Tranh cãi về thời hạn trách nhiệm pháp lý đối với khiếm khuyết trong hợp đồng cho thuê công chuyển sang bán [Đóng góp đặc biệt]

Nhà ở công cộng cho thuê là nhà ở theo Điều 2, Đoạn 1 của Đạo luật Nhà ở được cung cấp với mục đích chuyển đổi thành bán sau khi được cho thuê hoặc cho thuê theo Điều 2, Đoạn 1 (a) của Đạo luật Đặc biệt về Nhà ở Công. Sau khi hết thời gian cho thuê bắt buộc, căn nhà có thể được chuyển đổi sang bán với sự chấp thuận và những người thuê đáp ứng các yêu cầu nhất định có thể được ưu tiên chuyển đổi sang bán.

Nếu xảy ra khiếm khuyết trong nhà ở cho thuê công cộng, theo Điều 36 và 37 của Đạo luật quản lý nhà ở chung cư, người thuê nhà, v.v. có thể yêu cầu nhà điều hành dự án bồi thường về khiếm khuyết đó. Trước đây, người thuê nhà ở công cộng trước khi chuyển đổi sang bán không có quyền yêu cầu công ty xây dựng sửa chữa những khiếm khuyết, mặc dù thực tế họ có quyền chuyển đổi sang bán. Với việc thiết lập Điều 36, Đoạn 2 của Đạo luật quản lý nhà ở chung cư cũ (trước khi được sửa đổi theo Đạo luật số 14853 vào ngày 10 tháng 2 năm 2018), lần đầu tiên có thể thực hiện quyền yêu cầu sửa chữa khiếm khuyết.

Việc người thuê nhà ở công cộng có thể yêu cầu sửa chữa những khiếm khuyết là một bước phát triển đáng hoan nghênh về mặt bảo vệ người thuê nhà. Tuy nhiên, khi nhà ở cho thuê công cộng chuyển sang bán, có vấn đề là trách nhiệm pháp lý của chủ thể dự án đối với sai sót bị kéo dài trong thời gian quá dài dẫn đến kết quả không hợp lý.

Theo Điều 9-2 của Đạo luật xây dựng nhiều căn hộ cũ (trước khi được sửa đổi bởi Đạo luật số 12738 vào ngày 3 tháng 6 năm 2014), 'thời gian loại trừ đối với các yêu cầu sửa chữa sai sót sẽ được tính từ ngày giao phần sử dụng riêng cho chủ sở hữu căn hộ và kể từ ngày kiểm tra sử dụng hoặc phê duyệt sử dụng phần chia sẻ.'

Quy định này sẽ có hiệu lực sau sáu tháng kể từ ngày ban hành theo Điều 1 của Điều khoản bổ sung. Tuy nhiên, theo Điều 3 của Điều khoản bổ sung, các điều khoản trước đó sẽ được áp dụng đối với trách nhiệm tài sản thế chấp đối với các tòa nhà được bán trước khi Đạo luật trên có hiệu lực thi hành. Vì vậy, ngày bắt đầu độc quyền bán nhà cho thuê công cộng sau ngày 19/6/2013 là ngày giao nhà cho chủ sở hữu căn hộ đầu tiên sau khi chuyển sang bán.

Chủ thể dự án đã có nghĩa vụ sửa chữa những khiếm khuyết cho người thuê ngay cả trước khi chuyển sang bán theo Điều 36, Đoạn 2 của Đạo luật Quản lý Nhà ở Chung cư cũ (trước khi được sửa đổi bởi Đạo luật số 14853 vào ngày 10 tháng 2 năm 2018). Cuối cùng, do Điều 9-2 mới của Luật Xây dựng chung cư cũ, việc bên thuê lại phải chịu trách nhiệm bảo hành khiếm khuyết tương tự đối với tòa nhà đã được sử dụng lâu dài cũng như đối với tòa nhà mới bán. Ở góc độ chủ thể kinh doanh, họ không còn cách nào khác là phải khiếu nại vì sẽ phải gánh nặng nghĩa vụ bồi thường trong một thời gian quá dài.

