CONTENTS
- 1. Расторжение договора | Различие между аннулированием и расторжением
- - Расторжение договора
- - Расторжение договора
- 2. Расторжение договора | Основания расторжения договора найма жилья
- - Истечение срока аренды
- - Расторжение договора в связи с банкротством арендатора
- - Основания для немедленного расторжения
- - Особые условия договора и законные основания
- 3. Расторжение договора | Порядок расторжения
- - Форма волеизъявления о расторжении договора
- - Что включить в письмо с уведомлением о содержании
- - Как составить заказное письмо с описью содержания
- - Процедура отправки заверенного письма с описью вложения
- 4. Расторжение договора | Последствия расторжения
- - Прекращение арендных отношений
- - Вопросы возмещения вреда
- - Возврат залога и встречное исполнение обязательств
- - Приобретение права на подачу ходатайства о регистрации права аренды
- 5. Расторжение договора | Расчёты после расторжения
- - Возврат залога
- - Задолженность по арендной плате и возмещение убытков
- - Сбор доказательств для урегулирования расчётов
- 6. Расторжение договора | Как подготовиться
- - Система помощи адвоката по недвижимости
1. Расторжение договора | Различие между аннулированием и расторжением
Расторжение и расторжение договора являются способами расторжения договора, но существует явная разница в моменте истечения срока действия договора и его юридических последствиях.
разделение | прозрачный | Прекращение действия |
точка вымирания | ретроактивное исчезновение – Возвращение в то время, когда был подписан контракт | вымирание в сторону будущего - Эффект истекает только после прекращения действия |
Применимо к | временный контракт (Продажа, договор и т.д.) | постоянный контракт (аренда, трудоустройство, делегирование и т.д.) |
эффект | Применение правил восстановления, компенсации и защиты третьих лиц | После этого обязательство прекращается. Эффекты, которые уже произошли, действительны. |
Расторжение договора
Отмена — это одностороннее выражение намерения, которое задним числом расторгает уже заключенный договор.
Другими словами,Когда происходит аннулирование, это как если бы контракта не было с самого начала., стороны несут взаимную обязанность восстановить ситуацию в исходное состояние (ст. 548 Гражданского закона).
Эффект релиза
∙ Возможность требовать возмещения
∙ Защита третьих лиц (Гарантия стабильности сделки)
∙ Обязательства по восстановлению первоначального состояния и возмещению убытков исполняются одновременно (ст. 549)
Расторжение договора
прекращеноИз-за характера договора метод расторжения приемлем только для непрерывных договоров, которые действуют в течение определенного периода времени.к,Эффект истекает только после этого момента.делать.
Другими словами, действие уже наступившего договора сохранится, но договор прекратится после расторжения.
Например, в договоре аренды, если арендодатель уведомляет арендатора о расторжении задолженности по арендной плате за два срока, договор аренды теряет силу после этого момента (ст. 640 Гражданского закона, ст. 6 Закона о защите жилищного договора и т. д.).
Подробнее
2. Расторжение договора | Основания расторжения договора найма жилья
Расторжение договора в основном является проблемой договорных отношений, которые остаются в силе в течение определенного периода времени, таких как договоры аренды, трудовые договоры и договоры делегирования.
Среди нихНаиболее часто спорной сферой является прекращение «договоров найма жилья».нет, смотри.
Фактически в спорных ситуациях, например, когда арендатор не получает возврата залога или арендодатель не получает арендную плату в течение длительного периода времени, требования и порядок расторжения договора становятся ключевыми вопросами.
Истечение срока аренды
Договор аренды естественным образом прекращает свое действие по истечении согласованного периода.
Однако если арендодатель не уведомит об отказе от продления или изменения условий договора,Договор аренды продлевается автоматически, поскольку считается подразумеваемым продлением.(Статья 6 Закона о защите жилищного права).
АрендодательЧтобы отказаться от продления аренды, уведомите об этом за 6–2 месяца до истечения срока аренды.Вы должны это сделать.
В случае подразумеваемого продления арендатор может направить уведомление о расторжении в любое время, и договор прекращает свое действие через три месяца с даты получения уведомления арендодателем.
Расторжение договора в связи с банкротством арендатора
В случае признания арендатора банкротом арендодатель может расторгнуть договор, направив уведомление о расторжении (статья 637 Гражданского закона).
Основания для немедленного расторжения
В определенных ситуациях при получении уведомления о расторжении договор расторгается без согласия другой стороны.
