การเวนคืนที่ดิน/ค่าชดเชย

รัฐหรือหน่วยงานสาธารณะดำเนินโครงการสาธารณประโยชน์หลายประเภท เช่น การก่อสร้างที่อยู่อาศัยสาธารณะ การขยายโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมอย่างถนนและทางรถไฟ และการจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรม

เนื่องจากต้องจัดหาที่ดินและทรัพย์สินที่จำเป็นต่อโครงการ จึงเริ่มจากการเจรจากับเจ้าของที่ดินเพื่อทำสัญญาซื้อขาย

อย่างไรก็ตาม เพื่อรองรับกรณีที่ไม่สามารถบรรลุข้อตกลงกันได้ จึงมีระบบกฎหมายที่คุ้มครองสิทธิในทรัพย์สินของประชาชน ขณะเดียวกันก็อนุญาตให้บังคับได้มาซึ่งที่ดินที่จำเป็นต่อโครงการสาธารณประโยชน์โดยจ่ายค่าชดเชยที่เป็นธรรม ซึ่งเรียกว่า “ระบบการเวนคืนที่ดิน”

① ลักษณะบังคับ

การเวนคืนที่ดินเป็นการบังคับที่รัฐหรือหน่วยงานสาธารณะสามารถได้มาซึ่งที่ดินเพื่อโครงการสาธารณประโยชน์โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากบุคคล

② หลักการจ่ายค่าชดเชยที่เป็นธรรม

เนื่องจากเป็นการบังคับได้มาซึ่งทรัพย์สิน จึงต้องจ่ายค่าชดเชยที่เป็นธรรมและสอดคล้องกับราคาตลาดแก่ผู้ถูกเวนคืน

④ การรับรองความชอบธรรมของกระบวนการ

การเวนคืนที่ดินต้องอาศัยกฎหมายและดำเนินการตามกระบวนการที่โปร่งใสและเป็นธรรม โดยผู้ถูกเวนคืนได้รับการรับรองสิทธิในการยื่นคำคัดค้านและฟ้องคดีต่อศาล

⑤ หลักการให้ความสำคัญแก่ประโยชน์สาธารณะ

การเวนคืนที่ดินต้องมีวัตถุประสงค์เพื่อประโยชน์สาธารณะ และไม่อนุญาตให้ดำเนินการเพื่อประโยชน์ส่วนบุคคล

⑥ ความรวดเร็วและประสิทธิภาพ

มีมาตรการเชิงระบบเพื่อรักษาความรวดเร็วตามสมควรและป้องกันความล่าช้าที่ไม่จำเป็น เพื่อให้โครงการสาธารณประโยชน์ดำเนินไปโดยไม่ติดขัด

สำหรับที่ดินที่ไม่สามารถตกลงซื้อขายกันได้ ผู้ดำเนินโครงการจะยื่นคำขอให้คณะกรรมการเวนคืนที่ดินของสาธารณรัฐเกาหลีมีคำวินิจฉัยเวนคืน

จากนั้นคำขอที่รับไว้จะถูกส่งไปยังหน่วยงานระดับเมือง อำเภอ หรือเขตซึ่งเป็นที่ตั้งของที่ดิน เพื่อขอให้ประกาศและเปิดให้ตรวจดู

หน่วยงานระดับเมือง อำเภอ หรือเขตจะประกาศรายละเอียดที่เกี่ยวข้องบนกระดานประกาศเป็นเวลา 14 วัน และแจ้งเจ้าของที่ดินและบุคคลอื่นที่เกี่ยวข้องเป็นรายบุคคล เพื่อให้ตรวจดูรายละเอียดคำขอเวนคืนได้

ในระหว่างระยะเวลาประกาศ เจ้าของสามารถตรวจดูเอกสารคำขอเวนคืนและยื่นหนังสือแสดงความคิดเห็นได้

