สารบัญ
- 1. คดีแพ่งเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ มีข้อเท็จจริงโดยละเอียดอย่างไร
- - คดีแพ่งเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ แนวคิดและกฎหมายใดที่ควรทราบ
- 2. คดีแพ่งเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ศาลชั้นก่อนวินิจฉัยอย่างไร
- 3. คดีแพ่งเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีวินิจฉัยอย่างไร
- 4. คดีแพ่งเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ แนวทางดำเนินงานของ Daeryun
1. คดีแพ่งเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ มีข้อเท็จจริงโดยละเอียดอย่างไร
โจทก์ในคดีแพ่งเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นี้ ได้แก่ นาย A และบุคคลอื่นรวม 4 คน
บุคคลเหล่านี้เป็นผู้ซื้อห้องชุดซึ่งได้ทำสัญญาซื้อขายห้องชุดไว้
โจทก์กู้เงินงวดกลางทั้งหมดจากสถาบันการเงินแต่ละแห่งภายใต้การค้ำประกันของบรรษัทการเงินเพื่อที่อยู่อาศัยแห่งสาธารณรัฐเกาหลี และชำระเงินดังกล่าวให้แก่บริษัท B ซึ่งเป็นบริษัทก่อสร้างห้องชุดและเป็นจำเลยในคดีนี้
บริษัท B ยังเป็นผู้ค้ำประกันร่วมสำหรับหนี้ที่โจทก์มีหน้าที่ต้องชำระคืนแก่บรรษัทการเงินเพื่อที่อยู่อาศัยแห่งสาธารณรัฐเกาหลีด้วย
อย่างไรก็ตาม แม้วันครบกำหนดจะใกล้เข้ามา โจทก์ก็ไม่ได้ชำระคืนเงินกู้
บรรษัทการเงินเพื่อที่อยู่อาศัยจึงชำระเงินต้นและดอกเบี้ยของเงินกู้ให้แก่สถาบันการเงินแต่ละแห่งไปก่อน หลังจากนั้น บริษัท B ได้ชำระเงินที่บรรษัทดังกล่าวชำระแทนโจทก์คืนอีกทอดหนึ่ง
ต่อมา บริษัท B แจ้งโจทก์ว่าประสงค์จะเลิกสัญญาซื้อขายห้องชุดด้วยเหตุที่ไม่ได้ชำระราคาซื้อขายห้องชุดและเหตุอื่น ๆ
เมื่อทราบว่าสัญญาซื้อขายห้องชุดถูกเลิก โจทก์จึงขอให้บริษัท B คืนเงินมัดจำตามสัญญาที่ตนได้ชำระไว้
บริษัท B อ้างถึง “หนังสือยืนยันประกอบการยื่นขอกู้เงินงวดกลาง” ซึ่งทั้งสองฝ่ายเคยจัดทำร่วมกัน และระบุว่าไม่มีเงินที่ต้องคืนให้แก่โจทก์
นาย A และบุคคลอื่นจึงยื่นฟ้องบริษัท B
คดีแพ่งเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ แนวคิดและกฎหมายใดที่ควรทราบ
📌 แนวคิดที่เกี่ยวข้อง
การหักกลบลบหนี้
การทำให้สิทธิเรียกร้องของคู่กรณีสองฝ่ายซึ่งมีสิทธิเรียกร้องประเภทเดียวกันต่อกันระงับลงภายในจำนวนที่เท่ากัน
📌 กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
มาตรา 492 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี (เงื่อนไขการหักกลบลบหนี้)
①เมื่อคู่กรณีทั้งสองฝ่ายต่างมีหนี้ต่อกันซึ่งมีวัตถุแห่งหนี้เป็นประเภทเดียวกัน และหนี้ของทั้งสองฝ่ายถึงกำหนดชำระ ลูกหนี้แต่ละฝ่ายอาจหักกลบลบหนี้ได้ภายในจำนวนที่เท่ากัน อย่างไรก็ตาม มิให้ใช้บังคับหากสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้หักกลบลบหนี้ได้
มาตรา 493 (วิธีการและผลของการหักกลบลบหนี้)
①การหักกลบลบหนี้กระทำโดยการแสดงเจตนาต่อคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่ง การแสดงเจตนาดังกล่าวจะกำหนดเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลาไม่ได้
