สารบัญ
- 1. ข้อเท็จจริงของคดีเกี่ยวกับการโอนอาคารพาณิชย์และข้อพิพาทเรื่องการคืนเงินประกันการเช่า
- - คำวินิจฉัยของศาลชั้นก่อน
- 2. หลักกฎหมายเกี่ยวกับการสืบทอดสถานะผู้ให้เช่าของผู้รับโอนอาคารพาณิชย์
- - การสืบทอดสถานะผู้ให้เช่าตามรัฐบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ของสาธารณรัฐเกาหลี
- - ขอบเขตการใช้หลักสืบทอดสถานะผู้ให้เช่า
- - ลักษณะทางกฎหมายของเงินประกันการเช่า
- - ขอบเขตหนี้ที่เงินประกันการเช่ารับประกัน
- 3. คำวินิจฉัยของศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีเกี่ยวกับค่าเช่าค้างชำระและการหักเงินประกัน
- - ผู้เป็นเจ้าของสิทธิเรียกร้องค่าเช่าค้างชำระ
- - ผู้เป็นเจ้าของสิทธิเรียกร้องค่าบริหารจัดการ
- - ความแตกต่างระหว่างการโอนสิทธิเรียกร้องกับการสืบทอดสถานะผู้ให้เช่า
- - ผู้รับโอนสามารถหักหนี้ออกจากเงินประกันได้หรือไม่
- 4. ความหมายและผลทางกฎหมายของคำพิพากษา
- - ประเด็นที่ผู้เช่าและผู้รับโอนอาคารควรตรวจสอบ
- 5. การรับมือข้อพิพาทเรื่องเงินประกันการเช่าและการให้คำปรึกษาทางกฎหมายโดยทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์
- - ความช่วยเหลือจากทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์
1. ข้อเท็จจริงของคดีเกี่ยวกับการโอนอาคารพาณิชย์และข้อพิพาทเรื่องการคืนเงินประกันการเช่า
คดีนี้เป็นข้อพิพาทว่าภายหลังเจ้าของอาคารพาณิชย์เปลี่ยนแปลงไปโดยกระบวนการขายทอดตลาด เจ้าของรายใหม่สามารถหักค่าเช่าค้างชำระและค่าบริหารจัดการที่เกิดขึ้นในช่วงของผู้ให้เช่ารายเดิมออกจากเงินประกันการเช่าได้หรือไม่
ในปี 2010 จำเลยทำสัญญาเช่าพื้นที่พาณิชย์กับเจ้าของร่วมของอาคาร โดยชำระเงินประกันการเช่าจำนวน 25,000,000 วอนเกาหลีใต้ และรับมอบร้านค้าเพื่อเริ่มใช้งาน
ต่อมาจำเลยต่ออายุสัญญาและใช้ร้านค้าต่อไป แต่ไม่ได้ชำระค่าเช่าและค่าบริหารจัดการตามปกติ จนถึงก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารมีค่าเช่าและค่าบริหารจัดการค้างชำระรวมประมาณ 34,000,000 วอนเกาหลีใต้
ขณะเดียวกัน อาคารดังกล่าวเข้าสู่กระบวนการขายทอดตลาดเพื่อแบ่งทรัพย์สินที่ถือกรรมสิทธิ์ร่วมระหว่างเจ้าของร่วม และโจทก์เป็นผู้ประมูลซื้ออาคารได้ จึงได้กรรมสิทธิ์ในเดือนกรกฎาคม 2014
อย่างไรก็ตาม แม้โจทก์จะได้กรรมสิทธิ์ในอาคารแล้ว จำเลยก็ยังไม่ชำระค่าเช่าและค่าบริหารจัดการ ในที่สุดโจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่าเนื่องจากการค้างชำระค่าเช่าและเรียกร้องให้ส่งมอบร้านค้าคืน
ต่อมาโจทก์อ้างว่า นอกจากค่าเช่าค้างชำระที่เกิดขึ้นหลังจากตนได้กรรมสิทธิ์แล้ว ค่าเช่าค้างชำระและค่าบริหารจัดการที่เกิดขึ้นในช่วงของผู้ให้เช่ารายเดิมก็ควรถูกหักจากเงินประกันการเช่าด้วย ขณะที่จำเลยคัดค้าน จึงเกิดข้อพิพาทเกี่ยวกับขอบเขตของเงินประกันที่จะต้องคืน
คำวินิจฉัยของศาลชั้นก่อน
ศาลชั้นก่อนยอมรับว่าโจทก์ได้สืบทอดสถานะของผู้ให้เช่ารายเดิมเมื่อได้กรรมสิทธิ์ในอาคารจากการขายทอดตลาด
