รัฐบัญญัติว่าด้วยกรรมสิทธิ์และการจัดการอาคารชุดของสาธารณรัฐเกาหลี | วิเคราะห์คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่วินิจฉัยว่าสวนบริเวณระเบียงชั้น 1 ของอพาร์ตเมนต์เป็นพื้นที่ส่วนกลาง

คู่กรณีในคดีที่มีคำขอให้รื้อถอนสิ่งติดตั้งตามรัฐบัญญัติว่าด้วยกรรมสิทธิ์และการจัดการอาคารชุดของสาธารณรัฐเกาหลี ได้แก่ A ผู้พักอาศัยอยู่ชั้น 1 และ B ผู้พักอาศัยอยู่ชั้น 2 ของอพาร์ตเมนต์

A ซึ่งพักอาศัยอยู่ชั้น 1 ของอพาร์ตเมนต์แห่งหนึ่งในแขวงบังแบ กรุงโซล อ้างว่าตนมีสิทธิใช้ที่ดินซึ่งจัดเป็นสวนอยู่ด้านหน้าชานระเบียงได้แต่เพียงผู้เดียว โดยกั้นรั้วและปูพื้นไม้เพื่อใช้เป็นพื้นที่กลางแจ้งส่วนตัว

ด้วยเหตุนี้ B ผู้พักอาศัยอยู่ชั้น 2 จึงยื่นฟ้อง A เพื่อขอให้รื้อถอนสิ่งติดตั้งและส่งมอบการครอบครองพื้นที่ดังกล่าว

B อ้างว่า A ครอบครองสวนดังกล่าวแต่เพียงผู้เดียว ติดตั้งสิ่งต่าง ๆ เพื่อจัดทำเป็นสวนส่วนตัว และกีดกันไม่ให้ผู้อยู่อาศัยรายอื่นเข้าใช้พื้นที่

นอกจากนี้ B ยังอ้างว่า ก่อนที่ A จะดัดแปลงพื้นที่ สวนดังกล่าวอยู่ภายใต้การดูแลของเจ้าหน้าที่ฝ่ายจัดการอพาร์ตเมนต์ และใต้สวนมีระบบระบายน้ำ รวมถึงระบบระบายน้ำฝนและระบบป้องกันอัคคีภัยฝังอยู่ จึงไม่สมควรให้ A ใช้พื้นที่แต่เพียงผู้เดียว

ในทางกลับกัน A โต้แย้งว่าตนเพียงซ่อมแซมพื้นไม้และสิ่งอื่นที่มีอยู่ในสวนตั้งแต่ขั้นตอนการออกแบบอพาร์ตเมนต์ อีกทั้งการเข้าสู่สวนต้องผ่านห้องพักของตนเท่านั้น จึงแสดงให้เห็นว่าพื้นที่ดังกล่าวได้รับการออกแบบไว้สำหรับเจ้าของห้องพักชั้น 1 โดยเฉพาะ

ในคดีเกี่ยวกับรัฐบัญญัติว่าด้วยกรรมสิทธิ์และการจัดการอาคารชุดของสาธารณรัฐเกาหลี ศาลชั้นต้นในการพิจารณาคดีชั้นที่ 1 วินิจฉัยให้ B เป็นฝ่ายชนะคดี และพิพากษาให้ A รื้อถอนพื้นไม้ยกและรั้วที่ติดตั้งไว้เป็นการส่วนตัว

ศาลแขวงซึ่งมีคำพิพากษาในการพิจารณาคดีชั้นที่ 1 อธิบายว่า สิ่งติดตั้งของ A ถูกติดตั้งขึ้นโดยพลการโดยไม่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนที่ชอบด้วยกฎหมาย และทำให้บุคคลภายนอกไม่สามารถเข้าไปในสวนดังกล่าวได้ ส่งผลให้ A สามารถครอบครองและใช้สวนแต่เพียงผู้เดียวได้

นอกจากนี้ ครัวเรือนที่พักอาศัยซึ่งมีสัดส่วนสูงกว่า 60% อย่างมากได้ยินยอมให้รื้อถอนสิ่งติดตั้งดังกล่าว และหากรื้อถอนแล้ว จะทำให้เข้าถึงท่อและสิ่งอื่นที่ฝังอยู่ในสวนเพื่อการจัดการอพาร์ตเมนต์ได้ง่ายขึ้น อีกทั้งพื้นที่ดังกล่าวจะเชื่อมต่อกับถนนซึ่งเป็นส่วนกลางและสวนอื่นภายในอพาร์ตเมนต์ ทำให้เจ้าของกรรมสิทธิ์แยกส่วนรายอื่นอาจใช้พื้นที่ได้กว้างขวางกว่าเดิม ศาลจึงนำข้อเท็จจริงเหล่านี้มาเป็นเหตุผลประกอบคำพิพากษา

ศาลชั้นอุทธรณ์ในการพิจารณาคดีชั้นที่ 2 เห็นว่าคำวินิจฉัยในการพิจารณาคดีชั้นที่ 1 ถูกต้อง จึงยกอุทธรณ์ของ A

บทความนี้ได้วิเคราะห์คำพิพากษาของศาลอุทธรณ์แห่งสาธารณรัฐเกาหลีที่วินิจฉัยว่า สวนบริเวณระเบียงชั้น 1 ของอพาร์ตเมนต์เป็นพื้นที่ส่วนกลางตามรัฐบัญญัติว่าด้วยกรรมสิทธิ์และการจัดการอาคารชุดของสาธารณรัฐเกาหลี จึงไม่อาจให้ครัวเรือนที่พักอาศัยอยู่ชั้น 1 ใช้พื้นที่ดังกล่าวแต่เพียงผู้เดียวได้

ห้องพักชั้น 1 ของอพาร์ตเมนต์มักได้รับความนิยมน้อยกว่าชั้นอื่นเมื่อพิจารณาถึงปัญหาเสียงรบกวนและความเป็นส่วนตัว จึงอาจมีราคาต่ำกว่าห้องพักในชั้นอื่น

ด้วยเหตุนี้ ผู้ขายบางรายจึงเสนอเงื่อนไขพิเศษว่าทรัพย์สินที่จำหน่ายรวมถึงพื้นที่สวนชั้น 1 เพื่อเพิ่มความต้องการซื้อ

หากสัญญาอสังหาริมทรัพย์ระบุสิทธิในการใช้แปลงดอกไม้หน้าห้องพักแต่เพียงผู้เดียวไว้อย่างชัดเจน การใช้สวนชั้น 1 อาจได้รับการรับรองตามกฎหมาย

อย่างไรก็ตาม หากสัญญาไม่ได้รับรองเรื่องดังกล่าวไว้ ย่อมไม่อาจอ้างสิทธิในการใช้พื้นที่ได้

ดังนั้น เพื่อลดความเสี่ยงที่จะเกิดข้อพิพาทในลักษณะข้างต้น จึงควรตรวจสอบสัญญาอย่างละเอียดและอาจขอคำปรึกษาจากทนายความที่มีความรู้เกี่ยวกับเรื่องดังกล่าว

Daeryun Law Firm LLC ดำเนินงาน🔗 กลุ่มงานก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ โดยทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ให้คำแนะนำทางกฎหมายที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของลูกความ

หากมีข้อสอบถามเกี่ยวกับรัฐบัญญัติว่าด้วยกรรมสิทธิ์และการจัดการอาคารชุดของสาธารณรัฐเกาหลี สามารถขอคำปรึกษาจากกลุ่มงานก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ของ Daeryun Law Firm LLC ได้