กฎหมายบริษัท | การนำ “โปรเจกต์รีท” มาใช้ตามการแก้ไขรัฐบัญญัติว่าด้วยบริษัทเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของสาธารณรัฐเกาหลี

การเปลี่ยนแปลงระบบที่ได้รับความสนใจมากประการหนึ่งในตลาดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ช่วงหลังคือการนำ “โปรเจกต์รีท” มาใช้ตามการแก้ไขรัฐบัญญัติว่าด้วยบริษัทเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของสาธารณรัฐเกาหลี

ภายหลังการแก้ไขรัฐบัญญัติว่าด้วยบริษัทเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของสาธารณรัฐเกาหลีเมื่อเดือนพฤษภาคม 2025 รวมถึงการปรับปรุงแนวทางที่เกี่ยวข้องกับการอนุญาตและการจดทะเบียน โครงสร้างทางกฎหมายของโครงการพัฒนาที่ใช้รีทเป็นฐานจึงเปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก

การเปลี่ยนแปลงระบบครั้งนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงการเปลี่ยนแปลงวิธีลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

แต่ยังรวมถึงการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในมุมมองของกฎหมายบริษัท เช่น โครงสร้างการจัดตั้งบริษัท วิธีระดมทุน และการบริหารการกำกับดูแลกิจการ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การนำโปรเจกต์รีทมาใช้มีนัยสำคัญทางกฎหมายต่อทั้งองค์กรธุรกิจและสถาบันการลงทุนที่ดำเนินโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพราะเพิ่มทางเลือกใหม่ในการออกแบบโครงสร้างนิติบุคคลและวิธีลงทุนตั้งแต่ขั้นตอนการพัฒนา

การแก้ไขกฤษฎีกาบังคับใช้ครั้งนี้ยังขยายขอบเขตโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่รีทสามารถดำเนินการได้

เดิมโครงการต่อเติมและปรับปรุงอาคารอยู่ภายใต้ข้อจำกัดด้านขนาดบางประการ แต่กฤษฎีกาบังคับใช้ฉบับแก้ไขได้ยกเลิกข้อจำกัดดังกล่าวและระบุให้โครงการรีโนเวตอยู่ในขอบเขตโครงการพัฒนาอย่างชัดเจน

ในมุมมองของกฎหมายบริษัท การเปลี่ยนแปลงนี้มีความหมายดังต่อไปนี้

ประการแรก มีความเป็นไปได้มากขึ้นที่จะขยายโครงสร้างการลงทุนในโครงการปรับปรุงเมืองโดยใช้รีท

ประการที่สอง เมื่อรูปแบบโครงการพัฒนามีความหลากหลายมากขึ้น การออกแบบวัตถุประสงค์ทางธุรกิจและกลยุทธ์การลงทุนของนิติบุคคลรีทจึงยิ่งมีความสำคัญ

ประการที่สาม สามารถออกแบบโครงสร้างการลงทุนผ่านนิติบุคคลโดยใช้รีทได้แม้ในโครงการพัฒนาขนาดเล็กและขนาดกลาง

การแก้ไขครั้งนี้จึงมีความหมายในแง่ของการวางรากฐานทางระบบสำหรับการใช้รีทเป็นโครงสร้างนิติบุคคลในโครงการพัฒนา

การแก้ไขครั้งนี้ยังเสริมความเข้มแข็งให้แก่ระบบบริหารการกำกับดูแลกิจการของรีทและบริษัทจัดการสินทรัพย์

การเปลี่ยนแปลงสำคัญมีดังต่อไปนี้

• เพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบคุณสมบัติของผู้ถือหุ้นรายใหญ่ในบริษัทจัดการสินทรัพย์
• ป้องกันการหลีกเลี่ยงข้อกำกับด้านการกำกับดูแลกิจการผ่านบริษัทที่มีชื่อแต่ไม่มีการดำเนินงานจริง (SPC)
• นำการตรวจสอบคุณสมบัติของผู้ถือหุ้นที่มีอำนาจควบคุมอย่างแท้จริงมาใช้