อย่างไรก็ตาม ศาลเห็นว่าสิทธิเรียกร้องค่าเช่าค้างชำระที่เกิดขึ้นในช่วงของผู้ให้เช่ารายเดิมเป็นสิทธิเรียกร้องของผู้ให้เช่าในขณะนั้น และไม่มีข้ออ้างหรือพยานหลักฐานว่าโจทก์ได้รับโอนสิทธิเรียกร้องดังกล่าวแยกต่างหาก
นอกจากนี้ ศาลชั้นก่อนยังเห็นว่าไม่อาจถือได้ว่ามีการแสดงเจตนาแยกต่างหากเพื่อหักค่าเช่าค้างชำระเดิมออกจากเงินประกัน
ด้วยเหตุนี้ ศาลชั้นก่อนจึงวินิจฉัยว่า ค่าเช่าค้างชำระและค่าบริหารจัดการที่เกิดขึ้นก่อนโจทก์สืบทอดสถานะของผู้ให้เช่าไม่สามารถหักออกจากเงินประกันในขั้นตอนการชำระบัญชีได้ และไม่รับข้ออ้างของโจทก์
2. หลักกฎหมายเกี่ยวกับการสืบทอดสถานะผู้ให้เช่าของผู้รับโอนอาคารพาณิชย์
ในระหว่างที่สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ยังมีผลบังคับ เจ้าของอาคารอาจเปลี่ยนแปลงได้
ในกรณีดังกล่าว ความสัมพันธ์ทางกฎหมายหลายประการ เช่น การชำระค่าเช่า การคืนเงินประกัน และการบอกเลิกสัญญา อาจแตกต่างกันไปตามขอบเขตที่เจ้าของรายใหม่สืบทอดสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่ารายเดิม
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ไม่ว่ากรรมสิทธิ์จะโอนเนื่องจากการซื้อขายอาคาร การขายทอดตลาด หรือการรับมรดก ประเด็นว่าสัญญาเช่าเดิมยังคงมีผลต่อไปหรือไม่นั้นเกี่ยวข้องโดยตรงกับการคุ้มครองสิทธิของผู้เช่า
ในคดีนี้ ประเด็นสำคัญในการวินิจฉัยคือ สถานะของผู้ให้เช่ารายเดิมโอนไปยังเจ้าของรายใหม่หรือไม่ และการสืบทอดสถานะผู้ให้เช่าจะถือเป็นเรื่องเดียวกับการรับโอนสิทธิเรียกร้องแต่ละรายการได้หรือไม่
การสืบทอดสถานะผู้ให้เช่าตามรัฐบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ของสาธารณรัฐเกาหลี
มาตรา 3 วรรค 2 แห่งรัฐบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ของสาธารณรัฐเกาหลีบัญญัติไว้ดังต่อไปนี้
ให้ถือว่าผู้รับโอนอาคารที่เช่า รวมถึงบุคคลอื่นซึ่งสืบทอดสิทธิในการให้เช่า สืบทอดสถานะของผู้ให้เช่า
บทบัญญัตินี้มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ความสัมพันธ์ตามสัญญาเช่าเดิมยังคงมีผล แม้เจ้าของอาคารจะเปลี่ยนแปลงไป หากผู้เช่าได้มาซึ่งสิทธิที่ยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว
ด้วยเหตุนี้ ผู้เช่าจึงสามารถยกสิทธิตามสัญญาเช่าขึ้นอ้างต่อเจ้าของรายใหม่ได้ และเจ้าของรายใหม่จะสืบทอดสถานะของผู้ให้เช่ารายเดิมและเข้าเป็นคู่สัญญาในความสัมพันธ์ตามสัญญาเช่า
ขอบเขตการใช้หลักสืบทอดสถานะผู้ให้เช่า
มาตรา 3 วรรค 2 แห่งรัฐบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ของสาธารณรัฐเกาหลีไม่ได้แบ่งแยกตามเหตุแห่งการโอนกรรมสิทธิ์ในอาคาร
ดังนั้น บทบัญญัตินี้จึงอาจใช้บังคับได้ทั้งกับการโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาซื้อขายทั่วไป และการโอนกรรมสิทธิ์เนื่องจากการรับมรดก การขายทอดตลาด หรือกระบวนการแบ่งทรัพย์สินที่ถือกรรมสิทธิ์ร่วม
ในทางปฏิบัติ สาเหตุที่เจ้าของอาคารเปลี่ยนแปลงมีได้หลายประการ แต่หากผู้เช่ามีสิทธิที่ยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกโดยชอบด้วยกฎหมาย เจ้าของรายใหม่จะสืบทอดสถานะของผู้ให้เช่า
