หนี้ของผู้เช่าร่วมคนหนึ่งจะทำให้เงินประกันของฉันลดลงด้วยหรือไม่... คำพิพากษาศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีที่อธิบายขอบเขตผลของการยึดสิทธิเรียกร้องและคำสั่งโอนสิทธิเรียกร้องให้เจ้าหนี้

ประเด็นสำคัญที่เป็นปัญหาในคดีนี้

ศาลที่พิจารณาคดีก่อนศาลฎีกาให้ความสำคัญกับข้อเท็จจริงที่ว่าบุคคลภายนอกคดีเป็นผู้ดำเนินกิจการในทางปฏิบัติในบรรดาผู้เช่าร่วม

ศาลจึงวินิจฉัยว่า ข้อตกลงหักเงินประกันที่บุคคลภายนอกคดีทำกับผู้ให้เช่ามีผลต่อผู้เช่าร่วมคนอื่นด้วย

นอกจากนี้ ศาลเห็นว่า เมื่อสิทธิเรียกร้องคืนเงินประกันการเช่าบางส่วนถูกโอนไปยังเจ้าหนี้ผู้ได้รับโอนสิทธิเรียกร้องตามคำสั่งศาลเนื่องจากการยึดสิทธิเรียกร้องและคำสั่งโอนสิทธิเรียกร้องให้เจ้าหนี้ต่อบุคคลภายนอกคดี สิทธิเรียกร้องคืนเงินประกันที่ผู้เช่าร่วมคนอื่นสามารถใช้ได้ย่อมลดลงตามส่วนนั้นด้วย

สิทธิเรียกร้องที่แบ่งแยกไม่ได้หมายถึงสิทธิเรียกร้องที่ไม่อาจแบ่งใช้สิทธิได้โดยง่าย เนื่องจากสภาพแห่งวัตถุของสิทธิเรียกร้องหรือเจตนาของคู่กรณี

มาตรา 409 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลีกำหนดว่า แม้มีเจ้าหนี้หลายคน เจ้าหนี้แต่ละคนก็สามารถเรียกให้ชำระสิทธิเรียกร้องทั้งหมดได้ในกรณีดังกล่าว

ลูกหนี้ยังสามารถทำให้หนี้ต่อเจ้าหนี้ทั้งหมดระงับลงได้ด้วยการชำระหนี้ทั้งหมดแก่เจ้าหนี้คนใดคนหนึ่ง

ระบบสิทธิเรียกร้องที่แบ่งแยกไม่ได้มีขึ้นเพื่อให้สามารถใช้สิทธิได้อย่างราบรื่น แม้สิทธิเรียกร้องนั้นจะแบ่งออกจากกันได้ยาก

เจ้าหนี้แห่งสิทธิเรียกร้องที่แบ่งแยกไม่ได้มิได้ใช้สิทธิเพียงเท่าที่จำกัดอยู่ในส่วนแบ่งภายในของตน แต่สามารถเรียกให้ชำระสิทธิเรียกร้องทั้งหมดได้

อย่างไรก็ตาม การได้รับรองสิทธิเรียกร้องให้ชำระสิทธิเรียกร้องทั้งหมดไม่ได้หมายความว่าเจ้าหนี้ดังกล่าวจะสามารถจำหน่ายสิทธิของเจ้าหนี้คนอื่นได้โดยอิสระ

หากเกิดความสัมพันธ์ในลักษณะห้างหุ้นส่วน ทรัพย์สินของห้างหุ้นส่วนจะอยู่ภายใต้กรรมสิทธิ์รวมในลักษณะกึ่งรวมหมู่ของหุ้นส่วนทั้งหมดตามกฎหมายของสาธารณรัฐเกาหลี

ทรัพย์สินดังกล่าวแตกต่างจากทรัพย์สินที่ถือกรรมสิทธิ์รวมทั่วไป เพราะต้องจัดการและจำหน่ายภายในขอบเขตวัตถุประสงค์ของห้างหุ้นส่วน และหุ้นส่วนแต่ละคนอาจถูกจำกัดการใช้สิทธิโดยอิสระบางประการ

