商铺租赁法 | 分析最高法院关于到期前一日作出的商铺合同解除通知亦属有效的判决

提起商铺租赁法相关诉讼的原告是承租人A某。

A某于2018年与B某签订了租赁合同。

合同期限为自2018年12月31日起至2020年12月30日止的2年，保证金3000万韩元，月租金180万韩元。

时间流转，到了2020年12月末。

A某在合同期限届满前一日即2020年12月29日向B某表达了“无意更新合同”的立场。

随后A某办理了承租权登记，并于次年1月末将该店铺交付给B某。

但B某以在合同届满一个月前双方并无特别表示为由，主张该合同应视为已默示更新，未返还保证金。

为此，A某提起了返还租赁保证金的诉讼。

围绕商铺租赁法争议的下级审法院判断如下。

首先，一、二审法院认定发生了“默示更新的效力”，支持了B某。

理由是A某未在合同期限届满一个月前预先表明解除合同的意思，因而认定合同已更新较为妥当。

不过，根据商铺租赁法第10条第5项，即使合同已默示更新，承租人也可随时作出解除合同的通告，自出租人收到通告之日起满3个月后发生效力，因而认定A某与B某的合同应视为于2021年3月末解除。

同时说明，A某从全部保证金中扣除3个月月租金及管理费等后收回余额是正当的。

对此双方均不服并提起上诉，但二审法庭的判断相同。

A某表示无法接受二审判决，进而提起上告。

最高法院的判断有所不同。

本次诉讼的核心争点在于 能否将A某与B某之间的合同视为“默示更新”。

最高法院认为，A某在合同届满日之前已表明拒绝更新的意思，因此双方的合同应视为于当初约定的2020年12月30日终止。

最高法院阐明的理由如下。

商用建筑租赁保护法第10条第1项规定“出租人在承租人于租赁期限届满前6个月至1个月之间要求更新合同时，不得无正当理由予以拒绝”，但这仅是承认承租人的合同更新要求权，并未限制承租人可作出拒绝更新通知的期间。

此外，观察同法第10条第4项，其内容为“出租人在规定期间内未向承租人作出拒绝更新通知或变更条件通知时，视为以与前租赁相同的条件再次租赁”，即便据此判断，最高法院也说明关于“默示更新”，并无对承租人拒绝更新通知期间的限制。

即，最高法院的判断是，承租商铺的承租人在表明拒绝更新的意思时，并无期间限制。

不过，就住宅而言情况有所不同。

住宅租赁保护法规定，承租人在租赁期限届满前2个月之前未向出租人作出拒绝更新通知的，该合同即默示更新。

相反，商用建筑租赁保护法对承租人的拒绝更新通知期间未设限制，因此最高法院的最终结论是，认定本案租赁合同已默示更新有违文义解释。

同时指出，原审将A某与B某的合同期间认定至2021年3月并据此计算保证金存在错误，遂将案件发回原审法院。