หนังสือแสดงความคิดเห็นต้องระบุความประสงค์หรือข้อเรียกร้องเกี่ยวกับการเวนคืนดังต่อไปนี้โดยละเอียด

คณะกรรมการเวนคืนที่ดินของสาธารณรัฐเกาหลีจะตรวจสอบความคิดเห็นที่เจ้าของและผู้ดำเนินโครงการยื่นมา และตรวจสอบข้อเท็จจริงด้วยการสำรวจพื้นที่

ในกระบวนการนี้จะพิจารณาอย่างรอบคอบเพื่อให้ข้ออ้างสิทธิของเจ้าของได้รับการสะท้อนอย่างเพียงพอ

มีการมอบหมายให้สถาบันประเมินราคาที่เป็นอิสระ 2 แห่งประเมินมูลค่า เพื่อคำนวณค่าชดเชยที่เหมาะสมสำหรับที่ดิน

ผลการประเมินใช้เป็นหลักเกณฑ์ในการจ่ายค่าชดเชยอย่างเป็นธรรม

คณะกรรมการเวนคืนที่ดินของสาธารณรัฐเกาหลีจะจัดทำคำวินิจฉัยเวนคืนโดยอาศัยผลการประเมินราคาและข้อมูลจากการตรวจสอบข้อเท็จจริง และให้คณะกรรมการพิจารณาเพื่อยืนยันคำวินิจฉัย

คำวินิจฉัยจะส่งถึงเจ้าของด้วยวิธีการส่งแบบพิเศษ หากไม่สามารถส่งได้ จะปิดประกาศไว้เป็นเวลา 14 วันที่หน่วยงานระดับเมือง อำเภอ หรือเขตซึ่งมีเขตอำนาจเหนือที่ตั้งของที่ดิน

การยื่นคำคัดค้าน

เจ้าของสามารถยื่นคำคัดค้านนับตั้งแต่วันที่ได้รับคำวินิจฉัยภายใน 30 วัน โดยในกระบวนการพิจารณาคำคัดค้านจะมีการประเมินราคาและพิจารณาใหม่

∙การยื่นคดีปกครอง

ภายหลังได้รับคำวินิจฉัยภายใน 90 วัน (กรณียื่นคำคัดค้าน ภายใน 60 วัน) สามารถโต้แย้งความชอบด้วยกฎหมายของคำวินิจฉัยและความเหมาะสมของค่าชดเชยต่อศาลผ่านคดีปกครองได้

ค่าชดเชยที่ดินยึดราคาที่ดินประกาศทางราชการซึ่งประกาศ ณ วันที่ 1 เดือน 1 ของทุกปีเป็นหลัก

ผู้ประเมินราคาจะดำเนินการประเมินโดยพิจารณาร่วมกันถึงอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดิน อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาผู้ผลิต และลักษณะเฉพาะของที่ดินที่อยู่ภายใต้การเวนคืน

อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นโดยมิใช่ตามกลไกปกติเนื่องจากโครงการสาธารณประโยชน์ดังกล่าว (ผลประโยชน์จากการพัฒนา) หรือราคาที่เกิดจากการเก็งกำไร จะไม่นำมารวมในการประเมินราคา

นอกจากนี้ โดยหลักแล้วจะจ่ายค่าชดเชยเป็นเงินสด แต่ อาจชดเชยเป็นพันธบัตรตามความประสงค์ของเจ้าของหรือภายใต้เงื่อนไขบางประการ

สำหรับอาคารและสิ่งอื่นที่กีดขวางการดำเนินโครงการ จะชดเชยค่าใช้จ่ายในการย้ายเป็นลำดับแรก (ค่ารื้อถอน ค่าขนส่ง และค่าติดตั้งใหม่)

หากค่าใช้จ่ายในการย้ายสูงกว่าราคาที่จะได้มาซึ่งทรัพย์สิน หรือไม่สามารถย้ายได้ จะชดเชยโดยอิงราคาที่จะได้มาซึ่งอาคารหรือทรัพย์สินดังกล่าว