ในทางกลับกัน สิทธิเรียกร้องที่แบ่งแยกไม่ได้เป็นสิทธิของเจ้าหนี้แต่ละคน และเจ้าหนี้แต่ละคนสามารถเรียกให้ชำระสิทธิเรียกร้องทั้งหมดได้ภายในขอบเขตที่กฎหมายกำหนด

การจำแนกว่าสิทธิเรียกร้องคืนเงินประกันการเช่าของผู้เช่าร่วมเป็นทรัพย์สินของห้างหุ้นส่วนหรือเป็นสิทธิเรียกร้องที่แบ่งแยกไม่ได้จึงมีความสำคัญ เนื่องจากขอบเขตการใช้สิทธิและผลของการบังคับคดีอาจแตกต่างกัน

ศาลที่พิจารณาคดีก่อนศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อตกลงหักเงินประกันดังกล่าวมีผลต่อผู้เช่าร่วมคนอื่นด้วย โดยพิจารณาจากข้อเท็จจริงที่ว่าบุคคลภายนอกคดีเป็นผู้ดำเนินกิจการร้านอาหารในทางปฏิบัติ เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีไม่ยอมรับคำวินิจฉัยดังกล่าว

ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีเห็นว่า แม้เจ้าหนี้แห่งสิทธิเรียกร้องที่แบ่งแยกไม่ได้จะมีอำนาจเรียกให้ชำระสิทธิเรียกร้องทั้งหมด แต่ไม่ได้หมายความว่าจะมีอำนาจจำหน่ายสิทธิของเจ้าหนี้ร่วมคนอื่นตามอำเภอใจด้วย

นอกจากนี้ ข้อตกลงหักเงินประกันในคดีนี้ยังรวมหนี้จากการดำเนินกิจการร้านอาหารซึ่งไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับสัญญาเช่า ศาลจึงวินิจฉัยว่า ยากที่จะสรุปว่าหนี้ดังกล่าวมีเงินประกันการเช่าเป็นประกันโดยอัตโนมัติ

ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีวินิจฉัยว่า แม้ผู้เช่าร่วม 1 คนจะทำข้อตกลงเกี่ยวกับการชำระบัญชีเงินประกันกับผู้ให้เช่า ก็ไม่อาจขยายผลของข้อตกลงนั้นไปยังผู้เช่าร่วมทั้งหมดได้ เว้นแต่จะยอมรับได้ว่าผู้เช่าร่วมคนดังกล่าวได้รับมอบอำนาจแยกต่างหากจากผู้เช่าร่วมคนอื่นหรือได้รับการให้สัตยาบันในภายหลัง

ศาลที่พิจารณาคดีก่อนศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อสิทธิเรียกร้องคืนเงินประกันการเช่าบางส่วนของผู้เช่าร่วม 1 คนถูกโอนไปยังเจ้าหนี้ผู้ได้รับโอนสิทธิเรียกร้องตามคำสั่งศาลแล้ว สิทธิเรียกร้องคืนเงินประกันที่ผู้เช่าร่วมคนอื่นสามารถใช้ได้ย่อมลดลงตามส่วนนั้นด้วย

อย่างไรก็ตาม ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีวินิจฉัยว่า ผลของการยึดสิทธิเรียกร้องและคำสั่งโอนสิทธิเรียกร้องให้เจ้าหนี้เกิดขึ้นเฉพาะกับลูกหนี้ตามการบังคับคดีเท่านั้น

ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีเห็นว่า เมื่อมีการยึดสิทธิเรียกร้องและคำสั่งโอนสิทธิเรียกร้องให้เจ้าหนี้โดยกำหนดให้เจ้าหนี้แห่งสิทธิเรียกร้องที่แบ่งแยกไม่ได้ 1 คนเป็นลูกหนี้ตามการบังคับคดี สิทธิเรียกร้องของบุคคลนั้นย่อมโอนไปยังเจ้าหนี้ผู้ได้รับโอนสิทธิเรียกร้องตามคำสั่งศาล แต่ผลดังกล่าวไม่ขยายไปถึงเจ้าหนี้แห่งสิทธิเรียกร้องที่แบ่งแยกไม่ได้คนอื่นซึ่งมิใช่ลูกหนี้ตามการบังคับคดี

ศาลจึงวินิจฉัยว่า แม้ภายหลังการยึดสิทธิเรียกร้องและคำสั่งโอนสิทธิเรียกร้องให้เจ้าหนี้ ผู้เช่าร่วมคนอื่นยังคงสามารถเรียกให้ผู้ให้เช่าชำระสิทธิเรียกร้องคืนเงินประกันการเช่าทั้งหมดได้เช่นเดิม

ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลียังวินิจฉัยถึงการเปลี่ยนแปลงของความสัมพันธ์ทางสิทธิภายหลังคำสั่งโอนสิทธิเรียกร้องให้เจ้าหนี้ถึงที่สุดแล้ว

เมื่อคำสั่งโอนสิทธิเรียกร้องให้เจ้าหนี้ถึงที่สุด สิทธิเรียกร้องที่ลูกหนี้ตามการบังคับคดีถืออยู่ย่อมโอนไปยังเจ้าหนี้ผู้ได้รับโอนสิทธิเรียกร้องตามคำสั่งศาล แต่ไม่ได้ทำให้ขอบเขตของสิทธิเรียกร้องคืนเงินประกันการเช่าที่ผู้เช่าร่วมทั้งหมดถืออยู่ลดลง

“การยึดสิทธิเรียกร้องและคำสั่งโอนสิทธิเรียกร้องให้เจ้าหนี้ดังกล่าวไม่มีผลต่อเจ้าหนี้แห่งสิทธิเรียกร้องที่แบ่งแยกไม่ได้คนอื่นซึ่งมิใช่ลูกหนี้ตามการบังคับคดี ดังนั้น การเป็นเจ้าของสิทธิเรียกร้องของเจ้าหนี้แห่งสิทธิเรียกร้องที่แบ่งแยกไม่ได้คนอื่นจึงไม่เปลี่ยนแปลง”

ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีจึงเห็นว่า เจ้าหนี้ผู้ได้รับโอนสิทธิเรียกร้องตามคำสั่งศาลเข้ารับสถานะเจ้าหนี้แห่งสิทธิเรียกร้องที่แบ่งแยกไม่ได้แทนผู้เช่าร่วมเดิมภายในขอบเขตจำนวนสิทธิเรียกร้องที่ได้รับโอนดังกล่าว

กล่าวคือ ต้องเข้าใจว่าเนื้อหาของสิทธิไม่ได้เปลี่ยนแปลง แต่เกิดการเปลี่ยนแปลงในสถานะของผู้ทรงสิทธิ

ศาลจึงวินิจฉัยว่า ไม่อาจถือว่าสิทธิเรียกร้องคืนเงินประกันของผู้เช่าร่วมคนอื่นลดลงเพียงเพราะมีการยึดสิทธิเรียกร้องและคำสั่งโอนสิทธิเรียกร้องให้เจ้าหนี้ต่อผู้เช่าร่วม 1 คน

คำพิพากษานี้ยืนยันว่า เมื่อสิทธิเรียกร้องคืนเงินประกันการเช่าของผู้เช่าร่วมเป็นสิทธิเรียกร้องที่แบ่งแยกไม่ได้ ความสัมพันธ์ทางกฎหมายที่เกิดแก่ผู้เช่าร่วม 1 คนย่อมไม่จำกัดสิทธิของผู้เช่าร่วมคนอื่นโดยอัตโนมัติ

