คดีแพ่งเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ | การวิเคราะห์คำพิพากษาของศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีเกี่ยวกับ “วันที่หนี้อยู่ในสภาพที่สามารถหักกลบลบหนี้กันได้” ซึ่งระบุไว้ในเอกสาร

โจทก์ในคดีแพ่งเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นี้ ได้แก่ นาย A และบุคคลอื่นรวม 4 คน

บุคคลเหล่านี้เป็นผู้ซื้อห้องชุดซึ่งได้ทำสัญญาซื้อขายห้องชุดไว้

โจทก์กู้เงินงวดกลางทั้งหมดจากสถาบันการเงินแต่ละแห่งภายใต้การค้ำประกันของบรรษัทการเงินเพื่อที่อยู่อาศัยแห่งสาธารณรัฐเกาหลี และชำระเงินดังกล่าวให้แก่บริษัท B ซึ่งเป็นบริษัทก่อสร้างห้องชุดและเป็นจำเลยในคดีนี้

บริษัท B ยังเป็นผู้ค้ำประกันร่วมสำหรับหนี้ที่โจทก์มีหน้าที่ต้องชำระคืนแก่บรรษัทการเงินเพื่อที่อยู่อาศัยแห่งสาธารณรัฐเกาหลีด้วย

อย่างไรก็ตาม แม้วันครบกำหนดจะใกล้เข้ามา โจทก์ก็ไม่ได้ชำระคืนเงินกู้

บรรษัทการเงินเพื่อที่อยู่อาศัยจึงชำระเงินต้นและดอกเบี้ยของเงินกู้ให้แก่สถาบันการเงินแต่ละแห่งไปก่อน หลังจากนั้น บริษัท B ได้ชำระเงินที่บรรษัทดังกล่าวชำระแทนโจทก์คืนอีกทอดหนึ่ง

ต่อมา บริษัท B แจ้งโจทก์ว่าประสงค์จะเลิกสัญญาซื้อขายห้องชุดด้วยเหตุที่ไม่ได้ชำระราคาซื้อขายห้องชุดและเหตุอื่น ๆ

เมื่อทราบว่าสัญญาซื้อขายห้องชุดถูกเลิก โจทก์จึงขอให้บริษัท B คืนเงินมัดจำตามสัญญาที่ตนได้ชำระไว้

บริษัท B อ้างถึง “หนังสือยืนยันประกอบการยื่นขอกู้เงินงวดกลาง” ซึ่งทั้งสองฝ่ายเคยจัดทำร่วมกัน และระบุว่าไม่มีเงินที่ต้องคืนให้แก่โจทก์

นาย A และบุคคลอื่นจึงยื่นฟ้องบริษัท B

ศาลชั้นก่อนซึ่งพิจารณาคดีแพ่งเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นี้พิพากษาให้โจทก์เป็นฝ่ายชนะคดี

ประเด็นพิพาทในคดีนี้คือ ควรกำหนดวันที่แสดงเจตนาหักกลบลบหนี้ หรือ “วันที่หนี้อยู่ในสภาพที่สามารถหักกลบลบหนี้กันได้” ณ เวลาใด

บริษัท B อ้างว่า “วันที่หนี้อยู่ในสภาพที่สามารถหักกลบลบหนี้กันได้” ในคดีนี้ควรเป็นวันครบกำหนดชำระเงินกู้งวดกลาง

อย่างไรก็ตาม ศาลชั้นก่อนไม่รับข้ออ้างดังกล่าว

ศาลชั้นก่อนได้วิเคราะห์ข้อกำหนดใน “หนังสือยืนยันประกอบการยื่นขอกู้เงินงวดกลาง” ซึ่งทั้งสองฝ่ายจัดทำขึ้นอย่างละเอียดก่อน

ข้อ 1 วรรค 4 ของหนังสือยืนยันกำหนดว่า “เมื่อเกิดเหตุให้ผู้กู้สูญเสียประโยชน์แห่งเงื่อนเวลาเกี่ยวกับเงินกู้งวดกลาง บริษัท B ย่อมมีสิทธิไล่เบี้ยล่วงหน้าต่อโจทก์สำหรับเงินต้น ดอกเบี้ย และเงินทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับเงินกู้ดังกล่าวในเวลาเดียวกัน และโจทก์ต้องชำระเงินนั้นให้แก่บริษัท B ทันทีที่เกิดเหตุดังกล่าว”

นอกจากนี้ ข้อ 2 ของเอกสารฉบับเดียวกันระบุว่า “เมื่อเกิดเหตุตามวรรค 1 บริษัท B อาจหักหรือนำเงินตามสิทธิไล่เบี้ยล่วงหน้าตามวรรค 1 ไปหักกลบลบหนี้กับราคาซื้อขายห้องชุดที่โจทก์ชำระไว้แล้ว หรือสิทธิเรียกร้องคืนราคาซื้อขายห้องชุด และโจทก์ตกลงว่าจะไม่โต้แย้งใด ๆ เกี่ยวกับเรื่องดังกล่าว”

ข้อ 17 ยังกำหนดว่า “หากสัญญาซื้อขายห้องชุดแต่ละฉบับถูกเลิก ค่าปรับตามสัญญา ค่าปรับกรณีชำระล่าช้า และค่าใช้จ่ายอื่นทั้งหมดจากเงินที่ต้องคืนเพราะการเลิกสัญญาจะตกแก่บริษัท B ก่อน เงินกู้จะนำไปชำระแก่สถาบันการเงินที่เกี่ยวข้อง และเงินส่วนที่เหลือจะดำเนินการตามกระบวนการทางกฎหมาย โดยโจทก์ไม่อาจโต้แย้งบริษัท B ในเรื่องดังกล่าวได้”