หลักดังกล่าวสอดคล้องกับเจตนารมณ์ของรัฐบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ของสาธารณรัฐเกาหลีที่มุ่งคุ้มครองความมั่นคงด้านการอยู่อาศัยและการประกอบธุรกิจของผู้เช่า
ลักษณะทางกฎหมายของเงินประกันการเช่า
มาตรา 618 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี (การเช่า)
การเช่าย่อมมีผลเมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งตกลงให้อีกฝ่ายใช้และรับประโยชน์จากทรัพย์สินอันเป็นวัตถุแห่งสัญญา และอีกฝ่ายตกลงชำระค่าเช่าเป็นการตอบแทน
เงินประกันการเช่าคือเงินที่ผู้เช่าส่งมอบให้แก่ผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่า โดยมีลักษณะเป็นหลักประกันการปฏิบัติชำระหนี้ที่เกิดจากความสัมพันธ์ตามสัญญาเช่า
การชำระเงินประกันการเช่าไม่ได้ทำให้กรรมสิทธิ์ในเงินประกันตกเป็นของผู้ให้เช่าโดยเด็ดขาด
เมื่อความสัมพันธ์ตามสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ผู้ให้เช่ามีหน้าที่คืนเงินประกันแก่ผู้เช่า และผู้เช่าสามารถเรียกร้องให้คืนเงินประกันได้เมื่อได้ปฏิบัติชำระหนี้ทั้งหมดที่เกิดจากความสัมพันธ์ตามสัญญาเช่าแล้ว
ดังนั้น เงินประกันการเช่าจึงถือเป็นเงินที่ใช้เป็นเกณฑ์ในการชำระบัญชีสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาระหว่างการดำรงอยู่และการสิ้นสุดของความสัมพันธ์ตามสัญญาเช่า
ขอบเขตหนี้ที่เงินประกันการเช่ารับประกัน
ประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลีไม่ได้บัญญัติไว้อย่างชัดแจ้งว่าเงินประกันการเช่าประกันหนี้ประเภทใดบ้าง
อย่างไรก็ตาม แนวคำพิพากษามีจุดยืนสอดคล้องกันเกี่ยวกับลักษณะทางกฎหมายของเงินประกันการเช่า
คำพิพากษาศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลี ลงวันที่ 2005. 9. 28. คดีหมายเลข 2005다8323, 8330
"เงินประกันการเช่าประกันหนี้ทั้งหมดของผู้เช่าที่เกิดจากการเช่า จนถึงเวลาที่ส่งมอบทรัพย์สินอันเป็นวัตถุแห่งสัญญาคืนแก่ผู้ให้เช่าหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลง"
ตามหลักดังกล่าว เงินประกันการเช่าไม่ได้ประกันเฉพาะหนี้ค่าเช่าเท่านั้น
หนี้ค่าบริหารจัดการที่เกิดจากความสัมพันธ์ตามสัญญาเช่า หนี้ค่าเสียหายที่เกี่ยวข้องกับหน้าที่คืนสภาพเดิม และหนี้ประเภทต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นก่อนส่งคืนทรัพย์สินอันเป็นวัตถุแห่งสัญญา ก็อาจมีเงินประกันเป็นหลักประกันได้เช่นกัน
นอกจากนี้ ในคำพิพากษาดังกล่าว ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลียังวินิจฉัยว่า หากผู้เช่ามีหนี้อยู่และไม่มีพฤติการณ์พิเศษ หนี้ดังกล่าวย่อมถูกหักออกจากเงินประกันโดยไม่ต้องมีการแสดงเจตนาหักกลบลบหนี้แยกต่างหาก
ดังนั้น ประเด็นว่าหนี้ประเภทใดมีเงินประกันเป็นหลักประกัน ณ เวลาที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลง จึงเป็นเกณฑ์สำคัญในการกำหนดขอบเขตของเงินประกันที่ต้องคืน
3. คำวินิจฉัยของศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีเกี่ยวกับค่าเช่าค้างชำระและการหักเงินประกัน
ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีวินิจฉัยว่า การสืบทอดสถานะผู้ให้เช่าและการเป็นเจ้าของสิทธิเรียกร้องค่าเช่าค้างชำระไม่อาจถือเป็นเรื่องเดียวกันได้
แม้เจ้าของรายใหม่จะสืบทอดสถานะของผู้ให้เช่าตามมาตรา 3 วรรค 2 แห่งรัฐบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ของสาธารณรัฐเกาหลี แต่สิทธิเรียกร้องค่าเช่าค้างชำระและค่าบริหารจัดการที่เกิดขึ้นก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้โอนไปด้วยโดยอัตโนมัติ
อย่างไรก็ตาม ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีเห็นว่า ต้องแยกพิจารณาประเด็นการเป็นเจ้าของสิทธิเรียกร้องค่าเช่าค้างชำระออกจากประเด็นการชำระบัญชีเงินประกันการเช่า
ผู้เป็นเจ้าของสิทธิเรียกร้องค่าเช่าค้างชำระ
ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีวินิจฉัยว่า โดยหลักแล้วสิทธิเรียกร้องค่าเช่าค้างชำระที่เกิดขึ้นก่อนการโอนกรรมสิทธิ์เป็นของผู้ให้เช่าในขณะนั้น
ข้อความจากคำพิพากษาศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลี ลงวันที่ 2017. 3. 22. คดีหมายเลข 2016다218874
"โดยหลักแล้ว ค่าเช่าค้างชำระหรือค่าบริหารจัดการที่เกิดขึ้นแล้วก่อนกรรมสิทธิ์ในอาคารที่เช่าจะโอนไปนั้น จะไม่โอนไปยังผู้รับโอนหากไม่มีกระบวนการโอนสิทธิเรียกร้องแยกต่างหาก และมีเพียงผู้ให้เช่าเท่านั้นที่สามารถเรียกร้องจากผู้เช่าได้"
ศาลวินิจฉัยว่า ผู้ให้เช่าซึ่งให้ผู้เช่าใช้และรับประโยชน์จากอาคารในช่วงเวลาดังกล่าวเป็นเจ้าของสิทธิเรียกร้องค่าเช่า และไม่อาจถือว่าสิทธิเรียกร้องค่าเช่าที่เกิดขึ้นแล้วโอนไปโดยอัตโนมัติเพียงเพราะเจ้าของอาคารเปลี่ยนแปลงในภายหลัง
ผู้เป็นเจ้าของสิทธิเรียกร้องค่าบริหารจัดการ
สิทธิเรียกร้องค่าบริหารจัดการได้รับการวินิจฉัยตามหลักเกณฑ์เดียวกับสิทธิเรียกร้องค่าเช่าค้างชำระ
ค่าบริหารจัดการเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในระหว่างการใช้อาคารของผู้เช่า และเป็นสิทธิเรียกร้องของผู้ให้เช่าซึ่งอนุญาตให้ผู้เช่าใช้ทรัพย์สินอันเป็นวัตถุแห่งสัญญาในช่วงเวลาดังกล่าว
ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีเห็นว่า สิทธิเรียกร้องค่าบริหารจัดการที่เกิดขึ้นก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ก็ไม่โอนไปยังเจ้าของรายใหม่เช่นกัน เว้นแต่จะมีการโอนสิทธิเรียกร้องแยกต่างหาก
ความแตกต่างระหว่างการโอนสิทธิเรียกร้องกับการสืบทอดสถานะผู้ให้เช่า
ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีแยกพิจารณาการสืบทอดสถานะผู้ให้เช่าออกจากการรับโอนสิทธิเรียกร้องค่าเช่าค้างชำระ
ข้อความจากคำพิพากษาศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลี ลงวันที่ 2017. 3. 22. คดีหมายเลข 2016다218874
"โดยหลักแล้ว ค่าเช่าค้างชำระหรือค่าบริหารจัดการที่เกิดขึ้นแล้วก่อนกรรมสิทธิ์ในอาคารที่เช่าจะโอนไปนั้น จะไม่โอนไปยังผู้รับโอนหากไม่มีกระบวนการโอนสิทธิเรียกร้องแยกต่างหาก และมีเพียงผู้ให้เช่าเท่านั้นที่สามารถเรียกร้องจากผู้เช่าได้"
