Mùa tựu trường, mùa chuyển nhà, thời điểm hợp đồng thuê nhà đông đúc... Làm sao để ngăn chặn tình trạng lừa đảo thuê nhà nhiều thế hệ/nhiều hộ

Tháng 3, khi học kỳ mới và mùa chuyển nhà trùng nhau, cũng là thời điểm các hợp đồng thuê nhà, thuê nhà hàng tháng tập trung. Khi tài sản rao bán trở nên khan hiếm, bạn trở nên lo lắng và dễ bỏ qua hoặc trì hoãn các thủ tục cơ bản như kiểm tra bản sao sổ đăng ký hoặc xác minh quyền sở hữu. Ngoài ra, có nhiều người thuê nhà không biết rằng các giấy tờ và lưu ý cần kiểm tra là khác nhau tùy theo loại hình nhà ở như nhà ở chung cư nhiều gia đình, nhà ở nhiều thế hệ hay officetel.

Hầu hết những kẻ lừa đảo jeonse đều lợi dụng sự thiếu kiên nhẫn của những người thuê nhà này. Trên thực tế, gian lận cho thuê như hợp đồng kép và làm giả tài liệu vẫn xảy ra hàng năm. Theo dữ liệu từ Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải, số nạn nhân tích lũy của gian lận điều lệ lên tới 36.449 người tính đến cuối tháng 1 năm 2026. Điều đặc biệt đáng chú ý là nhà ở nhiều thế hệ/nhiều gia đình và khách sạn văn phòng chiếm khoảng 68,2% tổng số loại thiệt hại. Ba trong số bốn nạn nhân đều dưới 40 tuổi và tập trung ở nhóm thanh niên.

Nhà ở nhiều hộ và nhà ở nhiều hộ, nơi tập trung thiệt hại, có hình dáng bề ngoài giống nhau nhưng cấu trúc pháp lý hoàn toàn khác nhau. Vì nhà ở nhiều thế hệ được đăng ký cho mỗi thế hệ nên có một bản sao sổ đăng ký riêng cho phòng được ký hợp đồng nên chỉ cần xem xét rõ ràng các quyền đối với phòng đó. Tuy nhiên, cần thận trọng vì có khá nhiều trường hợp được gọi là “hợp đồng thuê thiếc” với số tiền đặt cọc vượt quá 70% giá bán.

Mặt khác, ở nhà ở nhiều gia đình, toàn bộ tòa nhà chỉ có một chủ sở hữu. Vì lý do này, cần phải kiểm tra các khoản vay cho toàn bộ tòa nhà và quyền lợi của những người thuê nhà khác. Điều này là do tổng số tiền đặt cọc của những người thuê nhà chuyển đến trước khi tôi đặt cọc thường vượt quá giá trị của tòa nhà. Nếu cuộc đấu giá diễn ra trong tình huống này, rất có thể sẽ khó lấy lại được toàn bộ số tiền đặt cọc của tôi, vốn là khoản phụ.

Trên thực tế, Tòa án Tối cao và nhiều tòa án khác nhau gần đây đã ra phán quyết rằng khi môi giới hợp đồng thuê nhà ở cho nhiều hộ gia đình, đại lý bất động sản có nghĩa vụ kiểm tra chính xác tổng số tiền đặt cọc của bên thuê cấp cao và giải thích cho bên thuê, đồng thời thừa nhận trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu bỏ qua điều này.

Vì vậy, kiểm tra sơ bộ kỹ lưỡng là cách duy nhất để ngăn ngừa thiệt hại. Trước khi ký hợp đồng cần phải đối chiếu CMND gốc của bên cho thuê với CMND chính chủ đã đăng ký. Khi ký hợp đồng với đại lý, bạn phải kiểm tra giấy ủy quyền và giấy chứng nhận con dấu kỹ hơn.

Bạn cũng nên kiểm tra trước xem bạn có thể đăng ký bảo đảm hoàn trả tiền đặt cọc hay không. Nếu cơ quan bảo lãnh từ chối đăng ký thì đó là tín hiệu mạnh mẽ cho thấy có vấn đề về quyền đối với tài sản. Ngay cả trước khi thanh toán số dư, bạn phải phát hành lại bản sao sổ đăng ký và kiểm tra lần cuối để xem liệu có bất kỳ khoản thế chấp nào, v.v. đã được thêm vào trong thời gian chờ đợi hay không.

Tuy nhiên, có những hạn chế đối với khả năng của các cá nhân trong việc lọc bỏ hoàn toàn các phương thức lừa đảo ngày càng tinh vi. Điều này là do các vấn đề như sổ cái tòa nhà có khớp với sổ đăng ký hay không và nguy cơ bị tịch thu do chủ nhà nợ thuế là những vấn đề mà các cá nhân có thể dễ dàng bỏ qua. Vì vậy, an toàn nhất là nhận được đánh giá pháp lý từ chuyên gia ở giai đoạn trước hợp đồng.

Nếu thiệt hại xảy ra, phản ứng nhanh là rất quan trọng. Tùy theo tình huống, bạn phải xem xét ngay các biện pháp pháp lý có thể áp dụng như gửi giấy chứng nhận nội dung, xin lệnh đăng ký cho thuê hoặc nộp đơn khiếu nại hình sự. Điều này là do khả năng lấy lại tiền gửi có thể khác nhau rất nhiều tùy thuộc vào thứ tự và thời gian phản hồi.

Vì cách tốt nhất để ngăn chặn gian lận tiền thuê là trên hết nên không nên bỏ qua những nghi ngờ nhỏ nảy sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng. Để giữ an toàn cho khoản tiền gửi quý giá của bạn, đã đến lúc bạn phải cẩn thận hơn bao giờ hết để kiểm tra và xác nhận toàn bộ quy trình hợp đồng một cách cẩn thận.

Trợ giúp: Luật sư Daehee Kang của Công ty Luật Daeryun

Jin Ga-young, Phóng viên Lawissue news@lawissue.co.kr

[Xem toàn bộ bài viết]
Học kỳ mới và mùa chuyển nhà, khi hợp đồng thuê nhà đông đúc... Đây là cách ngăn chặn các vụ lừa đảo cho thuê nhà dành cho nhiều thế hệ/nhiều gia đình (Tới đây)