การฝ่าฝืนรัฐบัญญัติของสาธารณรัฐเกาหลีว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในชื่อผู้มีสิทธิที่แท้จริง

การถือกรรมสิทธิ์แทนระหว่างผู้ให้และผู้รับถือกรรมสิทธิ์แทนเป็นวิธีที่ ผู้ให้ถือกรรมสิทธิ์แทนซึ่งเป็นผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จริง โอนทะเบียนไปเป็นชื่อของผู้รับถือกรรมสิทธิ์แทนแทนที่จะเป็นชื่อของตนเอง

สัญญา การชำระราคา และกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงล้วนเป็นของผู้ให้ถือกรรมสิทธิ์แทน ส่วนผู้รับถือกรรมสิทธิ์แทนมีเพียงชื่อปรากฏในทะเบียน

ในกรณีดังกล่าว ข้อตกลงให้ถือกรรมสิทธิ์แทนโดยใช้ชื่อบุคคลอื่นเป็นโมฆะตามมาตรา 4 แห่งรัฐบัญญัติของสาธารณรัฐเกาหลีว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในชื่อผู้มีสิทธิที่แท้จริง และแม้ผู้รับถือกรรมสิทธิ์แทนจะจดทะเบียนไว้ในชื่อตนเอง ก็ไม่อาจอ้างกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายได้

ผู้ให้ถือกรรมสิทธิ์แทนอาจเรียกร้องให้ผู้รับถือกรรมสิทธิ์แทนเพิกถอนทะเบียนหรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้

การถือกรรมสิทธิ์แทนที่มีผู้ขายเข้ามาเกี่ยวข้องเป็นรูปแบบที่ ผู้ให้ถือกรรมสิทธิ์แทนทำสัญญาซื้อขายกับผู้ขายโดยตรงและชำระราคา แต่ขอให้โอนทะเบียนไปเป็นชื่อของผู้รับถือกรรมสิทธิ์แทนซึ่งเป็นบุคคลที่ 3

คู่สัญญาคือผู้ให้ถือกรรมสิทธิ์แทนและผู้ขาย

ในกรณีนี้ ข้อตกลงให้ถือกรรมสิทธิ์แทนโดยใช้ชื่อบุคคลอื่นเป็นโมฆะเช่นกัน ดังนั้น แม้ผู้ขายจะโอนทะเบียนไปเป็นชื่อของผู้รับถือกรรมสิทธิ์แทนแล้ว ผู้ให้ถือกรรมสิทธิ์แทนก็อาจใช้สิทธิแทนผู้ขายเพื่อเรียกร้องให้เพิกถอนทะเบียนในชื่อผู้รับถือกรรมสิทธิ์แทนและโอนทะเบียนให้แก่ตนได้ (การเรียกร้องให้จดทะเบียนโอนโดยใช้สิทธิแทน)

อย่างไรก็ตาม สิทธิดังกล่าวมีอายุความ 10 ปี จึงต้องใช้ความระมัดระวัง

แต่หากผู้ให้ถือกรรมสิทธิ์แทนครอบครองอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมาโดยตลอด อายุความจะไม่เริ่มนับ

การถือกรรมสิทธิ์แทนโดยใช้ชื่อในสัญญามีโครงสร้างที่ภายนอกดูเสมือนว่าผู้รับถือกรรมสิทธิ์แทนทำสัญญาโดยตรงกับผู้ขายและเป็นผู้ชำระราคา

แต่ ในความเป็นจริงผู้ให้ถือกรรมสิทธิ์แทนเป็นผู้จัดหาเงินทุนและเป็นผู้ตัดสินใจทั้งหมด

หลักเกณฑ์สำคัญในกรณีนี้คือผู้ขายทราบข้อเท็จจริงเรื่องการถือกรรมสิทธิ์แทนโดยใช้ชื่อบุคคลอื่นหรือไม่

ในกรณีนี้ ผู้ให้ถือกรรมสิทธิ์แทนไม่อาจอ้างสิทธิในตัวอสังหาริมทรัพย์ และอาจเรียกร้องจากผู้รับถือกรรมสิทธิ์แทนได้เพียงการคืนลาภมิควรได้เท่ากับราคาซื้อขายที่ตนชำระ

เงินเพิ่มเชิงลงโทษทางปกครองเป็นมาตรการที่อาจกำหนดได้สูงสุดถึง 30% ของราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์เมื่อตรวจพบการถือกรรมสิทธิ์แทนโดยใช้ชื่อบุคคลอื่น

ผู้ให้ถือกรรมสิทธิ์แทนซึ่งไม่ได้จดทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ไว้ในชื่อของผู้มีสิทธิที่แท้จริง อาจถูกกำหนดเงินเพิ่มเชิงลงโทษทางปกครองตามจำนวนที่คำนวณดังต่อไปนี้ (มาตรา 3-2 มาตรา 4-2 และมาตรา 8 แห่งรัฐบัญญัติของสาธารณรัฐเกาหลีว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในชื่อผู้มีสิทธิที่แท้จริง)

ผู้ให้ถือกรรมสิทธิ์แทนต้องชำระเงินเพิ่มเชิงลงโทษทางปกครองซึ่งคำนวณจากราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์คูณด้วยอัตราตามหลักเกณฑ์ต่อไปนี้

นอกจากนี้ ต้องรวมเงินเพิ่มตามระยะเวลาที่คงสภาพการถือกรรมสิทธิ์แทนโดยใช้ชื่อบุคคลอื่นไว้ในการคำนวณด้วย

