สารบัญ
- 1. คดีตามรัฐบัญญัติว่าด้วยกรรมสิทธิ์และการจัดการอาคารชุดของสาธารณรัฐเกาหลี, รายละเอียดความเป็นมา
- - คดีตามรัฐบัญญัติว่าด้วยกรรมสิทธิ์และการจัดการอาคารชุดของสาธารณรัฐเกาหลี, กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
- 2. คดีตามรัฐบัญญัติว่าด้วยกรรมสิทธิ์และการจัดการอาคารชุดของสาธารณรัฐเกาหลี, คำวินิจฉัยของศาล
- 3. รัฐบัญญัติว่าด้วยกรรมสิทธิ์และการจัดการอาคารชุดของสาธารณรัฐเกาหลี, แนวทางของ Daeryun
1. คดีตามรัฐบัญญัติว่าด้วยกรรมสิทธิ์และการจัดการอาคารชุดของสาธารณรัฐเกาหลี, รายละเอียดความเป็นมา
คู่กรณีในคดีที่มีคำขอให้รื้อถอนสิ่งติดตั้งตามรัฐบัญญัติว่าด้วยกรรมสิทธิ์และการจัดการอาคารชุดของสาธารณรัฐเกาหลี ได้แก่ A ผู้พักอาศัยอยู่ชั้น 1 และ B ผู้พักอาศัยอยู่ชั้น 2 ของอพาร์ตเมนต์
A ซึ่งพักอาศัยอยู่ชั้น 1 ของอพาร์ตเมนต์แห่งหนึ่งในแขวงบังแบ กรุงโซล อ้างว่าตนมีสิทธิใช้ที่ดินซึ่งจัดเป็นสวนอยู่ด้านหน้าชานระเบียงได้แต่เพียงผู้เดียว โดยกั้นรั้วและปูพื้นไม้เพื่อใช้เป็นพื้นที่กลางแจ้งส่วนตัว
ด้วยเหตุนี้ B ผู้พักอาศัยอยู่ชั้น 2 จึงยื่นฟ้อง A เพื่อขอให้รื้อถอนสิ่งติดตั้งและส่งมอบการครอบครองพื้นที่ดังกล่าว
B อ้างว่า A ครอบครองสวนดังกล่าวแต่เพียงผู้เดียว ติดตั้งสิ่งต่าง ๆ เพื่อจัดทำเป็นสวนส่วนตัว และกีดกันไม่ให้ผู้อยู่อาศัยรายอื่นเข้าใช้พื้นที่
นอกจากนี้ B ยังอ้างว่า ก่อนที่ A จะดัดแปลงพื้นที่ สวนดังกล่าวอยู่ภายใต้การดูแลของเจ้าหน้าที่ฝ่ายจัดการอพาร์ตเมนต์ และใต้สวนมีระบบระบายน้ำ รวมถึงระบบระบายน้ำฝนและระบบป้องกันอัคคีภัยฝังอยู่ จึงไม่สมควรให้ A ใช้พื้นที่แต่เพียงผู้เดียว
ในทางกลับกัน A โต้แย้งว่าตนเพียงซ่อมแซมพื้นไม้และสิ่งอื่นที่มีอยู่ในสวนตั้งแต่ขั้นตอนการออกแบบอพาร์ตเมนต์ อีกทั้งการเข้าสู่สวนต้องผ่านห้องพักของตนเท่านั้น จึงแสดงให้เห็นว่าพื้นที่ดังกล่าวได้รับการออกแบบไว้สำหรับเจ้าของห้องพักชั้น 1 โดยเฉพาะ
คดีตามรัฐบัญญัติว่าด้วยกรรมสิทธิ์และการจัดการอาคารชุดของสาธารณรัฐเกาหลี, กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
▣ มาตรา 5 แห่งรัฐบัญญัติว่าด้วยกรรมสิทธิ์และการจัดการอาคารชุดของสาธารณรัฐเกาหลี (สิทธิและหน้าที่ของเจ้าของกรรมสิทธิ์แยกส่วน เป็นต้น)
① เจ้าของกรรมสิทธิ์แยกส่วน*ต้องไม่กระทำการที่เป็นอันตรายต่อการรักษาสภาพอาคาร หรือการอื่นใดเกี่ยวกับการจัดการและการใช้อาคารซึ่งขัดต่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของกรรมสิทธิ์แยกส่วน
