[Đóng góp] Hướng dẫn thực tế phòng ngừa thiệt hại do lừa đảo cho thuê bất động sản

Luật sư Kim Jeong-beom của Công ty Luật Daeryun

Theo Tổng công ty Bảo lãnh Nhà ở và Đô thị (HUG), quy mô các vụ tai nạn bảo đảm tiền thuê nhà mà Công ty Bảo lãnh Nhà ở và Đô thị thay mặt cho những chủ nhà không trả lại tiền thuê nhà cho người thuê nhà đã ghi nhận 4,3347 nghìn tỷ KRW vào năm ngoái. Ở Daejeon, nơi tôi làm việc, số vụ gian lận cho thuê đã tăng nhanh kể từ năm ngoái và nếu bạn nhìn vào danh sách các vụ việc đang diễn ra, bạn có thể thấy rằng nhiều vụ kiện khác nhau đang được đệ trình trực tiếp chống lại những thủ phạm gian lận cho thuê nổi tiếng ở Daejeon, cũng như nhiều chủ nhà, đại lý bất động sản và Hiệp hội Đại lý Bất động sản Hàn Quốc.

Tất nhiên, cần có cuộc thảo luận xã hội có cấu trúc và liên tục về các phương pháp giải pháp thể chế để ngăn chặn gian lận jeonse, nhưng đối với những cá nhân sống trong một thực tế cực kỳ cụ thể, dường như rất cần một "hướng dẫn thực tế để ngăn chặn thiệt hại do gian lận jeonse". Sau đây là hướng dẫn ngăn ngừa thiệt hại hữu ích hiện nay, được sắp xếp theo giai đoạn giao dịch, tập trung vào những khía cạnh đáng tiếc khi tiến hành khởi kiện và tư vấn hợp đồng.

Trước hết, nếu là ‘trước giai đoạn giao dịch’ thì việc “xác nhận giấy chứng nhận đăng ký bất động sản” là điều cần thiết. Điều quan trọng là phải xác minh danh tính của bên cho thuê thông qua việc này. Đặc biệt, nếu đối tượng thuộc sở hữu chung thì phải có sự xác nhận rõ ràng về ý định của tất cả các đồng sở hữu.

Nếu một trong các đồng sở hữu có mặt hoặc tất cả các đồng sở hữu không có mặt thì cần kiểm tra xem hợp đồng đại lý đã được ký kết đúng hay chưa (phải kiểm tra giấy ủy quyền và giấy chứng nhận dấu giả, nếu có thể thì nên ký hợp đồng thuê trực tiếp với bên cho thuê tại văn phòng đại lý bất động sản).

Ngoài ra, trước tiên bạn phải kiểm tra sự tồn tại của trái phiếu đặt cọc cao cấp (hãy nhớ kiểm tra lịch sử xem căn hộ đang chuyển đến), việc thiết lập quyền cầm giữ, v.v. và tính toán xem bạn có thể thu hồi toàn bộ số tiền đặt cọc quý giá của mình hay không khi đối tượng bất động sản được đề cập cuối cùng đã đến giai đoạn đấu giá.

Ngoài ra, cần kiểm tra xem bên cho thuê có nợ thuế thông qua đại lý bất động sản được cấp phép hay không và xem chi tiết các khoản thuế quốc gia và địa phương chưa nộp từ bên cho thuê vào ngày ký kết hợp đồng thuê.

Tiếp theo, nếu bạn đã bước vào 'giai đoạn giao dịch, chẳng hạn như viết hợp đồng', điều quan trọng là phải chuẩn bị nhiều 'thiết bị an toàn' bằng cách đưa vào các điều khoản đặc biệt khác nhau trong nội dung hợp đồng, bao gồm ① một thỏa thuận đặc biệt cấm chuyển nhượng đối tượng bất động sản được đề cập sau ngày thanh toán số dư cho đến khi xảy ra phản đối do báo cáo chuyển đến và ngày xác nhận (nếu vi phạm điều này, quyền chấm dứt hợp đồng thuê của bên thuê sẽ được bảo lưu và số tiền bồi thường thiệt hại được ấn định); ② hạn chế tạm thời về việc thay đổi quyền sở hữu như trên Ngoài ra, còn có một hợp đồng đặc biệt nghiêm cấm việc tạo ra bất kỳ quyền bảo đảm nào như thế chấp (để đảm bảo quyền ưu tiên thanh toán), ③ một hợp đồng đặc biệt yêu cầu bên cho thuê có lỗi nếu không thể vay tiền thuê do sai sót trong đối tượng, ④ nếu nợ thuế thì phải hoàn trả đầy đủ trước ngày đến hạn và nếu vi phạm điều này, hợp đồng thuê sẽ bị vô hiệu và số tiền đặt cọc được nhân đôi sẽ được đền bù.

Cuối cùng, nếu đã ‘hoàn tất giai đoạn giao dịch’, bạn phải nộp báo cáo dọn vào ngay trong ngày ký hợp đồng thuê và nhận được ngày xác nhận. Ngoài ra, nếu có thể, hãy ký hợp đồng bảo hiểm bảo lãnh cho thuê nhà thông qua ngân hàng.

Tuy nhiên, nếu bạn có nghi ngờ về điều gì đó, chúng tôi khuyên bạn nên tích cực tìm kiếm lời khuyên từ luật sư. Nếu bạn không kèm theo các biện pháp an toàn khác nhau trong khi đặt cọc, chiếm phần lớn tài sản của bạn, thì việc đó không khác gì giao tài sản của bạn cho một người lạ, nhờ cậy.

Luật sư Jeongbeom Kim

Luật sư tại Công ty Luật Daeryun

- Luật sư công tại Tòa án tối cao và Tòa án quận Jeonju
- Đại diện được bầu công khai của Ủy ban Khiếu nại Hành chính Trung ương
- Giám đốc Hiệp hội Luật Tố tụng Hình sự Hàn Quốc
- Giám đốc Điều hành, Hiệp hội Luật hành chính Hàn Quốc
- Cố vấn Trung tâm Ngày mai Thanh niên Daejeon
- Thành viên Ủy ban xét duyệt lệnh của Văn phòng Công tố viên Tối cao Gwangju

[Xem toàn bộ bài viết] - [Đóng góp] Hướng dẫn thực tế phòng ngừa thiệt hại do lừa đảo cho thuê bất động sản