Khi tranh chấp về việc không thanh toán chi phí xây dựng ngày càng gia tăng, làm cách nào tôi có thể bảo vệ quyền lợi của mình bằng cách thực hiện ‘quyền lưu giữ’ của mình?

Khi xu hướng lãi suất cao và giá nguyên liệu thô tăng trùng khớp, mối lo ngại trong ngành xây dựng ngày càng sâu sắc và tranh chấp hợp đồng phụ phát sinh do không nhận được thanh toán xây dựng đúng hạn ngày càng gia tăng. Theo Ban Hòa giải Thương mại Công bằng Hàn Quốc, tổng cộng 660 đơn đăng ký hòa giải tranh chấp trong lĩnh vực hợp đồng phụ xây dựng đã được nhận vào năm 2024, tăng khoảng 34% so với 492 trường hợp hai năm trước. Con số này chiếm tới 60% tổng số vụ tranh chấp hợp đồng phụ, thể hiện rõ thực tế rằng các công ty xây dựng và nhà thầu phụ đang bị ảnh hưởng nặng nề bởi tình trạng khủng hoảng vốn ngày càng trầm trọng do suy thoái xây dựng gây ra.

Tại một công trường, chi phí xây dựng liên quan trực tiếp đến vấn đề sống còn. Trong trường hợp các công ty xây dựng vừa và nhỏ hoặc các nhà thầu phụ có nguồn lực tài chính tương đối hạn chế, có nguy cơ cao rằng chỉ cần chậm trễ một chút trong việc thu hồi thanh toán sẽ dẫn đến phá sản hàng loạt vì họ sẽ không trang trải được chi phí vật chất và nhân công. Vào thời điểm này, quyền cầm giữ được coi là công cụ pháp lý mạnh mẽ nhất mà một công ty xây dựng có thể sử dụng để bảo vệ quyền lợi của mình.

Quyền cầm giữ đề cập đến quyền của một người sở hữu hàng hóa hoặc chứng khoán của người khác để giữ lại (chiếm giữ) hàng hóa cho đến khi yêu cầu bồi thường tích lũy về hàng hóa được hoàn trả. Nói một cách đơn giản, đó là quyền cầm cự và không bàn giao tòa nhà cho đến khi thanh toán xong chi phí xây dựng quá hạn. Vì hầu như rất khó để xử lý một tòa nhà bằng quyền cầm giữ hoặc vay thế chấp nên nó trở thành một vũ khí mạnh mẽ để gây áp lực về mặt tâm lý và kinh tế cho chủ sở hữu tòa nhà.

Tuy nhiên, quyền cầm giữ không phát sinh chỉ vì không nhận được tiền. Để quyền cầm giữ có giá trị pháp lý được thiết lập, một số yêu cầu phải được đáp ứng. Điều đầu tiên cần xem xét là tính nhất quán (mức độ liên quan). Điều này có nghĩa là phải có mối quan hệ trực tiếp giữa trái phiếu mà quyền lưu giữ đang được thực hiện và tòa nhà đang được đề cập. Nói cách khác, số tiền chưa nhận được phải là chi phí xây dựng mới hoặc cải tạo công trình. Bạn không thể chiếm giữ công trường chỉ vì bạn còn các khoản nợ khác từ chủ sở hữu tòa nhà.

Ngoài ra, một vấn đề quan trọng là “thời điểm bắt đầu cho thuê”. Nếu công ty xây dựng bắt đầu chiếm giữ tòa nhà sau khi quyết định bắt đầu cuộc đấu giá của tòa án được đăng ký do khoản nợ của chủ sở hữu thì không thể nộp đơn xin lưu giữ đối với người đấu giá thành công ngay cả khi không nhận được khoản thanh toán xây dựng. Nói cách khác, sự khác biệt giữa thắng và thua là liệu quyền sở hữu có được đảm bảo về mặt pháp lý hay không và quyền cầm giữ có được thực hiện trước khi việc tịch thu có hiệu lực hay không. Ngoài ra, cần xem xét cẩn thận xem có vi phạm pháp luật nào trong quá trình chiếm hữu (xâm phạm, v.v.) hay không và liệu đã đến hạn thanh toán khoản vay xây dựng hay chưa.

Do đó, trong trường hợp xảy ra xung đột, cần ưu tiên xem xét liệu các yêu cầu pháp lý có được đáp ứng hay không thay vì cố gắng chiếm lại địa điểm bằng vũ lực. Sẽ là khôn ngoan khi làm rõ thực tế rằng ngày đến hạn thanh toán đã đến thông qua bằng chứng về nội dung, v.v., và chuẩn bị một công cụ an toàn để thu nợ bằng cách nộp đơn kiện để xác nhận sự tồn tại của quyền cầm giữ cùng với các biện pháp tịch thu tạm thời. Trong một số trường hợp, khi chủ sở hữu công trình phản đối quyền cầm giữ bằng yêu cầu dập tắt thì cần phải tìm cách bảo vệ yêu cầu bồi thường chi phí xây dựng.

Luật sư Kim Gwang-deok của Công ty Luật Daeryun cho biết, "Tranh chấp quyền cầm giữ sẽ biến thành một cuộc chiến pháp lý cấp cao kể từ thời điểm nó được bán đấu giá. Nếu việc chiếm hữu được bắt đầu thậm chí muộn hơn một ngày so với thời điểm đăng ký quyết định bắt đầu đấu giá, quyền cầm giữ có thể bị phá vỡ và một cuộc chiến khốc liệt sẽ diễn ra về tính hợp pháp của việc sở hữu hoặc thời hiệu đối với các yêu cầu bồi thường có bảo đảm, v.v." Ông nói thêm: “Đặc biệt trong các mối quan hệ quyền lợi phức tạp, có những hạn chế rõ ràng đối với việc một người bình thường có thể phản ứng một mình. Vì vậy, điều quan trọng là phải tìm kiếm sự hỗ trợ của các chuyên gia như luật sư ngay từ đầu tranh chấp để xác định chính xác thời điểm chiếm hữu. “Chỉ bằng cách chứng minh vụ việc và phản hồi thông qua các thủ tục pháp lý, chúng ta mới có thể bảo vệ được quỹ xây dựng quý giá”.

news@beyondpost.co.kr

[Xem toàn bộ bài viết]
Tranh chấp về việc không thanh toán chi phí xây dựng ngày càng gia tăng. Tôi có thể bảo vệ quyền lợi của mình bằng cách thực hiện quyền cầm giữ bằng cách nào? (Phím tắt)