Когда арендатор может немедленно отказаться от договора
(Ограничивается случаями, когда соответствующая причина фактически существенно затрудняет достижение цели)
▷ Когда достижение цели невозможно в связи с разрушением части дома по неосторожности (ст. 627 Гражданского закона).
Когда арендодатель может отменить немедленно
▷ Просрочка арендной платы на два и более периода (ст. 640 Гражданского закона, ст. 6, п. 3 Президиума)
▷ Случаи, когда доверительные отношения по аренде не могут быть восстановлены из-за серьезного нарушения обязательств, например, использования в целях, отличных от целевого назначения.
Особые условия договора и законные основания
Даже в течение срока действия договора возможно досрочное расторжение при наличии особых положений или юридических причин.
Прекращение аренды
: Отмена возможна в любое время
(Вступает в силу через 3 месяца после уведомления об отмене)
∙ Сохранение права расторжения по специальному договору
: При наличии в договоре определенного пункта возможно досрочное расторжение после доказывания причины. (Например, «Отмена после 1 месяца уведомления в случае перевода, посещения школы и т. д.»)
Прекращение действия Арендодателя
Аналогично, если существует специальное соглашение, оставляющее за собой право на расторжение, или в случае банкротства или серьезного нарушения обязательств со стороны арендатора, возможно досрочное расторжение.
3. Расторжение договора | Порядок расторжения
Расторжение контракта – это не просто выражение намерения; Правовые споры можно предотвратить, следуя определенным процедурам и методам.
В частности, важным средством защиты прав является выражение намерения расторгнуть договор аренды жилья заказным письмом.
Форма волеизъявления о расторжении договора
Договор вступает в силу только тогда, когда выражение намерения доходит до другой стороны.
Также возможно устно выразить свое намерение отменить, ноЧтобы предотвратить будущие споры и использовать их в качестве доказательства в будущих судебных разбирательствах, желательно выразить свое намерение аннулировать путем письменного уведомления, особенно заказным письмом.делать.
Что включить в письмо с уведомлением о содержании
Сертификат содержимого должен содержать следующую ключевую информацию.
∙ Причина расторжения (например, задолженность по арендной плате, несанкционированная сдача в субаренду и т. д. в случае нарушения договора)
∙ Дата вступления в силу расторжения
∙ Требование о возврате арендного залога (укажите при необходимости)
Доказательство содержания, подготовленное таким образом, может быть использовано в качестве действительного доказательства в будущих юридических процедурах, таких как судебные иски о возврате депозитов, расторжение принудительного исполнения и посредничество в спорах об аренде, и является важным ориентиром для решения суда.
Как составить заказное письмо с описью содержания
Сертификат содержания готовится в соответствии со следующими процедурами и советами.
∙ Напишите адреса и имена отправителя и получателя вверху или внизу письма
∙ Всего подготовьте 3 экземпляра
– 1 оригинал, 2 заверенные копии
∙ Напишите на конверте информацию об отправителе и получателе одинаково.
Процедура отправки заверенного письма с описью вложения
Отправьте три копии заполненного сертификата содержания в ближайшее почтовое отделение.
В это время один экземпляр будет отправлен получателю, один экземпляр останется на почте, а один экземпляр останется у вас.
Почтовое отделение хранит копию сертификации содержания в течение 3 лет, и ее можно перевыпустить в любое время в течение этого периода.
4. Расторжение договора | Последствия расторжения
При расторжении договора права и обязанности по договору с этого момента прекращаются.
Однако права и обязанности, возникшие до прекращения действия, все еще остаются в силе, поэтому требуется осторожность.
Прекращение арендных отношений
При расторжении договора отношения аренды прекращаются на будущее.
Соответственно, арендатор должен вернуть дом, а арендодатель должен вернуть задаток (ст. 550 и 536 Гражданского закона).
Вопросы возмещения вреда
При расторжении договора вследствие нарушения договора одной из сторон возможно требование о возмещении убытков при наличии умысла или неосторожности (ст. 551, 390, 750 Гражданского закона).
Возврат залога и встречное исполнение обязательств
Даже если договор аренды расторгнут, если арендодатель не вернет залог, арендатор может отказаться сдавать дом.
так называемыйПрава на защиту при одновременном исполнениинет, смотри.
: В доставке на дом может быть отказано до возврата залога
∙ Арендодатель
: В уплате залога может быть отказано до тех пор, пока дом не будет сдан
※ Однако, если арендодатель инициирует принудительное исполнение на основании права исполнения, защита одновременного исполнения арендатором становится недействительной и в сдаче не может быть отказано.
