CONTENTS
- 1. Спор о премии за право аренды | Понятие премии за право аренды
- - Юридическое определение гудвилла (права на аренду)
- - Правовая природа договора о гудвилле
- 2. Иск о возмещении гудвилла | Когда необходим иск
- - Воспрепятствование арендодателя возврату гудвилла
- - В случае причинения ущерба
- 3. Спор о премии за право аренды | Условия и сроки иска
- - Условия предъявления иска
- - Срок исковой давности
- 4. Иск о возмещении гудвилла | Что делать арендатору?
- - Структура доказывания в суде
- - Основные доказательства
- 5. Спор о праве на компенсацию деловой репутации | Что делать арендодателю?
- - Стратегия реагирования
- - Доказывание уважительной причины
- - Доказательственные материалы
- 6. Иск о возмещении гудвилла | Чек-лист
- - Система помощи адвоката по недвижимости
1. Спор о премии за право аренды | Понятие премии за право аренды
В иске о ключевых деньгах ключевые деньги относятся к деньгам, полученным в качестве компенсации за передачу материальных и нематериальных ценностей собственности, таких как клиенты, преимущества местоположения, кредит и ноу-хау продаж, которые арендатор сформировал в результате деловых операций, новому арендатору.
Юридическое определение гудвилла (права на аренду)
«Правильные деньги» относятся к арендатору, который ведет бизнес в коммерческом здании, или к лицу, которое намеревается вести бизнес.Вознаграждение за передачу или использование материальных и нематериальных имущественных ценностей, формируемых коммерческими объектами, оборудованием, клиентами, кредитом, бизнес-ноу-хау, коммерческим местоположением и т. д.(Статья 10-3 (1) Закона о защите аренды коммерческих зданий).
Это отдельное понятие от залога и аренды.
Правовая природа договора о гудвилле
Договор о залоге – это гражданско-правовой договор, заключенный между существующим арендатором и новым арендатором (статья 10-3 (2) Закона о защите аренды коммерческих зданий).
Целью этого является то, чтобы новый арендатор заплатил определенную сумму существующему арендатору и унаследовал стоимость бизнеса.
Соответственно, арендодатель не обязан возвращать ключевые деньги, но не должен препятствовать возможности арендатора вернуть ключевые деньги.
2. Иск о возмещении гудвилла | Когда необходим иск
Иск о деньгах за ключ может быть подан в том случае, если арендодатель необоснованно вмешивается или ущемляет возможность арендатора вернуть деньги за ключ.
Статья 10-4 Закона о защите аренды коммерческих зданий запрещает определенные действия арендодателя, и в случае нарушения арендатор может потребовать компенсацию ущерба.
Воспрепятствование арендодателя возврату гудвилла
Арендодатель не должен необоснованно вмешиваться в сделку по правам с новым арендатором, организованную арендатором до или после окончания срока аренды.
Если вы совершите любое из следующих действий, это будет считаться нарушением вашей возможности восстановить свои права.
2. Устроенное арендатором действие, препятствующее лицу, желающему стать новым арендатором, выплатить арендатору ключевую сумму
3. Акт запроса значительно высокой суммы арендной платы и залога от лица, желающего стать новым арендатором, организованный арендатором с учетом суммы, причитающейся к налогам, коммунальным платежам, арендной плате и залогам за окружающие коммерческие здания, а также другим нагрузкам на коммерческое здание
4. Кроме того, арендодатель без уважительных оснований отказывается от заключения договора аренды с лицом, намеревающимся стать новым арендатором, организованным арендатором.
В случае причинения ущерба
Если арендатор не может фактически вернуть деньги за ключ из-за незаконного вмешательства арендодателя, как описано выше, и возникает финансовый ущерб,Взыскание ущерба через иск о защите правМожно (пункт 3 статьи 10-4 Закона о защите аренды коммерческих зданий).
При этом размер возмещения ущерба определяется следующим образом:
(Однако лимитом является наименьшая из ключевых денег, предоставленных новым арендатором, и ключевых денег на момент прекращения аренды.)