ค่าชดเชยกรณีหยุดประกอบกิจการชั่วคราว จ่ายโดยอิงกำไรจากการประกอบกิจการในระยะเวลาหยุดกิจการไม่เกิน 4 เดือน

ค่าชดเชยกรณีเลิกกิจการจะชดเชยกำไรจากการประกอบกิจการเป็นเวลา 2 ปี โดยผู้มีสิทธิได้รับค่าชดเชยต้องเข้าเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่งดังต่อไปนี้

เงื่อนไขของผู้มีสิทธิได้รับค่าชดเชยกรณีเลิกกิจการ

หากผู้ดำเนินโครงการเวนคืนหรือซื้อที่ดินเพียงบางส่วนจนทำให้มูลค่าของที่ดินส่วนที่เหลือลดลง หรือต้องดำเนินงานก่อสร้างทางเข้า คูน้ำ รั้ว หรือสิ่งอื่น จะชดเชยความเสียหายและค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง

สำหรับสิทธิบางประเภท เช่น สิทธิทำเหมืองและสิทธิทำประมง จะจ่ายค่าชดเชยจากการสิ้นสุดของสิทธิดังกล่าวแยกต่างหากตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

หากพื้นที่เกษตรกรรมใกล้เคียงที่ไม่รวมอยู่ในเขตโครงการถูกล้อมรอบด้วยภูเขา แม่น้ำ หรือพื้นที่อื่นเนื่องจากการดำเนินโครงการจนไม่สามารถเข้าออกได้ เมื่อเจ้าของยื่นคำขอ อาจถือเสมือนว่าเป็นที่ดินภายในเขตโครงการและจ่ายค่าชดเชยได้

สำหรับพื้นที่เกษตรกรรมที่รวมอยู่ในเขตโครงการ จะชดเชยความเสียหายจากการทำเกษตรเป็นจำนวนเท่ากับรายได้รวมเฉลี่ยจากพืชผลของครัวเรือนเกษตร 2 ปี โดยคำนวณจากช่วง 3 ปีก่อนหน้า

หากเจ้าของพื้นที่เกษตรกรรมมิใช่ผู้เพาะปลูกจริง จะจ่ายค่าชดเชยดังต่อไปนี้

หากไม่สามารถตกลงกันได้หรือไม่อาจดำเนินการเจรจาได้ ผู้ดำเนินโครงการสามารถยื่นคำขอให้คณะกรรมการเวนคืนที่ดินของสาธารณรัฐเกาหลีที่มีเขตอำนาจมีคำวินิจฉัยได้

บุคคลที่คัดค้านคำวินิจฉัยของคณะกรรมการเวนคืนที่ดินของสาธารณรัฐเกาหลีสามารถยื่นคำคัดค้านเป็นหนังสือต่อคณะกรรมการกลางว่าด้วยการเวนคืนที่ดินของสาธารณรัฐเกาหลีภายใน 30 วันนับจากวันที่ได้รับสำเนาคำวินิจฉัยฉบับรับรอง โดยใช้แบบคำคัดค้านที่กำหนด

สำนักงานกฎหมายแห่งนี้มีทนายความด้านการเวนคืนและค่าชดเชย รวมถึงทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ซึ่งขึ้นทะเบียนกับเนติบัณฑิตยสภาเกาหลี ตลอดจนทนายความเฉพาะด้านจำนวนมากที่มีประสบการณ์เฉลี่ยอย่างน้อย 10 ปี

จึงสามารถให้ความช่วยเหลือทางกฎหมายเฉพาะด้านอย่างเป็นระบบในประเด็นต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการเวนคืนที่ดินและค่าชดเชย เช่น กระบวนการ สัญญา ข้อพิพาท และการอนุญาตทางปกครอง

หากต้องการความช่วยเหลือในกระบวนการเวนคืนที่ดินและการชดเชย สามารถขอความช่วยเหลือจากทนายความเฉพาะด้านได้