② ในกรณีที่ส่วนกรรมสิทธิ์เฉพาะได้รับการจำหน่ายเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย เจ้าของกรรมสิทธิ์แยกส่วนต้องไม่ใช้ส่วนนั้นเพื่อวัตถุประสงค์อื่นนอกเหนือจากการอยู่อาศัย หรือรื้อถอนหรือทำลายผนังภายในเพื่อขยายหรือต่อเติมอาคารโดยไม่มีเหตุอันสมควร
* เจ้าของกรรมสิทธิ์แยกส่วน: บุคคลผู้มี “กรรมสิทธิ์แยกส่วน” ซึ่งเป็นสิทธิในการถือกรรมสิทธิ์เฉพาะบางส่วนของอาคารหนึ่งหลัง มิใช่อาคารทั้งหมด
▣ มาตรา 10 แห่งรัฐบัญญัติว่าด้วยกรรมสิทธิ์และการจัดการอาคารชุดของสาธารณรัฐเกาหลี (กรรมสิทธิ์ในส่วนกลาง เป็นต้น)
① ส่วนกลางเป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของกรรมสิทธิ์แยกส่วนทุกคน อย่างไรก็ตาม ส่วนกลางที่เห็นได้ชัดว่าจัดไว้ให้เจ้าของกรรมสิทธิ์แยกส่วนเพียงบางรายใช้ร่วมกัน (ต่อไปนี้เรียกว่า “ส่วนกลางสำหรับเจ้าของบางราย”) เป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของกรรมสิทธิ์แยกส่วนเหล่านั้น
▣ คำพิพากษาที่เกี่ยวข้อง
“ส่วนที่ระบุในขณะจำหน่ายอพาร์ตเมนต์ในคดีนี้ว่าจะจัดทำสวนสำหรับใช้เฉพาะชั้น 1 ให้แก่ผู้ซื้อห้องพักชั้น 1 นั้นถือเป็นส่วนกลางของอพาร์ตเมนต์ในคดีนี้ ผู้อยู่อาศัยชั้น 1 จึงแทบไม่อาจใช้พื้นที่ดังกล่าวแต่เพียงผู้เดียวโดยกีดกันผู้อื่นได้ในทางข้อเท็จจริง”
|
▣ คำวินิจฉัยที่เกี่ยวข้องของคณะกรรมการการค้าที่เป็นธรรมแห่งสาธารณรัฐเกาหลี
สำหรับข้อสัญญามาตรฐานในสัญญาจัดหาอพาร์ตเมนต์ที่กำหนดว่า ‘เพื่อคุ้มครองความเป็นส่วนตัวของครัวเรือนชั้น 1 ฝ่าย ข จะไม่คัดค้านสวนสำหรับใช้เฉพาะครัวเรือนชั้น 1 ซึ่งฝ่าย ก จัดให้’ นั้น “การรับรองสิทธิในที่ดินเหนือสวนชั้น 1 ซึ่งเป็นที่ดินที่ผู้อยู่อาศัยทุกคนเป็นเจ้าของร่วมกัน ให้เฉพาะผู้อยู่อาศัยชั้น 1 ใช้แต่เพียงผู้เดียว โดยไม่รับรองสิทธิดังกล่าวแก่ครัวเรือนอื่น ถือเป็นข้อสัญญามาตรฐานที่ทำให้ลูกค้าซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องพักนอกเหนือจากชั้น 1 เสียเปรียบอย่างไม่เป็นธรรม และเข้าข่ายมาตรา 6 วรรค 2 ข้อ 1 แห่งรัฐบัญญัติว่าด้วยการควบคุมข้อสัญญามาตรฐานของสาธารณรัฐเกาหลี จึงเป็นโมฆะ”
|
2. คดีตามรัฐบัญญัติว่าด้วยกรรมสิทธิ์และการจัดการอาคารชุดของสาธารณรัฐเกาหลี, คำวินิจฉัยของศาล
ในคดีเกี่ยวกับรัฐบัญญัติว่าด้วยกรรมสิทธิ์และการจัดการอาคารชุดของสาธารณรัฐเกาหลี ศาลชั้นต้นในการพิจารณาคดีชั้นที่ 1 วินิจฉัยให้ B เป็นฝ่ายชนะคดี และพิพากษาให้ A รื้อถอนพื้นไม้ยกและรั้วที่ติดตั้งไว้เป็นการส่วนตัว