Приобретение права на подачу ходатайства о регистрации права аренды
Арендаторам, не получившим обратно свой залог после окончания срока аренды, будет предоставлено право подать заявление на регистрацию аренды.
После завершения регистрации аренды в соответствии с порядком регистрации аренды арендатор может сохранить существующее право на возражение и приоритетное погашение, даже если арендатор выедет без сдачи дома.
(Однако, если вы подаете заявление, соблюдая требования к регистрации и проживанию)
5. Расторжение договора | Расчёты после расторжения
После расторжения договора возникают вопросы финансового урегулирования, такие как залог, невыплаченная арендная плата и расходы на ремонт.
Конфликты, возникающие в процессе урегулирования, нередки, и необходимо заранее подготовить подтверждающие материалы.
Возврат залога
По истечении срока действия договора арендодатель обязан вернуть залог арендатору.
Однако эта сумма может быть зачтена в счет обязательства арендатора восстановить первоначальное состояние. (Пример: поврежденное оборудование, оклейка обоев, плата за уборку и т. д.)
Если договор расторгнут и арендодатель не возвращает залог даже после сдачи дома, можно попробовать следующие способы.
Как вернуть депозит
разделение | контур |
Заявление о порядке регистрации аренды | Система сохранения прав арендаторов, даже если они покинут дом и переедут (статья 3-3 Закона о защите жилищного договора). |
Приоритетное погашение небольшого депозита | При выполнении определенных требований мелкие арендаторы получают приоритетную защиту за определенную сумму залога. |
Обеспечение исполнительной власти | Подача иска о возврате вклада и обеспечении окончательного решения и платежного поручения (обязательно до принудительного исполнения залога) |
Подать заявку на обязательный аукцион | Процесс ареста и продажи недвижимого имущества и использование вырученных средств для удовлетворения денежного требования арендатора (залога) |
Запрос на дивиденды | Заявление об участии в исполнительном производстве, возбужденном другим кредитором, и получении погашения за счет выручки от реализации того же имущества. |
Задолженность по арендной плате и возмещение убытков
Арендодатель может потребовать компенсацию за невыплаченную арендную плату и ущерб, нанесенный арендованному имуществу.
Кроме того, нарушение договора может привести к штрафам или конфискации залога.
Сбор доказательств для урегулирования расчётов
∙ Детали залога за аренду
∙ Счет за коммунальные услуги, стоимость ремонта
∙ Фотография состояния жилья (непосредственно перед выселением)
∙ Письменное мировое соглашение (если возможно)
6. Расторжение договора | Как подготовиться
Споры вокруг расторжения контракта часто начинаются из-за банальной неподготовленности.
Прежде чем приступить к расторжению договора, как арендодатель, так и арендатор должны проверить, соблюдены ли все требования законодательства.
Контрольный список для арендодателей
▷ Проверьте, является ли время уведомления о расторжении законным
(Уведомление об отказе в продлении: за 6–2 месяца до истечения срока аренды)
▷ Подготовка и отправка письменного уведомления об аннулировании (доказательство содержания)
▷ Установление срока возврата депозита и плана сбора средств
▷ Подтверждение вакантности дома или обеспечение подтверждения статуса занятости
Чек-лист для арендаторов
▷ Проверьте, можно ли признать причины расторжения
(Пример: нарушение обязательств арендодателя, невозможность достижения цели договора и т.п.)
▷ Уведомить о намерении расторжения в письменной форме
(рекомендуется заказной почтой)
▷ Проверить, нет ли каких-либо недостатков, таких как штрафные санкции в случае досрочного расторжения в течение срока аренды
▷ Подготовка к возврату депозита
(Порядок о регистрации договора аренды, закреплении исполнительных полномочий и т.д.)
Система помощи адвоката по недвижимости
В этой юридической фирме работает большое количество адвокатов по недвижимости, зарегистрированных в Корейской ассоциации адвокатов, и профессиональных адвокатов со средним опытом работы более 10 лет.
Эффективное юридическое сопровождение может быть предоставлено на протяжении всего процесса: от проверки законности причины расторжения договора до требования возврата задатка, принудительного исполнения и перехода права собственности.
Если вам сложно справиться со всеми процедурами самостоятельно, мы рекомендуем вам более точно и быстро провести процедуры с помощью юриста по недвижимости.
Подробнее
Watch related video content
for this case study.
Как не стать жертвой мошенничества с недвижимостью? (в том числе мошенничество с залоговой арендой «чонсе»)