ดังนั้น ในความสัมพันธ์การเช่าร่วม แม้จะมีข้อตกลงชำระบัญชีเงินประกันหรือข้อตกลงหักเงินประกันที่ผู้เช่าร่วม 1 คนทำกับผู้ให้เช่า ก็ต้องตรวจสอบด้วยว่าผู้เช่าร่วมคนอื่นให้ความยินยอมหรือมีการมอบอำนาจตัวแทนโดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่

นอกจากนี้ แม้มีการยึดสิทธิเรียกร้องและคำสั่งโอนสิทธิเรียกร้องให้เจ้าหนี้ต่อผู้เช่าร่วม 1 คน ผลดังกล่าวก็ไม่ขยายไปถึงผู้เช่าร่วมคนอื่น จึงจำเป็นต้องแยกพิจารณาความสัมพันธ์ทางสิทธิของผู้เช่าร่วมที่ถูกยึดสิทธิเรียกร้องกับผู้เช่าร่วมที่ไม่ถูกยึดสิทธิเรียกร้อง

เมื่อเกิดปัญหาเกี่ยวกับสิทธิเรียกร้องคืนเงินประกันของผู้เช่าร่วม จึงควรพิจารณาลักษณะทางกฎหมายของสิทธิเรียกร้องและการเป็นเจ้าของสิทธิของผู้เช่าร่วมแต่ละคนก่อนสัดส่วนการลงทุนหรือความสัมพันธ์ในการชำระบัญชีภายใน

คำพิพากษานี้แสดงให้เห็นว่า ข้อตกลงที่ทำกับผู้เช่าร่วม 1 คนเพียงรายเดียวไม่ทำให้ความสัมพันธ์ในการคืนเงินประกันของผู้เช่าร่วมทั้งหมดเสร็จสิ้นลง

ดังนั้น เมื่อผู้ให้เช่าทำข้อตกลงเกี่ยวกับการหักหรือชำระบัญชีเงินประกัน ต้องตรวจสอบด้วยว่าผู้เช่าร่วมรายนั้นมีอำนาจเป็นตัวแทนผู้เช่าร่วมคนอื่นหรือไม่ และผู้เช่าร่วมทุกคนให้ความยินยอมหรือไม่

นอกจากนี้ แม้มีการยึดสิทธิเรียกร้องและคำสั่งโอนสิทธิเรียกร้องให้เจ้าหนี้ต่อผู้เช่าร่วมบางราย ความสัมพันธ์ทางสิทธิของผู้เช่าร่วมคนอื่นอาจยังคงอยู่แยกต่างหาก จึงจำเป็นต้องแยกพิจารณาขอบเขตสิทธิของผู้ที่ถูกยึดสิทธิเรียกร้องกับผู้ที่ไม่ถูกยึดสิทธิเรียกร้อง

ตามคำพิพากษานี้ การยึดสิทธิเรียกร้องและคำสั่งโอนสิทธิเรียกร้องให้เจ้าหนี้ต่อผู้เช่าร่วม 1 คนเพียงรายเดียวไม่ทำให้สามารถได้รับสิทธิเรียกร้องคืนเงินประกันการเช่าที่ผู้เช่าร่วมทั้งหมดถืออยู่

เนื่องจากผลของคำสั่งโอนสิทธิเรียกร้องให้เจ้าหนี้เกิดขึ้นเฉพาะกับลูกหนี้ตามการบังคับคดีและไม่ส่งผลต่อสิทธิของผู้เช่าร่วมคนอื่น

ดังนั้น เมื่อนำสิทธิเรียกร้องคืนเงินประกันของผู้เช่าร่วมมาเป็นวัตถุแห่งการบังคับคดี ต้องพิจารณาร่วมกันว่าสิทธิเรียกร้องดังกล่าวเป็นสิทธิเรียกร้องที่แบ่งแยกไม่ได้หรือไม่ มีผู้เช่าร่วมกี่คน และความสัมพันธ์ทางสิทธิที่เป็นของผู้เช่าร่วมแต่ละคนก่อตัวขึ้นอย่างไร

