การฝ่าฝืนรัฐบัญญัติว่าด้วยนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตของสาธารณรัฐเกาหลี

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตเป็นผู้ประกอบวิชาชีพนายหน้าซึ่งได้รับคุณสมบัติจากการสอบ โดยมีบทบาทและการจำแนกประเภทที่กำหนดไว้อย่างเคร่งครัดตาม 「รัฐบัญญัติว่าด้วยนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตของสาธารณรัฐเกาหลี」

ประเภทของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต

การที่บุคคลซึ่งไม่มีคุณสมบัติดำเนินงานนายหน้าโดยลำพังถือเป็นการฝ่าฝืนอย่างชัดเจน

ทรัพย์สินที่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตสามารถเป็นนายหน้าได้ถูกจำกัดไว้ตามกฎหมายเช่นกัน

การนายหน้าที่เกินขอบเขตดังกล่าวอาจถือเป็นการฝ่าฝืนรัฐบัญญัติว่าด้วยนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต

ทรัพย์สินที่สามารถเป็นวัตถุแห่งการนายหน้าได้ (มาตรา 3 แห่ง 「รัฐบัญญัติว่าด้วยนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตของสาธารณรัฐเกาหลี」)

หากเป็นนายหน้าเกี่ยวกับสิทธิหรือทรัพย์สินดังต่อไปนี้ อาจถือเป็นการฝ่าฝืนรัฐบัญญัติว่าด้วยนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต เนื่องจากสิ่งดังกล่าวไม่ใช่ทรัพย์สินที่กฎหมายกำหนดให้เป็นวัตถุแห่งการนายหน้า

มาตรา 33 วรรค 1 แห่งรัฐบัญญัติว่าด้วยนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตของสาธารณรัฐเกาหลี ห้ามนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ประกอบกิจการเป็นรายบุคคลและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในสังกัดกระทำการ 9 ประเภทดังต่อไปนี้อย่างชัดแจ้ง

การกระทำต้องห้าม 9 ประเภท

หากฝ่าฝืนการกระทำต้องห้ามเหล่านี้แม้เพียงข้อเดียว อาจถูกกำหนดมาตรการลงโทษทางปกครองได้

นอกจากนี้ โดยเฉพาะ ผู้ที่ฝ่าฝืนข้อ 5 ถึงข้อ 9 จะถูกลงโทษทางอาญาตามกฎหมายปกครองด้วย

แม้มิใช่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต แต่หากกระทำการโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อขัดขวางการทำงานของนายหน้ารายใดรายหนึ่งอย่างไม่เป็นธรรม หรือเพื่อส่งผลกระทบต่อราคาตลาด ก็อาจถูกลงโทษเช่นกัน

การกระทำของบุคคลภายนอกที่ขัดขวางการทำงานของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะดังกล่าวอาจเป็นเหตุให้ถูกลงโทษได้เช่นกัน

คุณสมบัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตย่อมถูกเพิกถอนเมื่อมีการฝ่าฝืนร้ายแรงดังต่อไปนี้ (มาตรา 35 แห่ง 「รัฐบัญญัติว่าด้วยนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตของสาธารณรัฐเกาหลี」)

ในการเพิกถอนคุณสมบัติ ผู้ว่าราชการระดับนครหรือจังหวัดของสาธารณรัฐเกาหลีต้องดำเนินกระบวนการไต่สวนก่อน และผู้ถูกเพิกถอนต้องคืนใบรับรองคุณสมบัติหรือยื่นหนังสือชี้แจงเหตุผลภายใน 7 วัน

หากตรวจพบความประมาทหรือการฝ่าฝืนกฎหมายในกระบวนการปฏิบัติงานนายหน้า คุณสมบัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์อาจถูกพักใช้เป็นระยะเวลาหนึ่ง

ระยะเวลาของคำสั่งจะแตกต่างกันตามลักษณะและระดับของการฝ่าฝืน (มาตรา 36 วรรค 1 และวรรค 3 แห่ง 「รัฐบัญญัติว่าด้วยนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตของสาธารณรัฐเกาหลี」 รวมถึงข้อ 22 วรรค 1 และตารางแนบท้าย 3 แห่งกฎกระทรวงว่าด้วยการบังคับใช้รัฐบัญญัติดังกล่าว)

ดังนั้น หากกระทำการต้องห้ามสำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ตามที่กล่าวข้างต้น คุณสมบัติอาจถูกพักใช้ได้

ในกรณีนี้ ผู้ว่าราชการระดับนครหรือจังหวัดของสาธารณรัฐเกาหลีอาจเพิ่มหรือลดระยะเวลาพักใช้คุณสมบัติได้ไม่เกิน 1/2 โดยพิจารณาจากมูลเหตุ จำนวนครั้ง และผลของการฝ่าฝืน ทั้งนี้ ระยะเวลาสูงสุดต้องไม่เกิน 6 เดือน

ผลของคำสั่งมิได้จำกัดเพียงคุณสมบัติเท่านั้น แต่ยังส่งผลให้ไม่สามารถจดทะเบียนประกอบธุรกิจนายหน้าในภายหลังได้

การจดทะเบียนจัดตั้งสำนักงานนายหน้าอาจถูกเพิกถอนได้หากมีเหตุดังต่อไปนี้

เหตุแห่งการเพิกถอนการจดทะเบียน (มาตรา 38 แห่ง 「รัฐบัญญัติว่าด้วยนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตของสาธารณรัฐเกาหลี」)

ดังนั้น หากกระทำการต้องห้ามสำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ตามที่กล่าวข้างต้น การจดทะเบียนอาจถูกเพิกถอนได้

คำสั่งพักกิจการเป็นคำสั่งที่ห้ามปฏิบัติงานนายหน้าเป็นระยะเวลาหนึ่ง โดยกำหนดได้ไม่เกิน 6 เดือนตามระดับของการฝ่าฝืน (มาตรา 39 วรรค 1 แห่ง 「รัฐบัญญัติว่าด้วยนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตของสาธารณรัฐเกาหลี」 รวมถึงข้อ 14 และแบบแนบท้ายหมายเลข 15 แห่งกฎกระทรวงว่าด้วยการบังคับใช้รัฐบัญญัติดังกล่าว)

หากนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนเปิดสำนักงานเป็นนิติบุคคล อาจมีคำสั่งพักกิจการแยกต่างหากสำหรับสำนักงานใหญ่หรือสำนักงานสาขาแต่ละแห่ง

บทลงโทษนี้ใช้กับการกระทำที่รบกวนตลาดอย่างร้ายแรง การส่งเสริมการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ หรือการจดทะเบียนจัดตั้งโดยมิชอบ เป็นต้น (มาตรา 48 มาตรา 33 วรรค 1 ข้อ 5 ถึงข้อ 9 และมาตรา 33 วรรค 2 แห่งรัฐบัญญัติว่าด้วยนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต)

บทลงโทษนี้ใช้กับการใช้คุณสมบัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์โดยมิชอบ การฝ่าฝืนข้อกำหนดในการบริหารสำนักงาน และการเปิดเผยความลับ เป็นต้น (มาตรา 49 วรรค 1 มาตรา 24 วรรค 4 มาตรา 29 วรรค 2 และมาตรา 33 วรรค 1 ข้อ 1 ถึงข้อ 4 แห่งรัฐบัญญัติว่าด้วยนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต)

เมื่อมีการรับเรื่องข้อสงสัยเกี่ยวกับการฝ่าฝืน ขั้นแรกต้องตรวจสอบหนังสือแจ้งจากหน่วยงานที่มีเขตอำนาจหรือหน่วยงานสืบสวนสอบสวน

หากการฝ่าฝืนเกิดจากความผิดพลาดทั่วไป ข้อผิดพลาดของระบบ หรือความเข้าใจผิด ต้องจัดเตรียมหลักฐานแวดล้อมที่สามารถอธิบายเหตุเหล่านั้นได้อย่างเป็นรูปธรรม

หากได้รับคำขอให้ยื่นหนังสือรับรองข้อเท็จจริงหรือหนังสือชี้แจง ต้องยื่นภายในกำหนดเวลา โดยอธิบายพฤติการณ์แห่งการฝ่าฝืน การมีหรือไม่มีเจตนา และการดำเนินมาตรการภายหลังเป็นหลัก

หากชี้แจงในขั้นตอนการสอบสวนไม่เพียงพอ อาจนำไปสู่การเพิกถอนการจดทะเบียนในภายหลัง การรับมือในระยะแรกจึงมีความสำคัญ

เมื่อมีคำสั่งทางปกครอง สามารถโต้แย้งได้ด้วยการพิจารณาอุทธรณ์ทางปกครองต่อหน่วยงานปกครองหรือคดีปกครองภายในกำหนดเวลา

โดยเฉพาะคำสั่งที่ร้ายแรง เช่น การเพิกถอนการจดทะเบียนจัดตั้งหรือการพักกิจการ 6 เดือน ซึ่งส่งผลโดยตรงให้ต้องหยุดประกอบอาชีพ ควรพิจารณาความเป็นไปได้ในการโต้แย้งโดยเร็ว

ควรปรับปรุงระบบปฏิบัติงาน เช่น ระบบบริหารงานภายใน การกำกับดูแลผู้ช่วยงานนายหน้า และขั้นตอนการจัดทำและเก็บรักษาสัญญา เพื่อป้องกันมิให้เกิดการฝ่าฝืนในลักษณะเดียวกันอีก

สำนักงานกฎหมายแห่งนี้มีทนายความเฉพาะทางด้านอสังหาริมทรัพย์ซึ่งขึ้นทะเบียนกับสมาคมทนายความเกาหลี รวมถึงทนายความผู้เชี่ยวชาญหลายคนซึ่งมีประสบการณ์โดยเฉลี่ยตั้งแต่ 10 ปีขึ้นไป

สามารถดำเนินมาตรการทางกฎหมายเพื่อคุ้มครองผู้ประกอบธุรกิจนายหน้าได้ ตั้งแต่การรับมือกับความเสี่ยงที่จะถูกเพิกถอนการจดทะเบียนสำนักงานนายหน้าหรือถูกสั่งพักประกอบกิจการ การต่อสู้ต่อความเสี่ยงที่จะถูกลงโทษทางอาญา ตลอดจนการยื่นคำคัดค้านและการพิจารณาอุทธรณ์ทางปกครอง

เนื่องจากการรับมือเชิงกลยุทธ์โดยผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายแทนการดำเนินการเพียงลำพังอาจเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญ จึงควรดำเนินการทางกฎหมายโดยได้รับความช่วยเหลือจากทนายความเฉพาะทางด้านอสังหาริมทรัพย์