแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี)

อย่างไรก็ตาม สิทธิใช้ที่ดินของอาคารชุด เช่น อพาร์ตเมนต์ ไม่อาจแยกขายทอดตลาดจากส่วนกรรมสิทธิ์เฉพาะได้ เว้นแต่จะมีข้อตกลงพิเศษ

สังหาริมทรัพย์บางประเภทที่สามารถจดทะเบียนได้ให้นำกระบวนการขายทอดตลาดอสังหาริมทรัพย์ตามรัฐบัญญัติว่าด้วยการบังคับคดีแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลีมาใช้โดยอนุโลม

สิทธิพิเศษต่อไปนี้สามารถเป็นทรัพย์สินในการขายทอดตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เช่นกัน

แม้กฎหมายจะไม่ถือว่าเป็น “อสังหาริมทรัพย์” แต่ในการขายทอดตลาดจะดำเนินการด้วยวิธีเดียวกับอสังหาริมทรัพย์

แม้สิทธิเหล่านี้ไม่มีรูปร่างทางกายภาพ แต่ได้รับสิทธิแต่เพียงผู้เดียวในการใช้และหาประโยชน์จากพื้นที่บางแห่ง จึงได้รับการยอมรับให้เป็นทรัพย์สินที่ขายทอดตลาดได้เช่นเดียวกับอสังหาริมทรัพย์

โดยทั่วไป การขายทอดตลาดเริ่มขึ้นเมื่อเจ้าหนี้ยื่นคำขอต่อศาลให้ขายทอดตลาดอสังหาริมทรัพย์ของลูกหนี้ ศาลที่มีเขตอำนาจคือศาลแขวง ณ ที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์

รายการต่อไปนี้เป็นเอกสารหลักที่ต้องยื่นต่อศาลเมื่อขอให้ขายทอดตลาดโดยการบังคับคดี

เอกสารที่จำเป็น (สำหรับการขายทอดตลาดโดยการบังคับคดี)

เมื่อศาลรับคำขอขายทอดตลาดแล้ว ศาลจะตรวจสอบเอกสารและวินิจฉัยว่าจะเปิดกระบวนการขายทอดตลาดหรือไม่ พร้อมทั้งขอให้นายทะเบียนจดทะเบียนยึดอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว

จากนั้นจะดำเนินกระบวนการต่อไปนี้

เอกสารต่อไปนี้ซึ่งจัดทำขึ้นในกระบวนการดังกล่าวจะต้องจัดไว้ที่ศาลให้บุคคลทั่วไปตรวจดูได้อย่างช้าที่สุด 1 สัปดาห์ก่อนวันขายหรือวันเริ่มประมูล

เอกสารการขายทอดตลาดที่เปิดให้ตรวจดู

ศาลจะกำหนดวิธีและกำหนดการขายทอดตลาด แล้วประกาศในราชกิจจานุเบกษา หนังสือพิมพ์ กระดานประกาศของศาล เป็นต้น

ประเภทของวิธีประมูล

ผู้ประมูลรวบรวมข้อมูลทรัพย์สินจากกระดานประกาศของศาล พอร์ทัลออนไลน์ เป็นต้น แล้ววิเคราะห์สิทธิและสำรวจสถานที่ก่อนตัดสินใจว่าจะเข้าร่วมประมูลหรือไม่

ข้อควรระวัง

ผู้ประมูลต้องยื่นใบเสนอราคาและเงินประกันการเสนอซื้อ (โดยทั่วไป 10% ของราคาขั้นต่ำ) ตามวิธีที่เลือก ได้แก่ การประมูลในวันกำหนดหรือภายในระยะเวลาที่กำหนด

ขั้นตอนการประมูลในวันกำหนด

ขั้นตอนการประมูลภายในระยะเวลาที่กำหนด

เมื่อสิ้นสุดการประมูล จะมีการกำหนดผู้เสนอซื้อราคาสูงสุดและผู้เสนอซื้อราคาสูงสุดลำดับถัดไป

จากนั้นในวันวินิจฉัยการขาย ศาลจะรับฟังความคิดเห็นของผู้มีส่วนได้เสียและพิจารณาข้อคัดค้าน ก่อนมีคำสั่งอนุญาตหรือไม่อนุญาตให้ขาย

เมื่อคำสั่งอนุญาตให้ขายถึงที่สุด ผู้ซื้อจะต้องชำระราคาขายทั้งหมดภายในระยะเวลาที่กำหนด

เมื่อชำระครบถ้วนแล้วจะเกิดผลดังต่อไปนี้

เมื่อชำระราคาขายครบถ้วน ศาลจะกำหนดวันแบ่งเงินและแจ้งผู้มีส่วนได้เสีย ก่อนดำเนินการแบ่งเงินตามขั้นตอนต่อไปนี้

ผู้ซื้อจะได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์เมื่อชำระราคาขายทั้งหมดภายในระยะเวลาที่ศาลกำหนด

ในกรณีนี้ กรรมสิทธิ์จะโอนโดยศาลขอให้นายทะเบียนดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โดยตรง โดยไม่จำเป็นต้องเรียกร้องให้เจ้าของเดิมดำเนินการจดทะเบียน

อย่างไรก็ตาม หากไม่จดทะเบียน การจำหน่ายทรัพย์สิน เช่น การขายหรือการให้ จะถูกจำกัด จึงต้องดำเนินกระบวนการจดทะเบียน

เอกสารที่จำเป็นสำหรับคำขอให้ศาลดำเนินการจดทะเบียน

เมื่อได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์จากการขายทอดตลาด ผู้ซื้อต้องชำระภาษีต่าง ๆ เช่น ภาษีการได้มา อากรแสตมป์ ภาษีการศึกษาท้องถิ่น และภาษีพิเศษเพื่อพื้นที่เกษตรกรรมและประมง

การชนะประมูลถือเป็น “การได้มาโดยมีค่าตอบแทน” ในทางภาษีเช่นเดียวกับการซื้อขายทั่วไป และผู้ซื้อต้องยื่นแบบและชำระภาษีที่เกี่ยวข้องด้วยตนเอง

ภาษีหลัก

สำนักงานกฎหมายแห่งนี้มีทนายความผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนกับสมาคมทนายความเกาหลี และทนายความเฉพาะทางที่มีประสบการณ์โดยเฉลี่ยอย่างน้อย 10 ปี

สามารถให้ความช่วยเหลือทางกฎหมายตลอดกระบวนการ ตั้งแต่การเรียกเก็บหนี้ การวิเคราะห์สิทธิ และการวางกลยุทธ์การประมูล ไปจนถึงการแบ่งเงินจากราคาขายและการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์

หากดำเนินกระบวนการทั้งหมดด้วยตนเองได้ยาก อาจพิจารณาขอความช่วยเหลือจากทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อดำเนินกระบวนการอย่างถูกต้อง