宪法诉愿 | 《民间租赁住宅法》改革宪法诉愿，韩国宪法法院认定税法条款不予受理、其余条款合宪

申请人均为注册租赁经营者。因2020年修订《民间租赁住宅法》后，①短期租赁住宅及公寓购买型长期一般租赁住宅的注册受到限制，②原有注册将被注销，③加入保证及附记登记义务得到强化，申请人主张这些修订侵害职业自由、财产权并违反信赖保护原则。

申请人还以租赁经营者原享有的税收优惠有所减少为由，主张相关税法条款（《综合不动产税法》《所得税法》等）也违反宪法。

对此，韩国宪法法院认定，税法条款部分因欠缺直接性而不具备受理条件，《民间租赁住宅法》相关条款均为合宪。

修订后的《民间租赁住宅法》将短期租赁住宅及公寓购买型长期一般租赁住宅排除在注册对象之外，并规定原有注册经营者的义务期限届满后自动注销注册。

原有经营者据此主张，今后继续经营将受到限制，因而侵害其职业自由并违反信赖保护原则。

韩国宪法法院首先明确指出，租赁经营者注册制度是以保障国民居住稳定及保护承租人为公共利益目的的政策性制度。

因此，韩国宪法法院认为立法者有权根据经济、社会条件的变化，在广泛的立法形成权范围内调整租赁经营者制度。

此外，韩国政府自2017年以来，为应对市场过热及投机需求，已分阶段预告废除短期租赁制度等政策变化，因此韩国宪法法院认为，经营者能够预见相关变化，故不违反信赖保护原则。

韩国宪法法院还认定，注销注册是在义务期限届满时进行，并且原有租赁经营者获得了过渡措施及宽限期，因此难以认定构成过度侵害。

最终，韩国宪法法院以“对政策性制度作出的合理调整属于立法者的形成裁量范围，对原有注册经营者信赖利益的侵害尚未严重到应受宪法保护的程度。”为由，认定其不违反职业自由及信赖保护原则。

修订后的法律规定，所有民间租赁经营者均有义务加入租赁保证金返还保证，违反者将被处以2年以下有期徒刑或2,000万韩元以下罚金。

申请人主张，该规定侵害财产权，且规定的刑罚过重。

韩国宪法法院认定，加入保证义务是为了保护承租人的保证金并确保居住稳定，其目的具有充分的正当性。

韩国宪法法院认为，保证费率为每年0.1%左右，经济负担并不过重，且承租人也分担部分保证费，因此经营者承受的财产性不利符合最小侵害原则。

韩国宪法法院还认定，刑罚条款是确保保证制度实效性的手段，属于立法政策判断的范畴，不能认为该条款本身违反比例原则。

因此，韩国宪法法院判示：“加入保证义务及违反该义务时的刑事处罚，是保护承租人财产权所需的适当且必要的规制，不违反禁止过度原则及刑罚比例原则。”

修订后的法律规定，租赁经营者有义务就注册租赁住宅的租赁义务期限、租金上限等核心信息办理附记登记。

对此，申请人以限制所有权及增加费用负担为由，主张该规定侵害财产权。

韩国宪法法院认定，附记登记义务属于使承租人在承租住宅前能够确认租赁条件的信息公示制度，其目的正当，手段也适当。

附记登记费用为每件约1万韩元，负担十分轻微；附记登记并非转移或限制所有权，而仅是信息公示的程序性标记，因此不能认为其实质性限制了财产权。

最终，韩国宪法法院判示：“附记登记义务是保护承租人的合理制度，不构成财产权侵害，也不违反禁止过度原则。”

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· 履行保证及附记登记义务的咨询

· 应对宪法诉愿及行政诉讼

租赁经营者受信赖保护的利益并不优先于国家推行具有公共利益性质的住房政策，加入保证及办理附记登记的义务也可视为保护承租人这一重大公共利益所需的正当规制。

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