3. Спор о премии за право аренды | Условия и сроки иска
Для подачи искового иска необходимо соблюдение определенных требований законодательства, а иск должен быть подан в течение срока исковой давности для получения правовой защиты.
Условия предъявления иска
Для того чтобы арендатор мог предъявить иск о возмещении ущерба к арендодателю, должны быть соблюдены следующие требования:
: Арендатор обязан организовать нового арендатора для Арендодателя в течение периода от 6 месяцев до окончания договора до даты его расторжения.
② Готовность нового арендатора платить ключевые деньги
: Новый арендатор, привлеченный арендатором, должен быть готов заплатить ключевую сумму существующему арендатору, и намерение должно быть четко выражено.
③ Наличие саботажа со стороны арендодателя
: Должно быть действие со стороны арендодателя, препятствующее возврату ключевых денег, например, отказ подписать договор с новым арендатором без уважительных причин или требование крупного залога или арендной платы.
④ Произошла фактическая потеря ключевых денег.
: Тот факт, что арендатор не получил от нового арендатора ключевых денег из-за вмешательства арендодателя, то есть ущерб должен был действительно произойти.
⑤ Причинно-следственная связь
: Между деструктивным поведением арендодателя и повреждением депозита арендатором должна существовать причинно-следственная связь.
Чтобы доказать эти требования, требуются различные доказательства, такие как текстовые сообщения, электронные письма, проекты контрактов, стенограммы обсуждений и предложения о вознаграждении за права.
Срок исковой давности
Законодательные сроки подачи иска арендатором, у которого ущемлена возможность вернуть ключевые деньги, следующие.
: Право требовать возмещения убытков должно быть реализовано в течение 3 лет с даты окончания аренды, и далее требование не может быть предъявлено в связи с исковой давностью.
4. Иск о возмещении гудвилла | Что делать арендатору?
В иске о ключевых деньгах арендатор должен заявить и доказать, что имело место вмешательство в возврат ключевых денег, при этом должны быть в достаточной степени собраны ключевые данные и обстоятельства.
Поскольку бремя доказывания лежит в первую очередь на арендаторе, чья возможность взыскать проценты прерывается, важно тщательно подготовить доказательства перед подачей иска.
Структура доказывания в суде
разделение | Что вам нужно доказать |
① Попытка вернуть деньги за права | Связывался ли арендатор с новым арендатором или пытался ли он заключить соглашение о залоге? |
② Наличие законного нового арендатора. | Был ли на самом деле новый арендатор, готовый заплатить деньги за ключ? |
③ Деструктивное поведение арендодателя | Арендодатель отказался заключить договор с новым арендатором без уважительных причин? |
④ Возникновение повреждения | Был ли причинен какой-либо ущерб в результате того, что ключевые деньги не были возвращены? |
※ Арендодатель может опровергнуть обоснованность причины отказа новому арендатору, и в этом случае важным вопросом также становятся контрдоказательства арендодателя.
Основные доказательства
Если вы арендатор и готовитесь к судебному иску, вам следует получить как можно больше следующих материалов.
▶ Свидетельство о плане регистрации бизнеса нового арендатора или бизнес-план
(Доказательство способности нового арендатора внести залог и арендную плату или намерение и способность выполнять обязательства в качестве арендатора)
▶ Документы или счета, содержащие сумму и подробную информацию о ключевых деньгах
▶ Тексты, электронные письма, стенограммы и т. д., которые могут подтвердить тот факт, что арендодатель отклонил договор
▶ Материалы, которые могут доказать ущерб, возникший в результате неспособности получить фактические ключевые деньги
5. Спор о праве на компенсацию деловой репутации | Что делать арендодателю?
В судебном иске арендодатель может ответить, доказав, что его или ее действия были оправданными, или оспорив факты претензий арендатора, чтобы защититься от требования арендатора о возмещении ущерба.
В частности, ключевым моментом является активное утверждение и доказательство того, что причина отклонения нового арендатора была уважительной.
Стратегия реагирования
Если на арендодателя подадут в суд за вмешательство в возврат ключевых денег, он или она может защититься следующими способами.
