[Đóng góp] Bất động sản nhà ở Hoa Kỳ, làm thế nào để đạt được sự ổn định và lợi nhuận cùng một lúc

Gần đây, thị trường bất động sản thương mại Hoa Kỳ đang trải qua quá trình chuyển đổi cơ cấu. Do xu hướng lãi suất cao kéo dài, sự phát triển của hoạt động làm việc từ xa và sự mở rộng tiêu dùng trực tuyến, các tài sản thương mại tập trung vào văn phòng và bán lẻ đang ghi nhận tỷ lệ trống cao ở khắp mọi nơi. Ở một số khu vực thành thị, tỷ lệ trống lên tới gần 30% và việc điều chỉnh giá trị bất động sản bắt đầu một cách nghiêm túc sau đại dịch vẫn chưa kết thúc. Khi sự bất ổn trên thị trường bất động sản thương mại ngày càng gia tăng, bất động sản nhà ở, vốn có lợi thế về dòng tiền tương đối ổn định và sở hữu tài sản thực, đang thu hút sự chú ý như một giải pháp thay thế mới.

Trên thực tế, bất động sản nhà ở ở Hoa Kỳ có thể kỳ vọng lợi suất cho thuê là 7-9% mỗi năm tùy theo khu vực và đang củng cố vị thế của nó như một tài sản đầu tư tạo ra dòng tiền cố định ngay cả trong môi trường lãi suất cao. Đặc biệt, từ góc độ các nhà đầu tư nước ngoài, Hoa Kỳ được coi là điểm đến đầu tư có thể theo đuổi cả mục đích bảo vệ tài sản và tạo lợi nhuận vì đây là thị trường nội địa lớn nhất thế giới và có cơ cấu đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp rõ ràng.

Tuy nhiên, chìa khóa thiết yếu để đầu tư vào bất động sản ở Hoa Kỳ không chỉ đơn giản là bạn có mua được hay không mà còn là cách vận hành nó và cơ cấu nào để quản lý thuế và rủi ro. Đặc biệt, trong trường hợp bất động sản nhà ở, các chi phí bảo trì khác nhau như thuế tài sản, thuế giáo dục, phí bảo hiểm, chi phí quản lý và chi phí sửa chữa liên tục phát sinh. Ngoài ra, do Hoa Kỳ có nhiều hệ thống thuế ở cấp chính quyền liên bang-tiểu bang-địa phương nên các nhà đầu tư phải có hiểu biết trước về thuế suất khu vực, hệ thống miễn thuế và phương pháp đánh thuế.

Có nhiều chiến lược giảm thuế và tiết kiệm thuế khác nhau trên khắp Hoa Kỳ và các yêu cầu đăng ký khác nhau tùy theo từng tiểu bang. Đặc biệt, tại các khu dân cư có mật độ cao ở khu vực phía đông (New York, Massachusetts, Pennsylvania, v.v.), hệ thống giảm thuế cho cư dân thực tế hoặc người già tương đối phát triển. Như vậy, môi trường thuế có tác động trực tiếp đến tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư nên phải được tiếp cận một cách toàn diện từ góc độ tổng chi phí sở hữu cũng như giá bán đơn giản.

Những đặc điểm thể chế này có thể được hiểu cụ thể hơn bằng cách lấy Bang New York làm ví dụ. Bang New York là một trong những bang đại diện có hệ thống giảm thuế được thiết kế cẩn thận cho cư dân thực tế. Đầu tiên, hệ thống STAR (Giảm thuế học đường) là một chương trình cung cấp khoản giảm thuế giáo dục cho những chủ sở hữu thực tế có thu nhập hàng năm dưới 500.000 USD. Ngoài ra, nếu một người cao tuổi từ 65 tuổi trở lên cư trú trực tiếp tại khu nhà, họ có thể được giảm thuế tài sản lên tới 50% thông qua hệ thống Miễn trừ cho Người cao tuổi. Bằng cách này, khi kết hợp với chiến lược nắm giữ trung và dài hạn cho mục đích cư trú thực tế hoặc nghỉ hưu, gánh nặng thuế sẽ giảm đáng kể.

Vì vậy, khu vực nào trong Bang New York có triển vọng trở thành điểm đến đầu tư thực sự? Một ví dụ tiêu biểu là Syracuse. Thành phố này là một thành phố đại học điển hình tập trung quanh các cơ sở lớn của Đại học Syracuse và Đại học Bang New York (SUNY), với tỷ lệ sinh viên ngoài tiểu bang và nước ngoài cao và thiếu nguồn cung ký túc xá. Do đó, nhu cầu thuê căn hộ một phòng hoặc căn hộ nhỏ ổn định và giá thuê trung bình hàng tháng cho loại studio (một phòng ngủ) là khoảng 1.400 USD (khoảng 1,9 triệu won).

Giá bán của loại bất động sản này là khoảng 150.000 USD (khoảng 200 triệu KRW) và được cấu trúc sao cho có thể đạt được tỷ suất lợi nhuận cho thuê khoảng 8-9% mỗi năm ngay cả khi không có nơi ở thực tế. Đặc biệt, nếu đáp ứng một số yêu cầu nhất định, nó có thể được sử dụng như một nền tảng quản lý tài sản phức tạp thay vì một nơi đầu tư đơn giản vì nó có thể được sử dụng để giảm thuế thông qua chuyển đổi thành nơi ở thực tế hoặc chiến lược tiết kiệm thuế khi tặng quà hoặc thừa kế sau khi nắm giữ lâu dài.

Tuy nhiên, vì bất động sản Hoa Kỳ vừa là tài sản sinh lời vừa là tài sản hợp đồng có rủi ro cao nên trước tiên phải có tư vấn pháp lý và thuế chuyên nghiệp. Các nhà đầu tư nước ngoài phải đối mặt với các biến số pháp lý và thể chế phức tạp, chẳng hạn như việc áp dụng FIRPTA (Đạo luật thuế chuyển nhượng bất động sản nước ngoài), khả năng xảy ra tranh chấp trong hợp đồng cho thuê, luật bảo vệ người thuê nhà cụ thể của từng tiểu bang và các rủi ro kiện tụng khác nhau. Một kế hoạch quản lý rủi ro toàn diện phải được thiết lập có tính đến mọi rủi ro có thể xảy ra không chỉ trong quá trình giao dịch mà còn ở giai đoạn nắm giữ và chuyển nhượng.

Cuối cùng, đầu tư vào bất động sản Hoa Kỳ đòi hỏi chiến lược và cơ cấu giống như điều hành một doanh nghiệp ở nước ngoài, thay vì chỉ đơn giản là mua tài sản. Chỉ bằng cách phân tích toàn diện tất cả các yếu tố như thuế, luật pháp, lợi nhuận, bảo trì, rủi ro ngoại hối và chuẩn bị chiến lược ứng phó, bạn mới có thể ngăn ngừa những tổn thất bất ngờ, đồng thời đạt được lợi nhuận ổn định và bảo vệ tài sản.

Trong thời đại mà việc phân bổ tài sản ở nước ngoài quan trọng hơn bao giờ hết, cơ cấu quan trọng hơn thông tin và sự chuẩn bị quan trọng hơn kỳ vọng. Khi đầu tư vào bất động sản nhà ở ở Hoa Kỳ, chỉ những nhà đầu tư được bảo vệ về mặt pháp lý mới có thể mỉm cười đến cuối cùng.

Nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ

[Xem toàn bộ bài viết]
[Đóng góp] Bất động sản nhà ở tại Hoa Kỳ, cách đạt được sự ổn định và lợi nhuận cùng một lúc (liên kết)