รัฐบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ของสาธารณรัฐเกาหลี | วิเคราะห์คำพิพากษาศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีที่วินิจฉัยว่าคำบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ซึ่งแจ้งหนึ่งวันก่อนวันสิ้นสุดสัญญาก็มีผล

โจทก์ในคดีเกี่ยวกับรัฐบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ของสาธารณรัฐเกาหลีคือ A ซึ่งเป็นผู้เช่า

A ทำสัญญาเช่ากับ B เมื่อปี 2018

ระยะเวลาของสัญญาคือ 2 ปี ตั้งแต่วันที่ 31 ธันวาคม 2018 ถึงวันที่ 30 ธันวาคม 2020 โดยมีเงินประกัน 30 ล้านวอนเกาหลีใต้ และค่าเช่ารายเดือน 1.8 ล้านวอนเกาหลีใต้

เมื่อเวลาผ่านไปจนถึงปลายเดือนธันวาคม 2020

เมื่อวันที่ 29 ธันวาคม 2020 ซึ่งเป็นวันที่ หนึ่งวันก่อนครบกำหนดระยะเวลาสัญญา A ได้แจ้ง B ว่า “ไม่มีเจตนาต่ออายุสัญญา”

หลังจากจดทะเบียนสิทธิการเช่าแล้ว A ได้ส่งมอบสถานที่เช่าดังกล่าวให้ B เมื่อปลายเดือนมกราคมของปีถัดมา

อย่างไรก็ตาม B เห็นว่า เนื่องจาก A ไม่ได้แจ้งใด ๆ จนถึงหนึ่งเดือนก่อนครบกำหนดสัญญา สัญญาจึงต้องถือว่า ได้รับการต่ออายุโดยปริยาย และไม่คืนเงินประกัน

A จึงยื่นฟ้องเรียกคืนเงินประกันการเช่า

คำวินิจฉัยของศาลล่างเกี่ยวกับข้อพิพาทตามรัฐบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ของสาธารณรัฐเกาหลีมีดังนี้

ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ เห็นว่า ‘การต่ออายุโดยปริยาย’ มีผลแล้ว จึงวินิจฉัยเป็นคุณแก่ B

ศาลเห็นว่า A มิได้แสดงเจตนาเลิกสัญญาล่วงหน้าอย่างช้าที่สุดหนึ่งเดือนก่อนครบกำหนดสัญญา จึงสมควรถือว่าสัญญาได้รับการต่ออายุแล้ว

อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณามาตรา 10 วรรคห้าแห่งรัฐบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ของสาธารณรัฐเกาหลี แม้สัญญาจะได้รับการต่ออายุโดยปริยาย ผู้เช่าก็ยังอาจบอกกล่าวเลิกสัญญาได้ทุกเมื่อ และ การเลิกสัญญามีผลเมื่อพ้น 3 เดือนนับแต่วันที่ผู้ให้เช่าได้รับคำบอกกล่าว ศาลจึงวินิจฉัยว่าสัญญาระหว่าง A กับ B ต้องถือว่าสิ้นสุดลงเมื่อปลายเดือนมีนาคม 2021

ศาลอธิบายว่า A มีสิทธิได้รับคืนเงินประกันส่วนที่เหลือหลังหักค่าเช่า 3 เดือน ค่าส่วนกลาง และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ออกจากเงินประกันทั้งหมด

ทั้งสองฝ่ายไม่ยอมรับคำวินิจฉัยและยื่นอุทธรณ์ แต่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยเช่นเดียวกัน

A ระบุว่าไม่อาจยอมรับคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ได้เช่นกัน จึงยื่นฎีกาต่อศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลี

ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีวินิจฉัยแตกต่างออกไป

ประเด็นสำคัญในคดีนี้คือการพิจารณาว่าสัญญาระหว่าง A กับ B จะถือว่า ‘ได้รับการต่ออายุโดยปริยาย’ หรือไม่

ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีวินิจฉัยว่า เนื่องจาก A แสดงเจตนาปฏิเสธการต่ออายุก่อนวันสิ้นสุดสัญญา จึงต้องถือว่าสัญญาระหว่างทั้งสองสิ้นสุดลงในวันที่ 30 ธันวาคม 2020 ตามที่ตกลงกันไว้เดิม

เหตุผลที่ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีระบุมีดังนี้

มาตรา 10 วรรคหนึ่งแห่งรัฐบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ของสาธารณรัฐเกาหลีบัญญัติว่า “ผู้ให้เช่าจะปฏิเสธคำขอต่ออายุสัญญาของผู้เช่าซึ่งยื่นในช่วงตั้งแต่ 6 เดือนถึง 1 เดือนก่อนสิ้นสุดระยะเวลาเช่าโดยไม่มีเหตุอันสมควรมิได้” แต่บทบัญญัตินี้ เพียงรับรองสิทธิของผู้เช่าในการเรียกร้องให้ต่ออายุสัญญา มิได้จำกัดระยะเวลาที่ผู้เช่าจะส่งคำบอกกล่าวปฏิเสธการต่ออายุ

นอกจากนี้ มาตรา 10 วรรคสี่แห่งกฎหมายฉบับเดียวกันมีเนื้อหาว่า ‘หากผู้ให้เช่ามิได้แจ้งการปฏิเสธการต่ออายุหรือการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขภายในระยะเวลาที่กำหนด ให้ถือว่าได้ทำสัญญาเช่ากันอีกครั้งภายใต้เงื่อนไขเดียวกับสัญญาเช่าเดิม’ ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีจึงอธิบายว่า แม้พิจารณาจากบทบัญญัตินี้ ก็ไม่มีข้อจำกัดเกี่ยวกับระยะเวลาที่ผู้เช่าจะส่งคำบอกกล่าวปฏิเสธการต่ออายุในกรณี ‘การต่ออายุโดยปริยาย’

กล่าวอีกนัยหนึ่ง ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีวินิจฉัยว่า ผู้เช่าอาคารพาณิชย์ไม่ถูกจำกัดระยะเวลาในการแสดงเจตนาปฏิเสธการต่ออายุ

อย่างไรก็ดี กรณี ที่อยู่อาศัยแตกต่างออกไป

รัฐบัญญัติคุ้มครองผู้เช่าที่อยู่อาศัยของสาธารณรัฐเกาหลีกำหนดว่า หากผู้เช่ามิได้แจ้งการปฏิเสธการต่ออายุแก่ผู้ให้เช่าอย่างช้าที่สุด 2 เดือนก่อนสิ้นสุดระยะเวลาเช่า ให้ถือว่าสัญญาดังกล่าวได้รับการต่ออายุโดยปริยาย

ในทางกลับกัน เนื่องจากรัฐบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ของสาธารณรัฐเกาหลีมิได้จำกัดระยะเวลาที่ผู้เช่าจะส่งคำบอกกล่าวปฏิเสธการต่ออายุ ข้อสรุปสุดท้ายของศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีจึงเห็นว่า การวินิจฉัยว่าสัญญาเช่าในคดีนี้ได้รับการต่ออายุโดยปริยายขัดต่อการตีความตามถ้อยคำของกฎหมาย

ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีเห็นว่าคำวินิจฉัยของศาลเดิมที่ถือว่าสัญญาระหว่าง A กับ B มีระยะเวลาถึงเดือนมีนาคม 2021 แล้วคำนวณเงินประกันตามนั้นเป็นความผิดพลาด จึงส่งคดีกลับไปยังศาลเดิม