อย่างไรก็ตาม ศาลชั้นก่อนเห็นว่าข้อกำหนดเหล่านี้เพียงขยายเหตุที่บริษัท B สามารถใช้สิทธิไล่เบี้ยล่วงหน้า และผ่อนคลายเงื่อนไขด้านกระบวนการสำหรับการใช้สิทธิดังกล่าวเท่านั้น

ศาลยังระบุเพิ่มเติมว่า พยานหลักฐานที่บริษัท B ยื่นมาเพียงเท่านี้ไม่มีเหตุเพียงพอให้ถือว่าวันที่หนี้อยู่ในสภาพที่สามารถหักกลบลบหนี้กันได้คือวันครบกำหนดชำระเงินกู้งวดกลาง

ศาลจึงพิพากษาให้บริษัท B ชำระเงินแก่โจทก์แต่ละรายเป็นจำนวนหลายสิบล้านวอนเกาหลีใต้

บริษัท B ไม่เห็นด้วยกับคำพิพากษาดังกล่าวและยื่นฎีกาต่อศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลี

ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีซึ่งพิจารณาคดีแพ่งเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นี้ต่อไปมีคำวินิจฉัยแตกต่างออกไป

ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีใช้ “หนังสือยืนยันประกอบการยื่นขอกู้เงินงวดกลาง” เป็นหลักสำคัญเช่นกัน

ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับข้อความในหนังสือยืนยันที่ว่า “โจทก์ต้องชำระเงินนั้นให้แก่บริษัท B ‘ทันที’ ที่เกิดเหตุให้สูญเสียประโยชน์แห่งเงื่อนเวลาเกี่ยวกับเงินกู้งวดกลาง และ ‘ในเวลาเดียวกัน’ บริษัท B อาจหักหรือนำเงินตามสิทธิไล่เบี้ยล่วงหน้าไปหักกลบลบหนี้กับสิทธิเรียกร้องของโจทก์ให้คืนราคาซื้อขายห้องชุดและเงินอื่น ๆ”

เมื่อพิจารณาข้อความดังกล่าว ศาลเห็นว่าควรตีความว่าทั้งสองฝ่ายได้กำหนดไว้ในหนังสือยืนยันให้ “เวลาที่สูญเสียประโยชน์แห่งเงื่อนเวลา” เป็นเวลาที่หนี้อยู่ในสภาพที่สามารถหักกลบลบหนี้กันได้

ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลียังระบุว่า แม้ในเวลาที่สูญเสียประโยชน์แห่งเงื่อนเวลา สัญญาซื้อขายห้องชุดจะยังไม่ถูกเลิกและสิทธิเรียกร้องของโจทก์ให้คืนราคาซื้อขายห้องชุดและเงินอื่น ๆ จะยังไม่เกิดขึ้น ก็ต้องตีความว่าหากสิทธิเรียกร้องดังกล่าวเกิดขึ้นในภายหลังและมีการหักกลบลบหนี้ ให้ถือเวลาที่สูญเสียประโยชน์แห่งเงื่อนเวลาเป็นเวลาอ้างอิง

ศาลอธิบายว่า เนื่องจากโจทก์แทบไม่ได้ชำระดอกเบี้ยเงินกู้หลังจากได้รับเงินกู้งวดกลาง ทำให้บริษัท B ต้องรับภาระดอกเบี้ยทั้งหมด จึงต้องถือว่าโจทก์สูญเสียประโยชน์แห่งเงื่อนเวลาอย่างช้าที่สุดในวันครบกำหนดชำระเงินกู้งวดกลาง และตามหนังสือยืนยัน เวลาที่หนี้อยู่ในสภาพที่สามารถหักกลบลบหนี้กันได้ต้องถือเป็นวันครบกำหนดชำระเงินกู้งวดกลาง

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากศาลชั้นก่อนคำนวณจำนวนเงินโดยอ้างอิงวันที่เลิกสัญญาซื้อขายห้องชุด ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีจึงวินิจฉัยว่าคำพิพากษาดังกล่าวเข้าใจหลักกฎหมายเรื่องการหักกลบลบหนี้คลาดเคลื่อนจนส่งผลต่อผลแห่งคำพิพากษา และส่งคดีกลับไปให้ศาลชั้นก่อนพิจารณาใหม่

คดีแพ่งเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์มีคำศัพท์ที่เกี่ยวข้องซับซ้อน จึงอาจทำให้ไม่แน่ใจว่าควรเริ่มดำเนินการจากจุดใดและอย่างไร

ดังตัวอย่างคดีนี้ แม้เป็นเพียงข้อความหนึ่งบรรทัดในเอกสารที่เกี่ยวข้อง ก็อาจกลายเป็นประเด็นโต้แย้งอย่างมากในคดีแพ่งเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ได้

จึงควรพิจารณารับความช่วยเหลือจากทนายความที่มีประสบการณ์เกี่ยวกับข้อพิพาทประเภทดังกล่าว

Daeryun Law Firm LLC ดำเนินงาน 🔗“กลุ่มงานก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์” โดยมีทนายความที่ดูแลข้อพิพาทด้านอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ เช่น การก่อสร้าง การเช่า และกรรมสิทธิ์

สำนักงานให้บริการทางกฎหมายในงานหลากหลายประเภท ตั้งแต่กฎระเบียบทางปกครองที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ไปจนถึงคดีแพ่งและคดีอาญา

หากมีข้อสอบถามเกี่ยวกับคดีแพ่งด้านอสังหาริมทรัพย์ สามารถติดต่อ Daeryun Law Firm LLC ได้