Luật sư tại Seoul | Hỗ trợ khách hàng yêu cầu bị đơn bàn giao tòa nhà

Khách hàng của luật sư tại Seoul trình bày rằng bị đơn đã chuyển nhượng quyền thuê cho người khác và tự ý chiếm hữu bất động sản mà không có sự đồng ý của khách hàng. Mặc dù khách hàng đã nhiều lần thương lượng với bị đơn nhưng vấn đề vẫn không được giải quyết.

Sau cùng, khách hàng quyết định giao cho luật sư dân sự tại Seoul thực hiện biện pháp pháp lý và tìm đến để khởi kiện vụ án dân sự yêu cầu bàn giao tòa nhà.

Thông qua yêu cầu khởi kiện, khách hàng muốn xác lập quyền của mình đối với bất động sản đang bị bị đơn chiếm hữu trái pháp luật.

Bị đơn trong vụ việc do luật sư tại Seoul phụ trách ban đầu đã ký hợp đồng với khách hàng để thuê mặt bằng kinh doanh siêu thị.

Tuy nhiên, trong quá trình kinh doanh siêu thị, bị đơn đã tự ý cho bên thứ 3 thuê lại và chuyển nhượng quyền thuê mà khách hàng không hề hay biết.

Hành vi của bị đơn cấu thành hành vi vi phạm hiệu lực của quan hệ thuê hoặc vi phạm hợp đồng nên khách hàng đã khởi kiện với sự hỗ trợ của luật sư dân sự tại Seoul.

Sau khi nghe trình bày của khách hàng, luật sư tại Seoul tư vấn rằng trong tình trạng bị đơn đang tự ý chiếm hữu bất động sản, trước hết nên khởi kiện yêu cầu bàn giao tòa nhà thay vì yêu cầu hoàn trả khoản lợi bất chính.

Do các vấn đề trọng tâm của vụ việc là chiếm hữu trái pháp luật và chuyển nhượng quyền thuê, việc yêu cầu bàn giao tòa nhà để xử lý quan hệ hợp đồng thuê có ý nghĩa quan trọng.

Luật sư tại Seoul cho biết các vấn đề chính trong vụ việc này là chiếm hữu trái pháp luật, cho thuê lại và chuyển nhượng quyền thuê.

Liên quan đến việc bị đơn chiếm hữu trái pháp luật, có thể phát sinh thắc mắc liệu khách hàng có thể yêu cầu hoàn trả khoản lợi bất chính hay không.

Theo án lệ của Tòa án Tối cao Hàn Quốc, trong phạm vi hợp đồng thuê vẫn còn hiệu lực, không thể yêu cầu bên thứ 3 bồi thường thiệt hại tương đương tiền thuê hoặc hoàn trả khoản lợi bất chính với lý do chiếm hữu trái pháp luật (phán quyết 2005다55121 ngày 2006.12.7 của Tòa án Tối cao Hàn Quốc, v.v.).

① Chiếm hữu trái pháp luật

Do bị đơn trong vụ việc do luật sư dân sự tại Seoul phụ trách đang chiếm hữu bất động sản thuộc sở hữu của khách hàng mà không có căn cứ pháp lý nên có thể xác định rằng bị đơn phải bàn giao bất động sản cho khách hàng.

Việc chiếm hữu trái pháp luật này phải được tòa án công nhận.

② Cho thuê lại và chuyển nhượng quyền thuê

Do bị đơn trong vụ việc do luật sư tại Seoul phụ trách đã chuyển nhượng quyền thuê hoặc cho người thuê lại mà không có sự đồng ý của khách hàng nên đây rõ ràng là hành vi vi phạm hợp đồng thuê.

Cần nêu rõ hành vi vi phạm hợp đồng thuê của bị đơn và khẳng định quyền của khách hàng.

Luật sư tại Seoul giải thích rằng vụ việc này có thể được giải quyết theo quy định tại Điều 629 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc.

① Căn cứ khởi kiện yêu cầu bàn giao tòa nhà

Điều 629 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc (Hạn chế chuyển nhượng quyền thuê và cho thuê lại)

Bên thuê không được chuyển nhượng quyền của mình hoặc cho thuê lại tài sản thuê nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê. Nếu bên thuê vi phạm quy định này, bên cho thuê có thể chấm dứt hợp đồng.