ศาลชั้นก่อนวินิจฉัยว่าไม่มีหลักฐานที่แสดงว่าโจทก์ได้รับโอนสิทธิเรียกร้องค่าเช่าค้างชำระจากผู้ให้เช่ารายเดิม
ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีเห็นเช่นกันว่า สิทธิเรียกร้องค่าเช่าค้างชำระและค่าบริหารจัดการที่เกิดขึ้นก่อนการโอนกรรมสิทธิ์จะไม่โอนไปยังเจ้าของรายใหม่ เว้นแต่จะมีกระบวนการโอนสิทธิเรียกร้องแยกต่างหาก
ด้วยเหตุนี้ ศาลจึงวินิจฉัยว่าโจทก์ไม่สามารถเรียกร้องค่าเช่าค้างชำระที่เกิดขึ้นในช่วงของผู้ให้เช่ารายเดิมโดยตรงในฐานะสิทธิเรียกร้องของตนเองได้
ผู้รับโอนสามารถหักหนี้ออกจากเงินประกันได้หรือไม่
ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีพิจารณาประเด็นการเป็นเจ้าของสิทธิเรียกร้องค่าเช่าค้างชำระแยกจากประเด็นการหักเงินประกันการเช่า
ข้อความจากคำพิพากษาศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลี ลงวันที่ 2017. 3. 22. คดีหมายเลข 2016다218874
“ในสัญญาเช่า เงินประกันการเช่าประกันหนี้ทั้งหมดของผู้เช่าที่เกิดจากการเช่า จนถึงเวลาที่ส่งมอบทรัพย์สินอันเป็นวัตถุแห่งสัญญาคืนแก่ผู้ให้เช่าหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลง”
"หากผู้รับโอนอาคารที่เช่าต้องคืนเงินประกันการเช่าแก่ผู้เช่า เนื่องจากความสัมพันธ์ตามสัญญาเช่าสิ้นสุดลงหลังจากผู้รับโอนได้กรรมสิทธิ์ในอาคารแล้ว และมีค่าเช่าค้างชำระหรือค่าบริหารจัดการที่เกิดขึ้นก่อนผู้รับโอนสืบทอดสถานะของผู้ให้เช่า หากไม่มีพฤติการณ์พิเศษ เงินจำนวนดังกล่าวย่อมถูกหักออกจากเงินประกันการเช่าโดยอัตโนมัติ"
ศาลชั้นก่อนวินิจฉัยว่าไม่สามารถหักค่าเช่าค้างชำระและค่าบริหารจัดการที่เกิดขึ้นในช่วงของผู้ให้เช่ารายเดิมออกจากเงินประกันได้
แต่ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีเห็นว่า เมื่อเงินประกันการเช่าประกันหนี้ทั้งหมดของผู้เช่า ค่าเช่าค้างชำระและค่าบริหารจัดการที่เกิดขึ้นก่อนการโอนกรรมสิทธิ์จึงเป็นรายการที่หักได้ในขั้นตอนชำระบัญชีเงินประกันเช่นกัน
4. ความหมายและผลทางกฎหมายของคำพิพากษา
คำพิพากษานี้มีความสำคัญตรงที่ แยกพิจารณาการสืบทอดสถานะผู้ให้เช่าออกจากประเด็นการเป็นเจ้าของสิทธิเรียกร้องค่าเช่าค้างชำระเมื่อเจ้าของอาคารพาณิชย์เปลี่ยนแปลงไป
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีเห็นว่าสิทธิเรียกร้องค่าเช่าค้างชำระที่เกิดขึ้นในช่วงของผู้ให้เช่ารายเดิมไม่ได้โอนไปยังเจ้าของรายใหม่โดยอัตโนมัติ แต่ในขั้นตอนคืนเงินประกันหลังสิ้นสุดสัญญาเช่า ค่าเช่าค้างชำระและค่าบริหารจัดการดังกล่าวสามารถหักออกจากเงินประกันได้
ด้วยเหตุนี้ ผู้เช่า ผู้ซื้ออาคาร และผู้ประมูลซื้ออาคารจากการขายทอดตลาดจึงควรแยกพิจารณาความสัมพันธ์ทางสิทธิก่อนและหลังการสิ้นสุดของความสัมพันธ์ตามสัญญาเช่า
ประเด็นที่ผู้เช่าและผู้รับโอนอาคารควรตรวจสอบ
ผู้เช่าควรตรวจสอบให้ชัดเจนว่า ปัญหาหนี้ค้างเดิมไม่ได้สิ้นสุดลงเพียงเพราะเจ้าของอาคารเปลี่ยนแปลงไป