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อกำหนดให้ตรวจสอบคุณสมบัติโดยพิจารณาบริษัทที่มีอำนาจควบคุมอย่างแท้จริงในโครงสร้างการลงทุนที่ใช้บริษัทที่มีชื่อแต่ไม่มีการดำเนินงานจริงนั้นมีนัยสำคัญอย่างมากในทางกฎหมายบริษัท

ข้อกำหนดนี้สะท้อนทิศทางนโยบายที่มุ่งสร้างความโปร่งใสของโครงสร้างการควบคุมที่แท้จริงในตลาดรีท โดยใช้โครงสร้างที่คล้ายกับข้อกำกับด้านการกำกับดูแลกิจการของสถาบันการเงิน

การแก้ไขกฤษฎีกาบังคับใช้ครั้งนี้ยังขยายขอบเขตผู้ถือหุ้นที่ได้รับยกเว้นจากการเสนอขายหุ้นต่อประชาชน

เดิมหน้าที่ในการเสนอขายหุ้นต่อประชาชนจะได้รับการยกเว้นเมื่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นหรือกองทุนบำเหน็จบำนาญ เป็นต้น ถือหุ้นตั้งแต่สัดส่วนที่กำหนด แต่กฤษฎีกาบังคับใช้ฉบับแก้ไขได้เพิ่มรัฐเข้าเป็นผู้ถือหุ้นที่ได้รับยกเว้นจากการเสนอขายหุ้นต่อประชาชน

การเปลี่ยนแปลงนี้มีความหมายดังต่อไปนี้

• ส่งเสริมการใช้รีทเชิงนโยบายที่อาศัยเงินทุนสาธารณะ
• ขยายการพัฒนาภูมิภาคและการลงทุนภาครัฐ
• ขยายการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานและโครงการพลังงาน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การใช้โครงสร้างรีทอาจเพิ่มขึ้นในการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เช่น ศูนย์ข้อมูลและสถานประกอบการพลังงานหมุนเวียน

เดิมมักนำโครงสร้างรีทมาใช้หลังจากโครงการพัฒนาดำเนินไปแล้วเป็นส่วนใหญ่ แต่การนำระบบโปรเจกต์รีทมาใช้ทำให้สามารถดำเนินโครงการพัฒนาได้เพียงยื่นแจ้งการจัดตั้ง

จึงควรพิจารณาความเป็นไปได้ในการออกแบบโครงสร้างการลงทุนผ่านนิติบุคคลรีทตั้งแต่ระยะเริ่มต้นของโครงการพัฒนา

โปรเจกต์รีทต้องผ่านขั้นตอนการอนุญาตประกอบธุรกิจและการเสนอขายหุ้นต่อประชาชนหลังโครงการพัฒนาเสร็จสิ้น จึงสามารถออกแบบวิธีถอนการลงทุนได้หลากหลาย

วิธีที่สำคัญมีดังต่อไปนี้

• ถอนการลงทุนด้วยการนำรีทเข้าจดทะเบียน
• จำหน่ายหุ้นในรีท
• จำหน่ายสินทรัพย์จากการพัฒนา
• ถอนการลงทุนระยะยาวผ่านรายได้เงินปันผล

องค์กรธุรกิจควรออกแบบกลยุทธ์การถอนการลงทุนที่เหมาะสมกับโครงสร้างของโครงการไว้ล่วงหน้า

การแก้ไขครั้งนี้ได้ขยายการตรวจสอบคุณสมบัติของผู้ถือหุ้นรายใหญ่ในบริษัทจัดการสินทรัพย์ให้ครอบคลุมถึงผู้ถือหุ้นที่มีอำนาจควบคุมอย่างแท้จริง

ดังนั้น แม้ออกแบบโครงสร้างการลงทุนโดยใช้บริษัทที่มีชื่อแต่ไม่มีการดำเนินงานจริง เช่น SPC ก็ควรตรวจสอบประเด็นด้านคุณสมบัติของผู้ถือหุ้นที่มีอำนาจควบคุมอย่างแท้จริงไว้ล่วงหน้า