: Можно утверждать, что арендатор на самом деле не организовал нового арендатора или что не был заключен ключевой денежный договор.
② Докажите, что новый арендатор был «незаконным лицом».
: Например, если у нового арендатора нет возможности внести залог или у него плохой бизнес-план и существует риск возникновения задолженности по арендной плате, это уважительная причина для отказа.
③ Докажите, что у арендодателя была законная причина.
: Можно утверждать, что существовала «уважительная причина», предусмотренная в пункте 2 статьи 10-4 Закона о защите аренды коммерческих зданий.
Доказывание уважительной причины
Если для отказа в заключении договора с новым арендатором имелись следующие уважительные причины, защититься от иска можно, доказав это.
▶ Когда лицо, желающее стать новым арендатором по договоренности арендатора, вероятно нарушит свои обязательства в качестве арендатора или существуют другие существенные причины, затрудняющие сохранение договора аренды
▶ Когда коммерческое здание, являющееся объектом аренды, не использовалось в коммерческих целях более 1 года и 6 месяцев. Случай
▶ Когда новый арендатор, выбранный арендодателем, заключает с арендатором договор о залоге и платит залог за ключ
Доказательственные материалы
Как видно выше, если у арендодателя есть уважительная причина для отказа или если в аргументах арендатора есть лазейки, он или она может защитить иск путем соответствующего опровержения.
Однако для эффективного доказательства вам необходимо тщательно подготовить следующие доказательства.
разделение | главное доказательство |
Неправомерность новых арендаторов | Кредитный запрос, подтверждение налоговой задолженности, история плохих финансовых операций и т. д. |
Доказательство отсутствия магнитной силы | Подтверждение недостаточности средств для новых арендаторов, справка об остатке на счете и т. д. |
Отсутствие цели использования | План будущего коммерческого использования арендодателя, отчет об изменении использования и т. д. |
Подтвердить оплату прав третьих лиц | Договор, передаточный акт и т.п., по которому третье лицо фактически выплатило ключевые деньги действующему арендатору |
6. Иск о возмещении гудвилла | Чек-лист
При подготовке к иску о ключевых деньгах важно систематически проверять, не затруднено ли взыскание ключевых денег, не причинен ли ущерб, а также подтверждающие материалы.
В таблице ниже приведен контрольный список ключевых пунктов, которые необходимо проверить при подготовке к иску.
разделение | Контрольный список |
Наличие ключевого денежного контракта | Проверьте, существует ли договор задатка между существующим арендатором и новым арендатором. |
Попытка вернуть деньги за права | Проверьте, не пытался ли арендатор вернуть ключевую сумму новому арендатору. |
Нарушения со стороны арендодателя | Препятствовал ли арендодатель возможности вернуть ключевые деньги без уважительной причины |
Право новых арендаторов | Проверьте, имеет ли новый арендатор достаточную способность внести залог и арендную плату. |
Был ли нанесен ущерб | Подтвердите, понес ли арендатор ущерб из-за неспособности фактически вернуть ключевые деньги. |
Получить доказательства | Проверьте, защищены ли соответствующие доказательства, такие как контракты, текстовые сообщения, электронные письма и стенограммы. |
Система помощи адвоката по недвижимости
В этой юридической фирме работает большое количество адвокатов по недвижимости, зарегистрированных в Корейской ассоциации адвокатов, и профессиональных адвокатов со средним опытом работы более 10 лет.
Для каждого случая доступна индивидуальная юридическая поддержка, включая требования о возмещении ущерба из-за вмешательства арендодателя в возврат денег за ключ, реагирование на несправедливое требование арендаторов о деньгах за ключ, составление договоров и разработку стратегий для обеспечения доказательств.
Если вам сложно справиться со всеми процедурами самостоятельно, мы рекомендуем вам более точно и быстро провести процедуры с помощью юриста по недвижимости.
Watch related video content
for this case study.
Как не стать жертвой мошенничества с недвижимостью? (в том числе мошенничество с залоговой арендой «чонсе»)