ผู้ให้ถือกรรมสิทธิ์แทนซึ่งถูกกำหนดเงินเพิ่มเชิงลงโทษทางปกครองมีหน้าที่ต้องจดทะเบียนในชื่อผู้มีสิทธิที่แท้จริงโดยไม่ชักช้า

หากไม่ดำเนินการตามหน้าที่ จะถูกกำหนดค่าปรับบังคับให้ปฏิบัติตามเพิ่มเติมเป็นลำดับ

โครงสร้างการกำหนดค่าปรับบังคับให้ปฏิบัติตาม

จึงอาจถูกเรียกเก็บซ้ำจนกว่าจะดำเนินการจดทะเบียนในชื่อผู้มีสิทธิที่แท้จริง

ตามมาตรา 7 แห่งรัฐบัญญัติว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในชื่อผู้มีสิทธิที่แท้จริง ผู้ให้ถือกรรมสิทธิ์แทน ผู้รับถือกรรมสิทธิ์แทน และผู้จัดทำเอกสารอันเป็นเท็จ เป็นต้น อาจได้รับโทษดังต่อไปนี้

โทษทางอาญาจะถูกกำหนด แยกต่างหากจากมาตรการลงโทษทางปกครอง เช่น เงินเพิ่มเชิงลงโทษทางปกครองและค่าปรับบังคับให้ปฏิบัติตาม

ดังนั้น การถือกรรมสิทธิ์แทนโดยใช้ชื่อบุคคลอื่นเพียงกรณีเดียวอาจถูกกำหนดทั้งเงินเพิ่มเชิงลงโทษทางปกครอง ค่าปรับบังคับให้ปฏิบัติตาม และโทษทางอาญาควบคู่กัน

ควรตรวจสอบให้ชัดเจนก่อนว่ามีการถือกรรมสิทธิ์แทนโดยใช้ชื่อบุคคลอื่นหรือไม่ โดยพิจารณาสำเนาทะเบียนอสังหาริมทรัพย์และเอกสารสัญญา

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง แนวทางดำเนินการจะแตกต่างกันตามโครงสร้างการถือกรรมสิทธิ์แทน จึงต้องทำความเข้าใจผลทางกฎหมายและความเสี่ยงของแต่ละประเภทอย่างถูกต้อง

หากปล่อยให้สภาพการฝ่าฝืนรัฐบัญญัติว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในชื่อผู้มีสิทธิที่แท้จริงดำเนินต่อไป เงินเพิ่มเชิงลงโทษทางปกครองและค่าปรับบังคับให้ปฏิบัติตามจะยังคงถูกเรียกเก็บ จึงควรดำเนินกระบวนการจดทะเบียนในชื่อผู้มีสิทธิที่แท้จริงโดยเร็วหากสามารถทำได้

ผู้ให้ถือกรรมสิทธิ์แทนอาจ ขอให้ผู้รับถือกรรมสิทธิ์แทนยื่นคำขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ หรือ ดำเนินคดีต่อศาลเพื่อเรียกร้องให้เพิกถอนและโอนทะเบียนเมื่อจำเป็น

การเพิกถอนทะเบียนการถือกรรมสิทธิ์แทนโดยใช้ชื่อบุคคลอื่นและจดทะเบียนในชื่อผู้มีสิทธิที่แท้จริงเพื่อให้สถานะกรรมสิทธิ์กลับสู่สภาพปกติเป็นแนวทางสำคัญ

หากมีความเป็นไปได้ที่จะถูกกล่าวโทษทางอาญา ควรเตรียมรับมือการสืบสวนล่วงหน้าและรวบรวมพยานหลักฐาน

หากยอมรับข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการกระทำที่ผิดกฎหมาย อาจพิจารณาแจ้งข้อเท็จจริงด้วยตนเองและดำเนินกระบวนการที่ชอบด้วยกฎหมายเพื่อขอให้พิจารณาบรรเทาโทษ

อย่างไรก็ตาม หากคาดว่าจะมีข้อหาเพิ่มเติมนอกเหนือจากการฝ่าฝืนรัฐบัญญัติว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในชื่อผู้มีสิทธิที่แท้จริง เช่น การหลีกเลี่ยงภาษี ควรจัดทำแนวทางดำเนินการโดยพิจารณาประเด็นที่เกี่ยวข้องทั้งหมดร่วมกับผู้เชี่ยวชาญ

สำนักงานกฎหมายแห่งนี้มีทนายความที่ขึ้นทะเบียนเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์กับเนติบัณฑิตยสภาเกาหลี รวมถึงทนายความผู้เชี่ยวชาญจำนวนมากซึ่งมีประสบการณ์เฉลี่ยตั้งแต่ 10 ปีขึ้นไป

เมื่อเกิดความเสี่ยงทางกฎหมายในด้านต่าง ๆ เช่น เงินเพิ่มเชิงลงโทษทางปกครอง ค่าปรับบังคับให้ปฏิบัติตาม โทษทางอาญา หรือการที่ทะเบียนเป็นโมฆะ สามารถให้ความช่วยเหลือทางกฎหมายตั้งแต่การยื่นคัดค้าน การพิจารณาอุทธรณ์ทางปกครองต่อหน่วยงานปกครอง ไปจนถึงการดำเนินการในกระบวนการอาญา

อาจพิจารณารับความช่วยเหลือจากทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อวินิจฉัยว่ามีการฝ่าฝืนรัฐบัญญัติว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในชื่อผู้มีสิทธิที่แท้จริงหรือไม่ และจัดทำแนวทางดำเนินการที่เหมาะสม