โดยเฉพาะเมื่อมีการบังคับคดีต่อสิทธิเรียกร้องของผู้เช่าร่วม 1 คนเท่านั้น ต้องคำนึงว่าขอบเขตสิทธิที่เจ้าหนี้ผู้ได้รับโอนสิทธิเรียกร้องตามคำสั่งศาลได้มานั้นจำกัดอยู่ภายในขอบเขตสถานะของลูกหนี้ตามการบังคับคดี

ในกรณีดังกล่าว แม้เป็นข้อตกลงที่ผู้เช่าร่วม 1 คนทำไว้ ก็ควรตรวจสอบก่อนว่าผู้เช่าร่วมคนอื่นให้ความยินยอมหรือมีการมอบอำนาจหรือไม่

นอกจากนี้ แม้มีการยึดสิทธิเรียกร้องและคำสั่งโอนสิทธิเรียกร้องให้เจ้าหนี้ ก็จำเป็นต้องแยกพิจารณาความสัมพันธ์ทางสิทธิของผู้เช่าร่วมที่เป็นเป้าหมายของการบังคับคดีกับผู้เช่าร่วมที่ไม่เป็นเป้าหมาย

โดยเฉพาะในขั้นตอนการคืนเงินประกัน ความสัมพันธ์ทางสิทธิภายนอกต่อผู้ให้เช่าอาจเป็นประเด็นสำคัญมากกว่าสัดส่วนการลงทุนหรือความสัมพันธ์ในการชำระบัญชีภายใน จึงต้องตรวจสอบที่มาของการทำสัญญา โครงสร้างการรับภาระเงินประกัน และการมอบอำนาจร่วมกัน

ข้อพิพาทด้านอสังหาริมทรัพย์มิอาจแก้ไขได้ด้วยการตรวจสอบความสัมพันธ์ตามสัญญาเพียงอย่างเดียว แต่ต้องพิจารณาหลักกฎหมายหลายด้านร่วมกัน รวมถึงกฎหมายว่าด้วยสิทธิเรียกร้อง การบังคับคดี อำนาจตัวแทน และความสัมพันธ์ทางสิทธิของผู้เช่าร่วม

โดยเฉพาะเมื่อเกิดปัญหาเกี่ยวกับสิทธิเรียกร้องคืนเงินประกันของผู้เช่าร่วม ขอบเขตผลของข้อตกลงหักเงินประกัน การยึดสิทธิเรียกร้อง และคำสั่งโอนสิทธิเรียกร้องให้เจ้าหนี้อาจแตกต่างกันตามลักษณะทางกฎหมายของสิทธิเรียกร้อง จึงต้องตรวจสอบข้อกฎหมายตามข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี

สำนักงานกฎหมาย Daeryun ซึ่งอยู่ในลำดับที่ 9 ของสำนักงานกฎหมายในสาธารณรัฐเกาหลีตามข้อมูลการยื่นแบบภาษีมูลค่าเพิ่มต่อสำนักงานสรรพากรแห่งชาติของสาธารณรัฐเกาหลีในปี 2025 ให้บริการทางกฎหมายเกี่ยวกับข้อพิพาทเงินประกันการเช่าร่วม ข้อพิพาทการคืนเงินประกันการเช่า และคดีที่เกี่ยวข้องกับการยึดสิทธิเรียกร้องกับคำสั่งโอนสิทธิเรียกร้องให้เจ้าหนี้ โดยอาศัยการทำงานร่วมกันของทนายความที่ปฏิบัติงานด้านอสังหาริมทรัพย์ การก่อสร้าง คดีแพ่ง และการบังคับคดี

หากจำเป็นต้องตรวจสอบข้อกฎหมายเกี่ยวกับการคืนเงินประกันการเช่าร่วมหรือข้อพิพาทการเช่า สามารถพิจารณาแนวทางดำเนินการผ่าน 🔗การนัดหมายปรึกษากฎหมายกับทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์