Nếu quyền lợi của bạn bị xâm phạm do ‘không liên lạc được với người thuê’, bạn phải khởi kiện để tiếp quản tòa nhà.

Yonghwan Choi, Luật sư cấp cao tại Công ty Luật Daeryun (Giới hạn) Chuyên mục pháp lý

Vụ kiện giao nhà là vụ kiện trong đó chủ nhà yêu cầu giao người thuê nhà chiếm giữ tài sản bất hợp pháp mặc dù người đó đã mất quyền chiếm giữ tài sản. Thông thường, một vụ kiện sẽ được đệ trình khi bên thuê tiếp tục chiếm giữ tài sản mà không được phép, chẳng hạn như △tiền thuê quá hạn, △giao đồ vật do hết hạn hợp đồng, v.v.

Nếu người thuê chiếm giữ tài sản mà không được phép và không rời đi sau khi chấm dứt hợp đồng, chủ nhà chắc chắn sẽ phải chịu thiệt hại lớn về kinh tế. Ngoài ra, do pháp luật bảo vệ người thuê nhà nên có nhiều trường hợp chủ nhà phải chịu thiệt vì không thể đơn giản yêu cầu trục xuất.

Ví dụ, có câu chuyện về một người chủ nhà phải chờ trả tiền thuê nhà trong nhiều tháng vì hoàn cảnh của người thuê nhà. Chủ nhà đã gửi nhiều văn bản cho khách thuê yêu cầu thanh toán tiền thuê nhà quá hạn nhưng không nhận được phản hồi. Theo đó, một vụ kiện đã được chuẩn bị như là phương sách cuối cùng.

Kết quả của vụ kiện là chủ nhà đã yên tâm nhận được quyết định bàn giao tòa nhà. Vào ngày 8 tháng trước, Tòa án quận Changwon đã ra phán quyết có lợi cho chủ nhà trong 'vụ kiện giao tòa nhà' do chủ nhà thương mại đệ trình chống lại người thuê nhà vì không trả tiền thuê hàng tháng. Tòa án phán quyết rằng “hợp đồng cho thuê giữa nguyên đơn và bị đơn đã bị chấm dứt về mặt pháp lý” và “các bị đơn có nghĩa vụ giao tòa nhà cho nguyên đơn”.

Các vấn đề trong vụ kiện này có thể được chia thành hai. Đầu tiên, vấn đề đầu tiên là ‘có nợ đọng hay không’. Nguyên đơn và bị đơn đã ký hợp đồng thuê bất động sản trong vụ án này vào năm 2020 với tiền đặt cọc thuê là 20 triệu won và tiền thuê hàng tháng là 1 triệu won. Các bị đơn đã trì hoãn việc trả tiền thuê nhà do khó khăn về tài chính nhưng nguyên đơn đã trì hoãn ngày trả tiền thuê vì hoàn cảnh khó khăn của bị đơn. Tuy nhiên, nguyên đơn vẫn chưa nhận được tiền thuê hàng tháng dù đã quá thời hạn cam kết. Số tiền thuê nhà hàng tháng tăng lên lên tới 9 tháng và các bị cáo thậm chí còn không trả phí quản lý thương mại.

Thứ hai là ‘thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo pháp luật’. Theo Điều 10, Đoạn 8 của Đạo luật bảo vệ hợp đồng thuê thương mại, nếu nợ tiền thuê quá ba kỳ, chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng ngay lập tức ngay cả khi vẫn còn hợp đồng. Trong trường hợp của nguyên đơn, nợ đọng đã đến kỳ thứ 9 và việc chấm dứt hợp đồng được thông báo thông qua bằng chứng nội dung.

Với tư cách là người đại diện hợp pháp của nguyên đơn, ông đã trình bày rõ cơ sở pháp lý về lý do chấm dứt hợp đồng và yêu cầu niêm yết bất động sản dựa trên cơ sở này. Nhờ đó, nguyên đơn có quyền yêu cầu trả lại vật được công nhận là chủ sở hữu tài sản.

Như trường hợp trên, không khó để nhận thấy những khó khăn nảy sinh từ việc người thuê nhà mất liên lạc trong mối quan hệ hợp đồng thuê nhà. Lúc này, cần thận trọng, nếu chủ nhà không có phản ứng phù hợp, chẳng hạn như thông báo cho người thuê chiếm giữ trái phép bất động sản bằng cách thông báo cho người thuê chấm dứt hợp đồng hoặc yêu cầu trục xuất, chủ nhà có thể phải đối mặt với phản ứng dữ dội, chẳng hạn như bị kiện đòi bồi thường thiệt hại.

Ngoài ra, việc phản ứng bằng cách tiếp cận người thuê một cách mù quáng hoặc đơn phương thông báo chấm dứt hợp đồng mà không xem xét các điều kiện chấm dứt hợp đồng có thể trở thành trở ngại cho hành động pháp lý trong tương lai. Thông thường, một vụ kiện tụng về bất động sản có thể mất vài tháng nên cần phải vạch ra chiến lược ngay từ đầu với sự tư vấn của luật sư bất động sản.

[Xem toàn bộ bài viết] - Nếu quyền ‘không liên lạc với người thuê’ của bạn bị vi phạm, bạn phải khởi kiện để tiếp quản tòa nhà (Vào đây)