เนื่องจากค่าเช่าค้างชำระและค่าบริหารจัดการที่เกิดขึ้นก่อนการโอนกรรมสิทธิ์อาจถูกหักในขั้นตอนชำระบัญชีเงินประกัน จึงควรตรวจสอบจำนวนเงินประกันที่สามารถได้รับคืนจริง
ผู้ซื้ออาคารหรือผู้ได้อาคารจากการขายทอดตลาดควรตรวจสอบประวัติการค้างชำระของผู้เช่า
ขอบเขตเงินประกันที่ต้องคืนจริงอาจแตกต่างกันตามจำนวนหนี้ที่สามารถหักได้ จึงควรตรวจสอบทั้งจำนวนเงินประกันการเช่าและสถานะหนี้ค้างชำระ
นอกจากนี้ ควรตรวจสอบว่าสิทธิเรียกร้องค่าเช่าค้างชำระที่เกิดขึ้นในช่วงของผู้ให้เช่ารายเดิมได้รับการโอนแยกต่างหากหรือไม่
ขอบเขตสิทธิที่เจ้าของรายใหม่สามารถใช้ได้โดยตรงอาจแตกต่างกันตามการโอนสิทธิเรียกร้อง จึงควรพิจารณาความสัมพันธ์ตามสัญญาที่เกี่ยวข้องประกอบกัน
5. การรับมือข้อพิพาทเรื่องเงินประกันการเช่าและการให้คำปรึกษาทางกฎหมายโดยทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์
เมื่อเจ้าของอาคารพาณิชย์เปลี่ยนแปลงเนื่องจากการซื้อขายอาคารหรือการขายทอดตลาด ควรตรวจสอบความสัมพันธ์ตามสัญญาเช่าควบคู่กันไปด้วย
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ปัญหาการคืนเงินประกันการเช่าอาจต้องพิจารณาปัจจัยหลายประการร่วมกัน ได้แก่ เวลาที่เกิดค่าเช่าค้างชำระ การสืบทอดสถานะผู้ให้เช่า และขอบเขตหนี้ที่เงินประกันรับประกัน
ดังนั้น หากเกิดข้อพิพาทเรื่องการคืนเงินประกันหลังจากกรรมสิทธิ์ในอาคารเปลี่ยนแปลง ควรพิจารณาข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการทำสัญญาเช่า ประวัติการค้างชำระ และรายละเอียดการชำระบัญชีเงินประกันโดยรวม
ความช่วยเหลือจากทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์
▶ วิเคราะห์ความสัมพันธ์ทางกฎหมายเกี่ยวกับการสืบทอดสถานะผู้ให้เช่าและหน้าที่คืนเงินประกันการเช่าในกระบวนการซื้อขายหรือขายทอดตลาดอาคาร
▶ ตรวจสอบทางกฎหมายเกี่ยวกับผู้เป็นเจ้าของสิทธิเรียกร้องค่าเช่าค้างชำระและค่าบริหารจัดการที่เกิดขึ้นก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ รวมถึงการโอนสิทธิเรียกร้องดังกล่าว
▶ รับมือและเป็นตัวแทนในคดีแพ่งเกี่ยวกับการเช่า เช่น การเรียกร้องคืนเงินประกันการเช่า การส่งมอบอาคารคืน และการเรียกคืนลาภมิควรได้
▶ จัดระเบียบความสัมพันธ์ทางสิทธิระหว่างผู้ให้เช่า ผู้เช่า ผู้ซื้ออาคาร และผู้ประมูลซื้อจากการขายทอดตลาด พร้อมกำหนดแนวทางเจรจาชำระบัญชีเงินประกันและรับมือข้อพิพาท
สำนักงานกฎหมาย Daeryun ซึ่งอยู่ในอันดับ 9 ของสำนักงานกฎหมายในสาธารณรัฐเกาหลีตามข้อมูลการยื่นแบบภาษีมูลค่าเพิ่มต่อกรมสรรพากรเกาหลีในปี 2025 ให้บริการทางกฎหมายเกี่ยวกับข้อพิพาทการเช่าอาคารพาณิชย์ การคืนเงินประกันการเช่า การส่งมอบอาคารคืน และคดีเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยอาศัยประสบการณ์ในการดำเนินงานด้านอสังหาริมทรัพย์ การก่อสร้าง และคดีแพ่ง
หากต้องการให้ตรวจสอบทางกฎหมายเกี่ยวกับการคืนเงินประกันหรือการหักค่าเช่าค้างชำระภายหลังกรรมสิทธิ์ในอาคารเปลี่ยนแปลง สามารถพิจารณาแนวทางดำเนินการตามข้อเท็จจริงผ่าน 🔗การนัดหมายปรึกษากฎหมายกับทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์