Liên quan đến vấn đề này, một số chủ thể dự án lập luận rằng ngay cả sau khi nhà cho thuê công cộng được chuyển đổi thành hình thức bán, ngày bắt đầu của khoảng thời gian chịu trách nhiệm riêng về khiếm khuyết phải được coi là thời điểm 'giao hàng đầu tiên sau khi xây dựng.' Điều này dựa trên quyết định của Tòa án Tối cao vào ngày 10 tháng 5 năm 2012, 2011Da66610, v.v., phán quyết rằng “ngay cả trong trường hợp tòa nhà phức hợp được chuyển đổi để bán sau khi cho thuê, thời gian loại trừ trách nhiệm đối với trách nhiệm pháp lý về khiếm khuyết sẽ được cho là bắt đầu từ thời điểm tòa nhà phức hợp được bàn giao theo hình thức cho thuê chứ không tính từ thời điểm chuyển đổi mua bán.”

Quyết định của Tòa án Tối cao nêu trên nêu rõ: “Điều khoản của Điều 671, Đoạn 1 của Bộ luật Dân sự, được áp dụng với những sửa đổi phù hợp cho Điều 9 của Đạo luật về Quyền sở hữu và Quản lý các tòa nhà chung cư cũ (trước khi được sửa đổi bởi Đạo luật số 7502 vào ngày 26 tháng 5 năm 2005), thống nhất quy định thời hạn loại trừ đối với trách nhiệm bảo đảm do khiếm khuyết là 10 năm sau khi 'giao hàng' mà không xem xét loại khiếm khuyết hoặc thời gian xảy ra của khiếm khuyết đó. khiếm khuyết Điều 9 của Luật Nhà chung cư cũ và Luật Dân sự “Dựa trên các quy định tại các Điều 667 đến 671, việc hiểu từ ‘giao hàng’ ở trên có nghĩa là ‘lần giao hàng đầu tiên sau khi xây dựng’ là hợp lý, bất kể mối quan hệ nhân quả của việc giao hàng.”

Tuy nhiên, ý kiến ​​của tòa án này là sau khi Điều 9-2 của Luật Xây dựng chung cư cũ (trước khi được sửa đổi vào ngày 3 tháng 6 năm 2014, Đạo luật số 12738) mới được ban hành, quyết định 2018Da245184 của Tòa án Tối cao ngày 29 tháng 4 năm 2020, v.v. nêu rõ “trong trường hợp căn hộ chuyển đổi để bán, ngày giao nhà cho chủ sở hữu căn hộ” tại Điều 9-2, Đoạn 2, Mục 1 của Đạo luật xây dựng chung cư sửa đổi Ý nghĩa dường như đã thay đổi một cách tự nhiên khi phán quyết được đưa ra có hiệu lực là “có thể hiểu ý nghĩa là 'ngày bắt đầu chiếm hữu với tư cách là chủ sở hữu căn hộ' thay vì 'ngày giao hàng đầu tiên với tư cách là bên đi thuê.'"

Trong tương lai, dự kiến ​​xung đột giữa các chủ thể dự án và chủ sở hữu phân lô xung quanh nhà ở công cộng cho thuê nhằm mục đích chuyển đổi sang bán trước sẽ còn gay gắt hơn nữa. Tổng cộng có 74.574 căn nhà dự kiến ​​chuyển sang bán sau khi cho thuê công trong 10 năm kể từ năm 2019. Ngày càng có nhiều trường hợp yêu cầu sửa chữa khiếm khuyết của nhà ở cho thuê công đã được chuyển sang bán cho Ủy ban hòa giải tranh chấp xem xét khiếm khuyết được thành lập theo Điều 39 của Luật Quản lý nhà ở chung cư.

Bộ Tư pháp, Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải, Ban Kiểm toán và Thanh tra cũng nhận thức được vấn đề này. Cần phải sửa đổi các luật liên quan, trong đó có Điều 9-2 của Luật Xây dựng chung cư, càng sớm càng tốt.

Xem toàn bộ bài viết - Tranh cãi về thời hạn trách nhiệm pháp lý đối với khiếm khuyết trong hợp đồng cho thuê công chuyển sang bán [Đóng góp đặc biệt]