Quy định này xác định rõ bị đơn không được chuyển nhượng quyền thuê cho người khác hoặc cho thuê lại nếu không có sự đồng ý của khách hàng. Do bị đơn đã vi phạm nên khách hàng có thể yêu cầu bị đơn bàn giao tòa nhà.

① Căn cứ yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở

Khách hàng của luật sư tại Seoul muốn thực hiện quyền yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở do chiếm hữu trái pháp luật để nhận lại tòa nhà từ bị đơn.

Theo quyền yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở quy định tại Điều 214 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc, chủ sở hữu có thể yêu cầu người cản trở quyền sở hữu loại bỏ sự cản trở; đối với người thực hiện hành vi có nguy cơ cản trở quyền sở hữu, chủ sở hữu có thể yêu cầu ngăn chặn hành vi đó hoặc cung cấp bảo đảm bồi thường thiệt hại.

“Sự cản trở” trong quyền yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở là hành vi xâm phạm vẫn đang tiếp diễn, khác với khái niệm “thiệt hại” áp dụng khi hành vi xâm phạm lợi ích được pháp luật bảo vệ đã xảy ra trong quá khứ và chấm dứt.

Vì vậy, quyền yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở dựa trên quyền sở hữu phải nhằm loại bỏ nguyên nhân của sự cản trở đang tiếp diễn, chứ không phải loại bỏ kết quả do sự cản trở gây ra (Tòa án Tối cao Hàn Quốc tuyên phán quyết ngày 2003.3.28, vụ án 2003다5917).

Luật sư tại Seoul tư vấn rằng để yêu cầu bàn giao tòa nhà của khách hàng được chấp nhận, cần áp dụng các phương án sau.

Thứ nhất, chứng minh bị đơn chiếm hữu không có căn cứ pháp lý

Cần chứng minh về mặt pháp lý rằng bị đơn đang tự ý chiếm hữu bất động sản của khách hàng.

Cần thu thập và nộp cho tòa án các tài liệu như bản sao sổ đăng ký bất động sản, hình ảnh hiện trường, lời khai của nhân chứng và chứng cứ về thời gian chiếm hữu để tòa án xem xét.

Thứ hai, chứng minh khách hàng (bên cho thuê) không đồng ý

Cần chứng minh rằng bị đơn đã chuyển nhượng quyền thuê hoặc cho thuê lại mà không có sự đồng ý của khách hàng.

Nếu hợp đồng thuê có điều khoản không được chuyển nhượng quyền thuê hoặc cho thuê lại nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê, đây có thể là căn cứ hỗ trợ cho yêu cầu khởi kiện.

Cũng cần nộp chứng cứ về hành vi vi phạm hợp đồng, chẳng hạn hợp đồng cho thuê lại hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê, để chứng minh việc bị đơn tự ý cho thuê lại và chuyển nhượng.

Luật sư tại Seoul nhấn mạnh rằng bị đơn đang chiếm hữu bất động sản mà không có căn cứ pháp lý, đồng thời nộp hợp đồng thuê và các tài liệu liên quan cho tòa án để chứng minh.

Luật sư cũng chứng minh việc bị đơn chuyển nhượng quyền thuê hoặc cho thuê lại mà không có sự đồng ý của khách hàng, qua đó trình bày căn cứ pháp lý cho yêu cầu bàn giao tòa nhà của khách hàng.

Để chứng minh về mặt pháp lý rằng bị đơn đã chuyển nhượng quyền thuê hoặc cho thuê lại mà không có sự đồng ý của khách hàng, luật sư tại Seoul đã nộp cho tòa án các tài liệu chứng cứ sau.

Hợp đồng thuê được lập ban đầu đã được xuất trình làm chứng cứ để làm rõ rằng ngay từ đầu khách hàng không đồng ý cho bị đơn tự ý chuyển nhượng hoặc cho thuê lại.

Tài liệu này chứng minh về mặt pháp lý rằng hành vi của bị đơn cấu thành vi phạm hợp đồng.