ศาลแขวงซึ่งมีคำพิพากษาในการพิจารณาคดีชั้นที่ 1 อธิบายว่า สิ่งติดตั้งของ A ถูกติดตั้งขึ้นโดยพลการโดยไม่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนที่ชอบด้วยกฎหมาย และทำให้บุคคลภายนอกไม่สามารถเข้าไปในสวนดังกล่าวได้ ส่งผลให้ A สามารถครอบครองและใช้สวนแต่เพียงผู้เดียวได้
นอกจากนี้ ครัวเรือนที่พักอาศัยซึ่งมีสัดส่วนสูงกว่า 60% อย่างมากได้ยินยอมให้รื้อถอนสิ่งติดตั้งดังกล่าว และหากรื้อถอนแล้ว จะทำให้เข้าถึงท่อและสิ่งอื่นที่ฝังอยู่ในสวนเพื่อการจัดการอพาร์ตเมนต์ได้ง่ายขึ้น อีกทั้งพื้นที่ดังกล่าวจะเชื่อมต่อกับถนนซึ่งเป็นส่วนกลางและสวนอื่นภายในอพาร์ตเมนต์ ทำให้เจ้าของกรรมสิทธิ์แยกส่วนรายอื่นอาจใช้พื้นที่ได้กว้างขวางกว่าเดิม ศาลจึงนำข้อเท็จจริงเหล่านี้มาเป็นเหตุผลประกอบคำพิพากษา
ศาลชั้นอุทธรณ์ในการพิจารณาคดีชั้นที่ 2 เห็นว่าคำวินิจฉัยในการพิจารณาคดีชั้นที่ 1 ถูกต้อง จึงยกอุทธรณ์ของ A
3. รัฐบัญญัติว่าด้วยกรรมสิทธิ์และการจัดการอาคารชุดของสาธารณรัฐเกาหลี, แนวทางของ Daeryun
บทความนี้ได้วิเคราะห์คำพิพากษาของศาลอุทธรณ์แห่งสาธารณรัฐเกาหลีที่วินิจฉัยว่า สวนบริเวณระเบียงชั้น 1 ของอพาร์ตเมนต์เป็นพื้นที่ส่วนกลางตามรัฐบัญญัติว่าด้วยกรรมสิทธิ์และการจัดการอาคารชุดของสาธารณรัฐเกาหลี จึงไม่อาจให้ครัวเรือนที่พักอาศัยอยู่ชั้น 1 ใช้พื้นที่ดังกล่าวแต่เพียงผู้เดียวได้
ห้องพักชั้น 1 ของอพาร์ตเมนต์มักได้รับความนิยมน้อยกว่าชั้นอื่นเมื่อพิจารณาถึงปัญหาเสียงรบกวนและความเป็นส่วนตัว จึงอาจมีราคาต่ำกว่าห้องพักในชั้นอื่น
ด้วยเหตุนี้ ผู้ขายบางรายจึงเสนอเงื่อนไขพิเศษว่าทรัพย์สินที่จำหน่ายรวมถึงพื้นที่สวนชั้น 1 เพื่อเพิ่มความต้องการซื้อ
หากสัญญาอสังหาริมทรัพย์ระบุสิทธิในการใช้แปลงดอกไม้หน้าห้องพักแต่เพียงผู้เดียวไว้อย่างชัดเจน การใช้สวนชั้น 1 อาจได้รับการรับรองตามกฎหมาย
อย่างไรก็ตาม หากสัญญาไม่ได้รับรองเรื่องดังกล่าวไว้ ย่อมไม่อาจอ้างสิทธิในการใช้พื้นที่ได้
ดังนั้น เพื่อลดความเสี่ยงที่จะเกิดข้อพิพาทในลักษณะข้างต้น จึงควรตรวจสอบสัญญาอย่างละเอียดและอาจขอคำปรึกษาจากทนายความที่มีความรู้เกี่ยวกับเรื่องดังกล่าว
Daeryun Law Firm LLC ดำเนินงาน🔗 กลุ่มงานก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ โดยทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ให้คำแนะนำทางกฎหมายที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของลูกความ
หากมีข้อสอบถามเกี่ยวกับรัฐบัญญัติว่าด้วยกรรมสิทธิ์และการจัดการอาคารชุดของสาธารณรัฐเกาหลี สามารถขอคำปรึกษาจากกลุ่มงานก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ของ Daeryun Law Firm LLC ได้
