房地产民事诉讼 | 韩国大法院关于文件所载“抵销适状日”的判决分析

房地产民事诉讼的原告为A某等4人。

他们均为签订公寓预售合同的购房人。

在韩国住宅金融公社提供担保的情况下，他们从各金融机构获得了全部中期购房款贷款，并将其支付给作为公寓建设商及本案被告的B公司。

B公司还为原告对韩国住宅金融公社所负的追偿债务提供了连带保证。

但贷款到期日临近，原告仍未偿还贷款。

因此，韩国住宅金融公社先行向各金融机构偿还了贷款本息。此后，B公司又偿还了韩国住宅金融公社此前代原告清偿的款项。

之后，B公司以未支付购房款等为由，向原告表示将解除预售合同。

得知预售合同被解除后，原告要求B公司返还其已支付的定金。

B公司提及双方此前共同签署的《中期购房款贷款申请确认书》，表示无款项需要返还。

对此，A某等人对B公司提起了诉讼。

审理该房地产民事诉讼的原审法院支持了原告的主张。

本案的争议焦点在于，应将表示抵销意思的日期，即“抵销适状日”认定为何时。

B公司主张，本案的“抵销适状日”应为中期购房款贷款到期日。

但原审法院未采纳这一主张。

原审法院首先仔细分析了双方签署的《中期购房款贷款申请确认书》中的条款。

确认书第1条第4款规定：“中期购房款贷款出现丧失期限利益的事由时，B公司同时就贷款本金、利息等全部款项对原告享有预先追偿权，原告应在该事由发生后立即向B公司支付该款项。”

此外，同一文件第2条还载明：“第1款规定的事由发生时，可以同时从原告已缴纳的购房款或购房款返还请求权中扣除或抵销基于第1款预先追偿权的款项，原告同意不对此提出任何异议。”

第17条还规定：“各预售合同解除时，解除返还款中的违约金、滞纳金及其他各项费用优先归B公司所有，贷款应偿还给相应金融机构，剩余款项依照法定程序处理，原告不得就此向B公司提出任何异议。”

但原审法院指出，这些条款仅扩大了B公司可以行使预先追偿权的事由，并放宽了行使该权利的程序要件。

原审法院还表示，仅凭B公司提交的证据，没有理由将抵销适状日认定为中期购房款贷款到期日。

据此，原审法院判决B公司应分别向各原告支付数千万韩元。

B公司不服该判决，提交了上告状。

继续审理该房地产民事诉讼的韩国大法院作出了不同判断。

韩国大法院同样将《中期购房款贷款申请确认书》作为主要依据。

韩国大法院特别关注确认书中的以下表述：“中期购房款贷款出现丧失期限利益的事由后，原告应‘立即’向B公司支付该款项，B公司可‘同时’从原告的购房款等返还债权中扣除或抵销基于预先追偿权的款项。”

韩国大法院认为，根据上述内容，应当解释为双方通过确认书将“丧失期限利益之时”约定为抵销适状时点。

韩国大法院还表示，即使在丧失期限利益时预售合同尚未解除、原告的购房款等返还债权尚未产生，也应解释为双方约定，将来购房款等返还债权产生并进行抵销时，以丧失期限利益的时点作为基准时点。

韩国大法院说明，原告在取得中期购房款贷款后并未支付大部分贷款利息，相关款项均由B公司承担，因此最迟应认定原告已于中期购房款贷款到期日丧失期限利益；根据确认书，抵销适状时点应认定为中期购房款贷款到期日。

但原审法院以预售合同解除日为基准计算金额，韩国大法院认为该判决存在误解抵销相关法理并影响判决结果的错误，遂将案件发回原审法院。

房地产民事诉讼的相关术语较为复杂，往往令人不知该从何处、如何着手。

正如本案所示，房地产民事诉讼有时会围绕相关文件中的一句表述展开激烈争论。

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