เนื่องจากประเด็นนี้อาจนำไปสู่ความเสี่ยงทางกฎหมายเกี่ยวกับการกำกับดูแลกิจการในกระบวนการจัดตั้งรีทและการอนุญาตบริษัทจัดการสินทรัพย์ในอนาคต

เมื่อรัฐถูกรวมไว้ในขอบเขตผู้ถือหุ้นที่ได้รับยกเว้นจากการเสนอขายหุ้นต่อประชาชน ความเป็นไปได้ในการใช้รีทเชิงนโยบายจึงเพิ่มขึ้น

ด้วยเหตุนี้ คาดว่าการใช้รีทในโครงการต่อไปนี้อาจเพิ่มขึ้น

• โครงการพัฒนาภูมิภาค
• โครงการฟื้นฟูเมือง
• การพัฒนาศูนย์ข้อมูลและสถานประกอบการด้านโลจิสติกส์
• การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานด้านพลังงานหมุนเวียน

องค์กรธุรกิจสามารถพิจารณารูปแบบโครงการที่ใช้โครงสร้างรีทเชิงนโยบายผ่านความร่วมมือกับหน่วยงานภาครัฐและกองทุนเชิงนโยบาย

ปัจจุบันข้อกำหนดโดยละเอียดเกี่ยวกับโปรเจกต์รีทยังอยู่ระหว่างการปรับปรุงอย่างต่อเนื่องผ่านการแก้ไขกฤษฎีกาบังคับใช้และแนวทางที่เกี่ยวข้อง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อาจมีการกำหนดข้อบังคับเพิ่มเติมในสาขาต่อไปนี้ในอนาคต

• ขอบเขตการอนุญาตให้เพิ่มทุนโดยจัดสรรหุ้นแก่บุคคลภายนอกในขั้นตอนการพัฒนา
• ข้อกำหนดเพิ่มเติมในการยื่นแจ้งการจัดตั้งโปรเจกต์รีท
• ระบบกำกับดูแลและตรวจสอบรีท

องค์กรธุรกิจจึงควรออกแบบโครงสร้างการลงทุนโดยติดตามแนวโน้มการบัญญัติกฎหมายที่เกี่ยวข้องอย่างต่อเนื่อง

สำนักงานกฎหมาย Daeryun สามารถให้คำปรึกษาโดยจัดทำข้อมูลเกี่ยวกับโครงสร้างการจัดตั้งและดำเนินงานรีท รวมถึงการเปลี่ยนแปลงข้อกำกับด้านการกำกับดูแลกิจการ อันเป็นผลจากการนำโปรเจกต์รีทมาใช้และการแก้ไขกฤษฎีกาบังคับใช้กับแนวทางที่เกี่ยวข้อง

นอกจากนี้ ยังสามารถตรวจสอบความเสี่ยงสำคัญ เช่น กำหนดการยื่นแจ้งการจัดตั้งและการขออนุญาตประกอบธุรกิจหรือจดทะเบียน ขั้นตอนแก้ไขข้อบังคับบริษัท ความเป็นไปได้ในการใช้หลักเกณฑ์ผู้ถือหุ้นที่ได้รับยกเว้นจากการเสนอขายหุ้นต่อประชาชน และการขยายขอบเขตการตรวจสอบคุณสมบัติของผู้ถือหุ้นรายใหญ่ในบริษัทจัดการสินทรัพย์ ตลอดจนเสนอแนวทางเกี่ยวกับโครงสร้างการลงทุนและกลยุทธ์การระดมทุนกับการถอนการลงทุนให้เหมาะกับรูปแบบธุรกิจขององค์กร

หากต้องการความช่วยเหลือทางกฎหมายเกี่ยวกับรัฐบัญญัติว่าด้วยบริษัทเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของสาธารณรัฐเกาหลี กฎหมายบริษัท หรือรัฐบัญญัติพาณิชย์ของสาธารณรัฐเกาหลี สามารถดำเนินการ 🔗นัดหมายปรึกษากฎหมายกับทนายความด้านองค์กรธุรกิจ