②ให้ถือว่าการแสดงเจตนาหักกลบลบหนี้ทำให้หนี้แต่ละฝ่ายระงับลงภายในจำนวนที่เท่ากันนับแต่เวลาที่หนี้ทั้งสองฝ่ายสามารถหักกลบลบหนี้กันได้
2. คดีแพ่งเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ศาลชั้นก่อนวินิจฉัยอย่างไร
ศาลชั้นก่อนซึ่งพิจารณาคดีแพ่งเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นี้พิพากษาให้โจทก์เป็นฝ่ายชนะคดี
ประเด็นพิพาทในคดีนี้คือ ควรกำหนดวันที่แสดงเจตนาหักกลบลบหนี้ หรือ “วันที่หนี้อยู่ในสภาพที่สามารถหักกลบลบหนี้กันได้” ณ เวลาใด
บริษัท B อ้างว่า “วันที่หนี้อยู่ในสภาพที่สามารถหักกลบลบหนี้กันได้” ในคดีนี้ควรเป็นวันครบกำหนดชำระเงินกู้งวดกลาง
อย่างไรก็ตาม ศาลชั้นก่อนไม่รับข้ออ้างดังกล่าว
ศาลชั้นก่อนได้วิเคราะห์ข้อกำหนดใน “หนังสือยืนยันประกอบการยื่นขอกู้เงินงวดกลาง” ซึ่งทั้งสองฝ่ายจัดทำขึ้นอย่างละเอียดก่อน
ข้อ 1 วรรค 4 ของหนังสือยืนยันกำหนดว่า “เมื่อเกิดเหตุให้ผู้กู้สูญเสียประโยชน์แห่งเงื่อนเวลาเกี่ยวกับเงินกู้งวดกลาง บริษัท B ย่อมมีสิทธิไล่เบี้ยล่วงหน้าต่อโจทก์สำหรับเงินต้น ดอกเบี้ย และเงินทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับเงินกู้ดังกล่าวในเวลาเดียวกัน และโจทก์ต้องชำระเงินนั้นให้แก่บริษัท B ทันทีที่เกิดเหตุดังกล่าว”
นอกจากนี้ ข้อ 2 ของเอกสารฉบับเดียวกันระบุว่า “เมื่อเกิดเหตุตามวรรค 1 บริษัท B อาจหักหรือนำเงินตามสิทธิไล่เบี้ยล่วงหน้าตามวรรค 1 ไปหักกลบลบหนี้กับราคาซื้อขายห้องชุดที่โจทก์ชำระไว้แล้ว หรือสิทธิเรียกร้องคืนราคาซื้อขายห้องชุด และโจทก์ตกลงว่าจะไม่โต้แย้งใด ๆ เกี่ยวกับเรื่องดังกล่าว”
ข้อ 17 ยังกำหนดว่า “หากสัญญาซื้อขายห้องชุดแต่ละฉบับถูกเลิก ค่าปรับตามสัญญา ค่าปรับกรณีชำระล่าช้า และค่าใช้จ่ายอื่นทั้งหมดจากเงินที่ต้องคืนเพราะการเลิกสัญญาจะตกแก่บริษัท B ก่อน เงินกู้จะนำไปชำระแก่สถาบันการเงินที่เกี่ยวข้อง และเงินส่วนที่เหลือจะดำเนินการตามกระบวนการทางกฎหมาย โดยโจทก์ไม่อาจโต้แย้งบริษัท B ในเรื่องดังกล่าวได้”
อย่างไรก็ตาม ศาลชั้นก่อนเห็นว่าข้อกำหนดเหล่านี้เพียงขยายเหตุที่บริษัท B สามารถใช้สิทธิไล่เบี้ยล่วงหน้า และผ่อนคลายเงื่อนไขด้านกระบวนการสำหรับการใช้สิทธิดังกล่าวเท่านั้น
ศาลยังระบุเพิ่มเติมว่า พยานหลักฐานที่บริษัท B ยื่นมาเพียงเท่านี้ไม่มีเหตุเพียงพอให้ถือว่าวันที่หนี้อยู่ในสภาพที่สามารถหักกลบลบหนี้กันได้คือวันครบกำหนดชำระเงินกู้งวดกลาง
ศาลจึงพิพากษาให้บริษัท B ชำระเงินแก่โจทก์แต่ละรายเป็นจำนวนหลายสิบล้านวอนเกาหลีใต้
บริษัท B ไม่เห็นด้วยกับคำพิพากษาดังกล่าวและยื่นฎีกาต่อศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลี
3. คดีแพ่งเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีวินิจฉัยอย่างไร
ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีซึ่งพิจารณาคดีแพ่งเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นี้ต่อไปมีคำวินิจฉัยแตกต่างออกไป
ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีใช้ “หนังสือยืนยันประกอบการยื่นขอกู้เงินงวดกลาง” เป็นหลักสำคัญเช่นกัน
ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับข้อความในหนังสือยืนยันที่ว่า “โจทก์ต้องชำระเงินนั้นให้แก่บริษัท B ‘ทันที’ ที่เกิดเหตุให้สูญเสียประโยชน์แห่งเงื่อนเวลาเกี่ยวกับเงินกู้งวดกลาง และ ‘ในเวลาเดียวกัน’ บริษัท B อาจหักหรือนำเงินตามสิทธิไล่เบี้ยล่วงหน้าไปหักกลบลบหนี้กับสิทธิเรียกร้องของโจทก์ให้คืนราคาซื้อขายห้องชุดและเงินอื่น ๆ”
เมื่อพิจารณาข้อความดังกล่าว ศาลเห็นว่าควรตีความว่าทั้งสองฝ่ายได้กำหนดไว้ในหนังสือยืนยันให้ “เวลาที่สูญเสียประโยชน์แห่งเงื่อนเวลา” เป็นเวลาที่หนี้อยู่ในสภาพที่สามารถหักกลบลบหนี้กันได้
ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลียังระบุว่า แม้ในเวลาที่สูญเสียประโยชน์แห่งเงื่อนเวลา สัญญาซื้อขายห้องชุดจะยังไม่ถูกเลิกและสิทธิเรียกร้องของโจทก์ให้คืนราคาซื้อขายห้องชุดและเงินอื่น ๆ จะยังไม่เกิดขึ้น ก็ต้องตีความว่าหากสิทธิเรียกร้องดังกล่าวเกิดขึ้นในภายหลังและมีการหักกลบลบหนี้ ให้ถือเวลาที่สูญเสียประโยชน์แห่งเงื่อนเวลาเป็นเวลาอ้างอิง
ศาลอธิบายว่า เนื่องจากโจทก์แทบไม่ได้ชำระดอกเบี้ยเงินกู้หลังจากได้รับเงินกู้งวดกลาง ทำให้บริษัท B ต้องรับภาระดอกเบี้ยทั้งหมด จึงต้องถือว่าโจทก์สูญเสียประโยชน์แห่งเงื่อนเวลาอย่างช้าที่สุดในวันครบกำหนดชำระเงินกู้งวดกลาง และตามหนังสือยืนยัน เวลาที่หนี้อยู่ในสภาพที่สามารถหักกลบลบหนี้กันได้ต้องถือเป็นวันครบกำหนดชำระเงินกู้งวดกลาง
อย่างไรก็ตาม เนื่องจากศาลชั้นก่อนคำนวณจำนวนเงินโดยอ้างอิงวันที่เลิกสัญญาซื้อขายห้องชุด ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีจึงวินิจฉัยว่าคำพิพากษาดังกล่าวเข้าใจหลักกฎหมายเรื่องการหักกลบลบหนี้คลาดเคลื่อนจนส่งผลต่อผลแห่งคำพิพากษา และส่งคดีกลับไปให้ศาลชั้นก่อนพิจารณาใหม่
4. คดีแพ่งเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ แนวทางดำเนินงานของ Daeryun
คดีแพ่งเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์มีคำศัพท์ที่เกี่ยวข้องซับซ้อน จึงอาจทำให้ไม่แน่ใจว่าควรเริ่มดำเนินการจากจุดใดและอย่างไร
ดังตัวอย่างคดีนี้ แม้เป็นเพียงข้อความหนึ่งบรรทัดในเอกสารที่เกี่ยวข้อง ก็อาจกลายเป็นประเด็นโต้แย้งอย่างมากในคดีแพ่งเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ได้
จึงควรพิจารณารับความช่วยเหลือจากทนายความที่มีประสบการณ์เกี่ยวกับข้อพิพาทประเภทดังกล่าว
Daeryun Law Firm LLC ดำเนินงาน 🔗“กลุ่มงานก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์” โดยมีทนายความที่ดูแลข้อพิพาทด้านอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ เช่น การก่อสร้าง การเช่า และกรรมสิทธิ์
สำนักงานให้บริการทางกฎหมายในงานหลากหลายประเภท ตั้งแต่กฎระเบียบทางปกครองที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ไปจนถึงคดีแพ่งและคดีอาญา
หากมีข้อสอบถามเกี่ยวกับคดีแพ่งด้านอสังหาริมทรัพย์ สามารถติดต่อ Daeryun Law Firm LLC ได้
